طبق قانون جدید، مالکان چگونه مالیات بر درآمد شخصی را پرداخت خواهند کرد؟

مجلس ملی به تازگی قانون اصلاح‌شده مالیات بر درآمد شخصی را تصویب کرده است که تصریح می‌کند افرادی که املاک و مستغلات را با درآمد سالانه بیش از ۵۰۰ میلیون دونگ اجاره می‌دهند، مشمول مالیات بر درآمد شخصی خواهند بود. جزئیات این قانون چیست؟

املاک تجاری اجاره‌ای مشمول مالیات بر درآمد شخصی هستند. (عکس: نمای خیابان در خیابان نگوین ترای، بخش بن تان، شهر هوشی مین - عکس از چائو توان)

این قانون از اول ژوئیه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا خواهد شد. این آیین‌نامه چگونه باید تفسیر شود و چه تفاوتی با مقررات فعلی دارد؟ استاد نگو گیا هوانگ، مدرس دانشگاه حقوق شهر هوشی مین، تحلیل بیشتری در مورد این موضوع ارائه می‌دهد.

طبق ماده ۱۰ قانون مالیات بر درآمد شخصی مصوب سال ۲۰۰۷ (اصلاح و تکمیل شده در سال ۲۰۱۴)، افراد شاغل در کسب و کار (از جمله افرادی که ملک را اجاره می‌دهند) باید مالیات بر درآمد شخصی را به میزان درصدی از درآمد خود برای هر رشته و صنعت تولید و تجارت پرداخت کنند.

بند ۱، ماده ۹ بخشنامه ۴۰ وزارت دارایی تصریح می‌کند: افرادی که دارایی‌ها را اجاره می‌دهند، کسانی هستند که از اجاره خانه‌ها، اماکن، مغازه‌ها، کارگاه‌ها، انبارها؛ اجاره وسایل نقلیه یا ماشین‌آلات و تجهیزات بدون اپراتور؛ یا اجاره انواع دیگر دارایی‌ها بدون خدمات همراه، درآمد کسب می‌کنند.

نرخ‌های مالیات فعلی

خدمات اقامتی، از جمله ارائه اقامت کوتاه مدت برای گردشگران یا بازدیدکنندگان، ارائه مسکن غیر آپارتمانی بلندمدت برای دانشجویان، کارگران و افراد مشابه، یا ارائه اقامت همراه با خدمات غذا و نوشیدنی یا امکانات تفریحی، طبق این آیین‌نامه، جزو فعالیت‌های اجاره ملک محسوب نمی‌شوند.

افرادی که ملک را اجاره می‌دهند، هنگام انجام تعهدات مالیاتی خود، می‌توانند برای هر دوره پرداخت، که با تاریخ شروع هر دوره اجاره طبق قرارداد تعیین می‌شود، اظهارنامه مالیاتی ارائه دهند یا برای کل سال تقویمی، یک اظهارنامه مالیاتی واحد ارائه دهند.

اظهارنامه‌های مالیاتی را می‌توان برای هر قرارداد به صورت جداگانه یا با گروه‌بندی چندین قرارداد در یک فرم اظهارنامه واحد تهیه کرد، مشروط بر اینکه همه املاک اجاره‌ای در حوزه قضایی یک مرجع مالیاتی قرار داشته باشند.

همه افرادی که ملک خود را اجاره می‌دهند، ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی نیستند.

طبق بند ۳، ماده ۱ بخشنامه ۱۰۰ وزارت دارایی، در مواردی که شخص فقط به فعالیت‌های اجاره خانه مشغول باشد و دوره اجاره یک سال کامل نباشد، اگر کل درآمد حاصل از اجاره در سال از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام تجاوز نکند، از مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد شخصی معاف است.

اگر مستاجر برای چندین سال مبلغ یکجا پرداخت کند، این پیش‌پرداخت باید سالانه تخصیص داده شود تا مشخص شود که آیا درآمد هر سال از آستانه ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی فراتر رفته است یا خیر، نه اینکه به صورت یک سال محاسبه شود.

میزان مالیات بر درآمد شخصی قابل پرداخت = درآمد سالانه ضربدر نرخ مالیات ۵٪.

بنابراین، تنها زمانی که فردی خانه‌ای را برای مدت زمانی غیر از یک سال کامل اجاره می‌دهد و درآمد اجاره‌ای بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال ایجاد می‌کند، ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی با نرخ ۵٪ خواهد بود.

برای مثال، اگر درآمد ۱۱۰ میلیون دانگ ویتنامی در سال باشد، مالیات قابل پرداخت عبارت خواهد بود از: ۱۱۰ میلیون دانگ ویتنامی ضربدر ۵٪ = ۵.۵ میلیون دانگ ویتنامی.

طبق مصوبه ۱۹۸ مجلس ملی ، از اول ژانویه ۲۰۲۶، صاحبان مشاغل با درآمد سالانه ۲۰۰ میلیون دانگ یا بیشتر، به جای آستانه قبلی ۱۰۰ میلیون دانگ، ملزم به پرداخت مالیات خواهند بود.

این بدان معناست که مشاغل خانگی با درآمد سالانه بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام اما کمتر از ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام، از اول ژانویه ۲۰۲۶ نیازی به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد شرکت‌ها نخواهند داشت.

در مورد روش‌های پرداخت مالیات، اظهارنامه و ارائه اظهارنامه مالیاتی در مواد ۱۱ و ۱۳ بخشنامه ۴۰ صادره از وزارت دارایی تنظیم شده است.

در حال حاضر، درخواست مالیات الکترونیکی برای افراد، کاربران را در اعلام اظهارنامه‌های اجاره ملک با دوره‌های اظهارنامه بر اساس اقساط پرداخت و دوره‌های سالانه پشتیبانی می‌کند. برنامه eTax Mobile از مشاغل خانگی و صاحبان مشاغل انفرادی در اعلام مالیات برای مشاغل خانگی و صاحبان مشاغل انفرادی پشتیبانی می‌کند.

ویژگی‌های جدید قانون اصلاح‌شده مالیات بر درآمد شخصی ۲۰۲۵

قانون اصلاح‌شده مالیات بر درآمد شخصی، که در 10 دسامبر 2025 توسط مجلس ملی تصویب و از اول ژوئیه 2026 لازم‌الاجرا شد، تغییرات قابل توجهی را برای مشاغل انفرادی، به‌ویژه مشاغل مرتبط با اجاره ملک، ایجاد می‌کند.

اول، آستانه‌ی بدهی مالیات بر درآمد شخصی به طور قابل توجهی افزایش یافته است. طبق بندهای ۱ و ۴ ماده‌ی ۷ قانون اصلاح‌شده‌ی مالیات بر درآمد شخصی ۲۰۲۵:

«افراد ساکن ویتنام که در فعالیت‌های تولیدی و تجاری با درآمد سالانه ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی یا کمتر فعالیت می‌کنند، از مالیات بر درآمد شخصی معاف هستند. دولت پیشنهادی را برای تنظیم آستانه درآمد برای معافیت از مالیات بر درآمد شخصی متناسب با وضعیت اجتماعی-اقتصادی در هر دوره به کمیته دائمی مجلس ملی ارائه خواهد کرد.»

بنابراین، از اول ژوئیه ۲۰۲۶، درآمد حاصل از فعالیت‌های اجاره خانه باید بیش از ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال باشد تا مشمول مالیات بر درآمد شخصی شود.

این یک تغییر قابل توجه نسبت به آستانه فعلی ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام است و به کاهش بار مالیاتی برای مشاغل کوچک و املاک اجاره‌ای کمک می‌کند.

مثال: خانم الف خانه خود را اجاره می‌دهد و سالانه ۴۵۰ میلیون دانگ دانگ درآمد دارد. طبق مقررات فعلی، این درآمد از آستانه تعیین شده فراتر رفته و مشمول مالیات بر درآمد شخصی می‌شود. خانم الف باید مالیاتی با نرخ زیر بپردازد: ۵٪ ضربدر ۴۵۰ میلیون دانگ دانگ = ۲۲.۵ میلیون دانگ دانگ در سال.

با این حال، طبق قانون جدید، از آنجایی که درآمد خانم الف کمتر از ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنام در سال است، او مجبور به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی نخواهد بود.

تغییر قابل توجه دیگر این است که مالیات اکنون فقط بر بخشی از درآمد که بیش از ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی باشد اعمال می‌شود، به جای اینکه مانند قبل کل درآمد مشمول مالیات شود.

طبق بند ۴، ماده ۷ قانون اصلاح‌شده مالیات بر درآمد شخصی ۲۰۲۵، «افرادی که املاک و مستغلات را اجاره می‌دهند، به استثنای فعالیت‌های تجاری مربوط به اقامت، مالیات بر درآمد شخصی را که با ضرب درآمد بیش از ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در نرخ مالیات ۵٪ تعیین می‌شود، پرداخت می‌کنند».

بر این اساس، مالیات بر درآمد شخصی حاصل از فعالیت‌های اجاره‌ای با استفاده از فرمول زیر محاسبه خواهد شد:

مالیات بر درآمد شخصی قابل پرداخت = (درآمد سالانه - 500 میلیون دانگ ویتنام) × 5٪

برای مثال: آقای ب خانه خود را به مبلغ ۵۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه، معادل ۶۶۰ میلیون دانگ ویتنام در سال، اجاره می‌دهد. درآمد بیش از آستانه ۱۶۰ میلیون دانگ ویتنام است و مالیات قابل پرداخت تنها ۱۶۰ ضربدر ۵٪ = ۸ میلیون دانگ ویتنام در سال است.

این روش محاسبه جدید منطقی‌تر و منصفانه‌تر تلقی می‌شود و به طور دقیق ظرفیت تحمل مالیات مالیات‌دهندگان را منعکس می‌کند. این به نفع مالکان است، زمانی که درآمد آنها تنها به میزان کمی از آستانه تجاوز می‌کند.

برگردیم به موضوع

کارشناسی ارشد نگو گیا هوانگ

منبع: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm