بازار سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویتنام در ۲ سال آینده چگونه خواهد بود؟

نقاط روشن در آشفتگی بازار

در سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات ویتنام مجبور به تحمل فشارهای اقتصادی جهانی و چالش‌های جهانی و داخلی شد. نرخ بهره بالا باعث رکود در اقتصاد جهانی شد و عدم اطمینان را برای سرمایه‌گذاران به وجود آورد.

علاوه بر این، افزایش تورم نیز بر هزینه‌های خانوارها فشار وارد کرد؛ بخش تولید سطح موجودی بالایی را ثبت کرد و سفارشات تولید را کاهش داد که مستقیماً بر بخش‌های کلیدی رشد ویتنام تأثیر گذاشت.

در عین حال، تأخیر در تصویب پروژه‌های مسکن، اجرای سرمایه‌گذاری را به تأخیر انداخته و بر جو بازار تأثیر گذاشته است. با این حال، به لطف روند شهرنشینی در سراسر کشور، جمعیت زیاد و نیاز فوری به مسکن در شهرهای بزرگ، تقاضا برای مالکیت خانه همچنان قوی است. تلاش‌های دولت در دو سال گذشته در مدیریت و رسیدگی به این موضوع پیشرفت‌هایی داشته و اعتماد به آینده‌ای بهتر را ایجاد کرده است.

فعالیت‌های املاک و مستغلات در دو سال گذشته فرصت انفجار داشته‌اند (تصویر ۱) — با وجود چالش‌های بازار، نشانه‌های مثبت زیادی از آینده‌ای روشن حکایت دارند.

علیرغم چالش‌های جهانی، بازار دفاتر اداری در شهر هوشی مین نرخ اشغال بالا و رشد اجاره پایدار را حفظ کرده است. بازار دفاتر اداری در شهر هوشی مین همچنین یکی از نقاط روشن در منطقه آسیا و اقیانوسیه است. ساختمان‌های اداری لوکس با گواهینامه سبز نیز به تضمین نرخ اشغال بالا و قیمت اجاره کمک می‌کنند.

طبق گزارش ESG ویتنام Savills در سال ۲۰۲۳، ۲۰ ساختمان اداری دارای گواهینامه LEED یا Green Mark در ویتنام وجود دارد. هفده مورد از آنها در شهر هوشی مین واقع شده‌اند که حدود ۲۵٪ از عرضه فعلی دفاتر را تشکیل می‌دهند و انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۶ به ۳۱٪ افزایش یابند.

پس از یک دوره بهبودی آهسته، صنعت گردشگری در سال ۲۰۲۳ ظرفیت عملیاتی قوی را ثبت کرد و عملکرد هتل‌ها در هانوی و هوشی مین سیتی به سطوح قبل از همه‌گیری کووید-۱۹ بازگشت.

فرصت‌های ناشی از معاملات ادغام و تملک

در منطقه، حجم معاملات املاک و مستغلات به شدت کاهش یافته و مقدار قابل توجهی از سرمایه گذاری در دسترس باقی مانده است. با وجود نرخ بهره بالا، چشم انداز رشد ویتنام و بازده نسبتاً بالای آن همچنان سرمایه گذاری خارجی را جذب می کند. به طور خاص، در سال 2023، Savills Vietnam همچنان مورد توجه سرمایه گذارانی قرار خواهد گرفت که به دنبال مشارکت در این بازار بالقوه هستند.

در شرایط کمبود عرضه مسکن، هر سرمایه‌گذاری که توانایی راه‌اندازی یک پروژه را داشته باشد، می‌تواند از تقاضای بالای بازار در این برهه، به‌ویژه بخش رو به رشد مشتریان طبقه متوسط، بهره‌برداری کند.

در بخش اداری، در شهر هوشی مین، اگرچه عرضه پروژه‌های جدید درجه A بسیار زیاد است، اما عملکرد مثبت اجاره نشان می‌دهد که هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان اداری در آینده وجود دارد. کسانی که ساختمان‌های اداری دارای گواهینامه سبز ارائه می‌دهند یا تغییر مکان می‌دهند، قیمت‌های اجاره بالایی را جذب خواهند کرد.

فعالیت‌های املاک و مستغلات این فرصت را دارند که در ۲ سال آینده به طور چشمگیری افزایش یابند. تصویر ۲ — فضای اداری کلاس A اخیراً نقطه عطفی در بازار بوده است.

چالش اصلی سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در ویتنام در حال حاضر موانع اداری، به ویژه در حل و فصل هزینه‌های استفاده از زمین است. در کنار آن، سرمایه‌گذاران اکنون در مورد مالکیت قانونی پروژه بسیار محتاط هستند و از یک نقشه راه روشن برای اخذ مجوزهای لازم از دولت اطمینان حاصل می‌کنند. حل و فصل هزینه‌های استفاده از زمین و تصویب برنامه‌ریزی 1/500 مهمترین عوامل برای پروژه‌های توسعه مسکن هستند.

در حال حاضر، پروژه‌های کمی با مالکیت قانونی مشخص و تمام مجوزهای لازم برای توسعه وجود دارد که ورود سرمایه‌گذاران به بازار را کم و بیش دشوار کرده است. این امر همچنین باعث ایجاد بحران اعتباری شده است، زیرا بانک‌ها در دریافت وثیقه لازم برای وام دادن به پروژه‌های املاک و مستغلات با مشکل مواجه هستند. تغییرات در برنامه زمانی تکمیل پروژه‌های بزرگ زیرساختی، تعیین زمان بهینه برای توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات را پیچیده‌تر کرده است.

در حالی که تغییرات در چارچوب قانونی هنوز به طور کامل اجرا نشده است، مقامات محلی هنوز در فرآیند اجرا مردد هستند. تا زمانی که تغییرات و پیشرفت‌های روشنی در حل و فصل هزینه‌های استفاده از زمین و اعطای گواهی‌های حقوق استفاده از زمین وجود نداشته باشد، تکمیل فعالیت‌های ادغام و تملک همچنان دشوار خواهد بود. به عنوان مثال، در مورد محصولات آپارتمانی، مقامات محلی هنوز در اعطای گواهی به پروژه‌ها با وجود توضیحات روشن در چارچوب قانونی مردد هستند.

اقتصاد قوی این کشور با جمعیت زیاد، توسعه زیرساخت‌ها، شهرنشینی، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی فراوان (FDI) و طبقه متوسط رو به رشد، تقویت می‌شود. اگر چارچوب قانونی اجازه دهد، انتظار می‌رود فعالیت ادغام و تملک املاک و مستغلات در دو تا سه سال آینده رونق بگیرد.

بیشتر سرمایه‌گذاری‌ها از کشورهای آسیایی مانند سنگاپور، کره جنوبی، تایلند، مالزی و ژاپن صورت می‌گیرد. این کشورها سرمایه‌گذاران فعالی در ویتنام بوده‌اند و انتظار می‌رود علاوه بر پتانسیل سرمایه‌گذاران خاورمیانه، سرمایه‌گذاری خود را در دو تا سه سال آینده افزایش دهند. به طور خاص، بخش صنعتی ویتنام از توافق‌نامه‌های تجارت آزاد متعدد (FTA) بهره‌مند خواهد شد و یک پایگاه سرمایه‌گذاری متنوع ایجاد می‌کند و سرمایه‌گذاری در تولید و املاک صنعتی را افزایش می‌دهد.

سرمایه‌گذاران خارجی همچنین از تجربه و دانش گسترده شرکت‌های داخلی از بازار ویتنام که به این مشارکت می‌آورند، قدردانی می‌کنند. در عین حال، شرکت‌های داخلی فرصت‌های سرمایه‌گذاری بیشتری را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم کرده‌اند، به عنوان مثال، با پایگاه بزرگ یا صنایع پشتیبان. این امر به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد تا پس از ورود به بازار، به سرعت گسترش یابند و در عین حال از تجربه و شبکه‌ای که شرکای محلی ارائه می‌دهند نیز استفاده کنند.

منبع