بازار در حال تغییر است، آیا زمان طلایی برای سرمایه‌گذاری است؟ آپارتمان‌های جنوبی مخفیانه در حال افزایش قیمت هستند، جایی که قیمت زمین در هانوی بالاترین است؟

در شرایطی که بازار در حال آماده شدن برای تغییر است، دوره فعلی زمان طلایی برای سرمایه‌گذاری است، آپارتمان‌های جنوبی «بی‌سروصدا» افزایش قیمت دارند و منطقه شهری با بالاترین قیمت زمین در هانوی را آشکار می‌کنند... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

از ابتدای سال، بازار املاک و مستغلات هانوی به طور مداوم افزایش قیمت را برای اکثر انواع املاک و مستغلات ثبت کرده است. (منبع: DN&TT)

بازار سطح قیمت جدیدی را تعیین می‌کند

تعدیل فهرست قیمت زمین در شهرهای بزرگ مانند هوشی مین سیتی و هانوی، سیگنال قوی برای روند افزایش جامع قیمت ایجاد می‌کند. فهرست جدید قیمت زمین در هوشی مین سیتی از اکتبر 2024 اجرایی شده است و بالاترین قیمت در منطقه 1 به 687.2 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. در همین حال، در هانوی، فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین، قیمت منطقه هوان کیم را به بیش از 695 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسانده است که به طور قابل توجهی بالاتر از شهر هوشی مین است. در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی، فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین در هانوی 2 تا 6 برابر بیشتر است.

طبق قانون اصلاح‌شده زمین، انتظار می‌رود فهرست قیمت ملی زمین از ابتدای سال ۲۰۲۶ رسماً اعمال شود. این یک نقطه عطف مهم است، زیرا در تاریخ، هرگز سابقه نداشته است که قیمت زمین پس از اعلام هر فهرست قیمت جدید، کاهش یابد.

برای مثال، در دوره ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹، زمانی که چارچوب جدید قیمت زمین اعمال شد، قیمت زمین در هانوی ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافت. به طور مشابه، دوره ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ نیز با تعدیل چارچوب ملی قیمت زمین، افزایش متوسط ​​حدود ۱۵ درصدی را ثبت کرد. این روند نشان می‌دهد که جدول جدید قیمت زمین در سال ۲۰۲۶ سطح قیمتی بالاتری نسبت به سطح فعلی ایجاد خواهد کرد. این امر به طور قابل توجهی بر تصمیمات سرمایه‌گذاری بسیاری از مردم تأثیر خواهد گذاشت.

در شرایطی که بازار در حال آماده شدن برای تغییر است، دوره فعلی زمان طلایی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. قبل از اینکه لیست جدید قیمت زمین رسماً اعمال شود، قیمت املاک و مستغلات هنوز در سطح نسبتاً معقولی قرار دارد. این فرصت بسیار خوبی برای سرمایه‌گذاران است تا دارایی‌ها را با قیمت‌های پایین‌تر خریداری کنند و از فشار ناشی از افزایش قیمت هنگام اعمال چارچوب جدید قیمت زمین جلوگیری کنند.

سرمایه‌گذاری در این مرحله همچنین به افزایش سریع ارزش ملک کمک می‌کند. در واقع، وقتی قیمت زمین مطابق با چارچوب قیمتی جدید تنظیم شود، ارزش ملک سرمایه‌گذاران اولیه به طرز چشمگیری افزایش می‌یابد. این یک مزیت رقابتی آشکار است، به خصوص زمانی که بازار با شروع پیوستن سرمایه‌گذاران «گرم» می‌شود.

علاوه بر این، مناطقی که پتانسیل بالایی برای زیرساخت‌ها و توسعه اقتصادی دارند، اغلب مقاصد جذابی برای سرمایه‌گذاران هستند. به عنوان مثال، استان‌های همسایه شهر هوشی مین مانند دونگ نای، بین دونگ یا لانگ آن ، همگی از پروژه‌های کلیدی زیرساختی سود زیادی می‌برند. این مناطق نه تنها ارزش املاک و مستغلات را افزایش می‌دهند، بلکه به لطف رونق تقاضای مسکن، فرصت‌های سودآوری زیادی نیز ایجاد می‌کنند.

آپارتمان‌های جنوبی «بی‌سروصدا» افزایش قیمت دارند

از ابتدای سال، بازار املاک و مستغلات هانوی به طور مداوم افزایش قیمت را برای اکثر انواع املاک و مستغلات ثبت کرده است. برخلاف تغییرات "ناگهانی" در آپارتمان‌های هانوی، پروژه‌های آپارتمانی در شهر هوشی مین همچنان افزایش قیمت پایداری را ثبت کرده‌اند و برخی از پروژه‌ها حتی رشد قوی را تجربه کرده‌اند.

طبق گزارش سه‌ماهه سوم/۲۰۲۴ CBRE ویتنام، در شهر هوشی مین، عرضه جدید کم است اما نرخ جذب در حال بهبود است. به طور خاص، در سه‌ماهه سوم، شهر هوشی مین کمتر از ۱۳۰ آپارتمان جدید برای فروش داشته است که از فاز بعدی پروژه‌هایی که برای فروش افتتاح شده‌اند و در مناطقی دور از مرکز واقع شده‌اند، می‌آیند.

اگرچه عرضه رسمی برای فروش کم است، اما می‌توان به نقطه روشن بازار شهر هوشی مین در سال‌های اخیر اشاره کرد، زیرا این بازار نزدیک به ۳۰۰ آپارتمان از پروژه‌هایی را که در ۱-۲ سال گذشته فروش آنها به طور موقت متوقف شده بود، در شهر تو دوک، ناحیه ۷، دوباره ارائه کرده است و حدود ۲۷۰۰ آپارتمان که رسماً برای فروش افتتاح نشده‌اند، شروع به پذیرش رزرو کرده‌اند که انتظار می‌رود در آینده نزدیک برای فروش افتتاح شوند.

علاوه بر این، اکثر پروژه‌هایی که موجودی انبار برای فروش داشتند، نرخ فروش مثبتی را ثبت کردند و بیش از ۲۰۰۰ آپارتمان در این سه‌ماهه با موفقیت معامله شدند که تقریباً دو برابر سه‌ماهه قبل است. سرمایه‌گذاران همچنان به اعمال سیاست‌های فروش بسیاری مانند تخفیف بر اساس روش‌های پرداخت، برنامه‌های پرداخت متنوع، پشتیبانی از بهره وام، تعهدات اجاره و غیره ادامه دادند.

برخی از پروژه‌هایی که در مرحله رزرو هستند و قیمت فروش مورد انتظار بالایی دارند، باعث می‌شوند خریداران پروژه‌های همسایه با محصولات اولیه برای فروش با کیفیت مشابه اما قیمت فروش پایین‌تر و تحویل زودهنگام را در نظر بگیرند.

در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، قیمت اولیه فروش آپارتمان در شهر هوشی مین به ۶۶ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع مساحت خالص رسید که نسبت به سه‌ماهه قبل ۴ درصد و نسبت به سال قبل تقریباً ۸ درصد افزایش داشته است. این افزایش عمدتاً به دلیل تعدیل قیمت فروش پروژه‌های قدیمی در فاز افتتاحیه جدید بود، مانند D-Homme (منطقه ۶)، D-Aqua (منطقه ۸) و Lavida Plus (منطقه ۷) که همگی قیمت اولیه فروش خود را در مقایسه با قیمت فروش فاز قبلی ۱۰ تا ۳۰ درصد افزایش دادند.

بازار املاک دست دوم در شهر هوشی مین در این سه ماهه به رشد اندک خود ادامه داد و به طور متوسط ​​3 درصد نسبت به سه ماهه قبل و 5 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت و در سه ماهه سوم به طور متوسط ​​به 48 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید. اکثر بخش‌های آپارتمان در این سه ماهه افزایش قیمت فروش املاک دست دوم را ثبت کردند.

نکته قابل توجه این است که پروژه مروارید سایگون افزایش قیمت چشمگیری داشته است - تا 34 درصد در سال گذشته. در حال حاضر، طبق داده‌های Batdongsan.com.vn، قیمت فروش معمول حدود 83.2 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان است.

چشم‌انداز منطقه مسکن اجتماعی در قطعه CT3 - منطقه شهری جدید کیم چانگ، منطقه دونگ آن، هانوی. (منبع: Investor)

هانوی در شرف ساخت بیش از ۱۰۰۰ واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه است.

سرمایه‌گذاری مشترک سرمایه‌گذاران Handico و Viglacera قصد دارد ساخت پروژه CT3 را تحت پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی در قطعات CT3 و CT4 - منطقه شهری جدید کیم چانگ، ناحیه دونگ آن (هانوی) در اوایل سال 2025 آغاز کند.

طبق اطلاعات هیئت مدیریت پروژه، کمیته مردمی منطقه دونگ آنه در حال سرعت بخشیدن به پیشرفت پاکسازی سایت در دسامبر 2024 است. انتظار می‌رود در ژانویه 2025، کمیته مردمی هانوی تصمیم به تخصیص زمین برای سرمایه‌گذار مشترک برای انجام مراحل شروع پروژه بگیرد.

طبق برنامه‌ریزی مصوب، در قطعه زمین CT3، 3 ساختمان آپارتمانی مرتفع ساخته خواهد شد که هر ساختمان 12 طبقه + 1 اتاق زیر شیروانی است. مساحت کل طبقات ساخت و ساز بیش از 109000 متر مربع، با مجموع 1104 آپارتمان و جمعیتی نزدیک به 4000 نفر است.

در قطعه زمین CT4، پروژه مسکن اجتماعی از سه ماهه چهارم سال 2021 با یک ساختمان آپارتمانی 12 طبقه + 1 اتاق زیر شیروانی، در مجموع 484 آپارتمان که نیازهای مسکن بیش از 1500 نفر را برآورده می‌کند، سرمایه‌گذاری ساخت و ساز را به پایان رسانده و مورد بهره‌برداری قرار گرفته است.

نماینده سرمایه‌گذار مشترک در خصوص پروژه واقع در قطعه زمین CT5 گفت که آنها به طور فعال با کمیته مردمی ناحیه دونگ آنه در حال هماهنگی هستند تا مشکلات و موانع موجود در پرداخت غرامت و پاکسازی محل و همچنین تهیه زمین برای اسکان مجدد مردم را برطرف کنند.

از سوی دیگر، این کنسرسیوم در حال مطالعه‌ی گزارش شهری است تا امکان تغییر از پروژه‌ی مسکن کارگری به مسکن اجتماعی را فراهم کند تا افراد بیشتری به این نوع مسکنِ تحت پوششِ بیمه دسترسی پیدا کنند، مسکنی که برای استطاعت مالی اکثر مردم مناسب باشد.

معرفی منطقه شهری با بالاترین قیمت زمین در هانوی

طبق فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده هانوی، منطقه شهری تای هو تای (منطقه تای هو) با بیش از ۱۱۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، بالاترین قیمت زمین را دارد.

قیمت فوق متعلق به زیباترین مکان منطقه شهری (محل ۱) با یک قطعه جاده ۶۰ متری، بخشی از منطقه تای هو است که در مقایسه با لیست قیمت زمین صادر شده در سال ۲۰۱۹ (۳۴.۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) ۲۲۵ درصد افزایش یافته است.

همچنین در منطقه شهری وست لیک، محل قطعه جاده ۶۰ متری اما در منطقه باک تو لیم، قیمتی نزدیک به ۱۰۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارد که افزایشی ۲۱۰ درصدی را نشان می‌دهد.

طبق فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده هانوی، ۵ منطقه شهری با قیمت زمین بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در مکان‌هایی در جاده‌های اصلی وجود دارد.

علاوه بر منطقه شهری وست لیک (نام تجاری آن استارلیک)، منطقه شهری نام ترونگ ین با سطح مقطع جاده‌ای ۴۰ متری، قیمتی معادل ۱۰۹.۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، منطقه شهری سیتی آو اکسچنج با سطح مقطع جاده‌ای ۵۰ متری، قیمتی معادل نزدیک به ۱۰۴.۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، منطقه دیپلماتیک با سطح مقطع جاده‌ای ۶۰ متری، قیمتی معادل نزدیک به ۱۰۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و منطقه شهری مای دین - می تری با سطح مقطع جاده‌ای ۲۰ تا ۳۰ متری، قیمتی معادل نزدیک به ۱۰۱ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند.

قیمت زمین در مناطق شهری حومه شهر نیز به طور متوسط ​​۱۷۵ تا ۲۰۰ درصد افزایش یافته است. به عنوان مثال، منطقه شهری لیدکو (منطقه هوآی دوک) از ۱۸.۸ میلیون دانگ ویتنام به نزدیک ۵۴.۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است که معادل افزایشی نزدیک به ۱۹۰ درصد است.

در همین حال، کمترین قیمت زمین شهری در جدول تازه تنظیم شده در هانوی، منطقه مسکونی فو تین، شهر سون تای با قیمت 11.38 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با لیست قیمت قدیمی، 175 درصد افزایش یافته است.

با این حال، قیمت‌های فوق هنوز بسیار پایین‌تر از قیمت‌های خرید و فروش اخیر در بازار هستند.

با بررسی بازار و سایت‌های معاملات املاک، قیمت خانه‌ها و زمین‌ها در منطقه شهری تای هو تای و همچنین سایر مناطق شهری، ۳ تا ۴ برابر بیشتر برای فروش آگهی می‌شود. به عنوان مثال، در منطقه شهری تای هو تای، قیمت ویلاها و خانه‌های شهری معمولاً حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش آگهی می‌شود، آپارتمان‌ها بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هستند. در اینجا ویلاهایی با قیمت‌های آگهی شده بیش از ۵۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع وجود دارد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html