بازار ادغام و تملک املاک و مستغلات: اتحادهای استراتژیک حرف اول را می‌زنند

در حالی که پیش از این، فعالیت‌های ادغام و تملک (M&A) به لطف منابع زمینی و قدرت مالی، توسط کسب‌وکارهای داخلی هدایت می‌شد، اکنون سرمایه‌گذاران خارجی در حال ظهور هستند و هم از نظر مقیاس و هم از نظر استراتژی سرعت می‌گیرند.

املاک و مستغلات در منطقه مرکزی شهر هوشی مین . (عکس: Hong Dat/TTXVN)

بازار ادغام و تملک (M&A) در بخش املاک و مستغلات ویتنام در سال 2025 شاهد تغییر آشکاری در ساختار سرمایه‌گذاران خواهد بود.

در حالی که پیش از این، فعالیت‌های ادغام و تملک (M&A) به لطف منابع زمینی و قدرت مالی، توسط کسب‌وکارهای داخلی هدایت می‌شد، اکنون سرمایه‌گذاران خارجی به عنوان یک نیروی فعال در حال ظهور هستند و هم از نظر مقیاس و هم از نظر استراتژی، سرعت می‌گیرند.

در این زمینه، قطبی شدن در حال وقوع است: دیگر بازی «ماهی بزرگ، ماهی کوچک را می‌خورد» در جریان نیست، بلکه دوره‌ای از انتخاب و فیلترینگ دقیق با هدف بهینه‌سازی کارایی و به اشتراک‌گذاری ارزش است.

سرمایه‌گذاران خارجی سرمایه‌گذاری‌های خود را تسریع می‌کنند، در حالی که سرمایه‌گذاران داخلی محتاط باقی می‌مانند.

طبق آخرین نظرسنجی CBRE ویتنام، در دو فصل گذشته، ورود سرمایه خارجی به بخش املاک و مستغلات ۲۴ درصد از کل سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) در ویتنام را تشکیل داده است - رقمی که نشان‌دهنده علاقه شدید سرمایه‌گذاران خارجی است.

شایان ذکر است که شرکت کپیتالند (سنگاپور) سرمایه‌گذاری چند میلیون دلاری در زیرمجموعه های دانگ از پارک اقیانوس شماره ۳ وین‌هومز ( هونگ ین ) انجام داده است.

پیش از این، این گروه از طریق پروژه‌های بزرگی مانند لومی هانوی و سنیک هانوی، حضور خود را در ویتنام تثبیت کرده بود. کپیتالند همچنین برنامه‌هایی را برای گسترش سرمایه‌گذاری خود به میزان ۵ تا ۷ میلیارد دلار در چند سال آینده اعلام کرد که نشان‌دهنده اعتماد بلندمدت آن به بازار املاک و مستغلات ویتنام است.

ها دونگ یکی از مناطقی در هانوی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران برای توسعه پروژه‌ها انتخاب می‌کنند. (عکس: Tuan Anh/VNA)

هجوم سرمایه خارجی محدود به بخش مسکن نیست؛ بلکه به املاک صنعتی نیز گسترش یافته است. یک سرمایه‌گذار سوئدی اعلام کرده است که قصد دارد یک کارخانه تولیدی ۱ میلیارد دلاری در استان گیا لای بسازد - اقدامی که چشم‌اندازی را نشان می‌دهد که صنعت، تولید و توسعه املاک و مستغلات لجستیک را با هم ترکیب می‌کند.

در منطقه شمالی، شرکت توسعه شهری Kinh Bac با سازمان ترامپ (ایالات متحده آمریکا) در یک پروژه زمین گلف لوکس در استان هونگ ین همکاری کرده است. این معامله به دلیل ارزش برند و قابلیت‌های اجرایی آن بسیار مورد توجه است و یک مدل ارتباط چند لایه بین سرمایه، فناوری و استانداردهای بین‌المللی را ایجاد می‌کند.

با این حال، برخلاف پویایی سرمایه‌گذاران خارجی، کسب‌وکارهای داخلی همچنان محتاط هستند. طبق گزارش CBRE، تا ۶۰ درصد از کسب‌وکارهای داخلی در هیچ معامله ادغام و تملکی شرکت نکرده‌اند، ۳۹ درصد در حال بررسی به تعویق انداختن برنامه‌های سرمایه‌گذاری هستند و ۲۱ درصد رسماً جریان نقدی را برای اطمینان از امنیت مالی به تأخیر انداخته‌اند.

دلایل ذکر شده، کمبود عرضه جدید، تضعیف قدرت خرید و فشار مالی باقی مانده از سال‌های گذشته است.

برای مثال، در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵، کل بازار شهر هوشی مین تنها شاهد عرضه حدود ۱۰۰۰ آپارتمان و ۷۴ خانه کم ارتفاع برای فروش بود - که کمترین میزان در ۱۰ سال گذشته است. با وجود اینکه بسیاری از توسعه‌دهندگان سیاست‌های محرکی مانند تخفیف تا ۱۶٪، پشتیبانی از نرخ بهره بلندمدت و بسته‌های طراحی داخلی لوکس و رایگان را اجرا می‌کنند، بازار هنوز بهبود نیافته است.

یکی از رهبران یک کسب‌وکار بزرگ اظهار داشت که در این دوره، کسب‌وکارها باید از جریان نقدی خود محافظت کنند، گویی که «شریان حیاتی» آنهاست. مشکلات مالی، همراه با پیشرفت کند بازسازی و فشار بدهی، باعث می‌شود کسب‌وکارهای داخلی برای دفاع از خود «عقب‌نشینی» کنند.

«ماهی‌های بزرگ» به راحتی «ماهی‌های کوچک» را نمی‌بلعند.

با وجود اینکه سرمایه‌گذاران خارجی از نظر جریان سرمایه دست بالا را دارند، اما نمی‌توانند به راحتی بازار املاک و مستغلات را «در دست بگیرند»، همانطور که قبلاً برخی نگرانی‌ها مطرح کرده بودند.

به گفته کارشناسان، دورانی که «بازیگران بزرگ» از قدرت مالی برای تسلط بر بازار استفاده می‌کردند، به پایان رسیده است. ادغام و تملک املاک و مستغلات در حال ورود به چرخه جدیدی است که در آن قابلیت‌های مشارکتی، تخصص حقوقی، کنترل ریسک و استراتژی‌های بلندمدت به عوامل کلیدی تبدیل می‌شوند.

(عکس: توآن آن/VNA)

در واقع، مجموعه‌ای از معاملات ادغام و تملک (M&A) که توسط کسب‌وکارهای داخلی هدایت می‌شوند، در شش ماه اول امسال ثبت شده است. نمونه بارز آن، خرید یک پروژه تقریباً ۱۹۰۰۰ متر مربعی در شهر هوشی مین از شرکت تودوک هاوس (Thuduc House) توسط گروه بیکانز (Bcons Group) است.

گروه سان (Sun Group) برای توسعه مجتمع سان فلیا (Sun Felia) در یک قطعه زمین مرغوب در منطقه شهری جدید کائو گیای (Cau Giay New Urban Area) (هانوی) سرمایه‌گذاری کرد. گروه سان‌شاین (Sunshine Group) همچنین ۵۵ هکتار زمین از هولدینگ ژوان کائو (Xuan Cau Holdings) در ون گیانگ (Van Giang) برای توسعه پروژه بزرگ مقیاس شهر آلوویا (Alluvia City) خریداری کرد.

نکته قابل توجه این است که معامله‌ای که در آن فات دات ۸۰٪ از سهام خود را در پروژه Thuan An 1-2 به یک سرمایه‌گذار خارجی با تجربه طولانی در ویتنام واگذار کرد، نمونه‌ای از یک مدل همکاری سودمند دو طرفه است. شرکت داخلی زمین و حقوق قانونی را حفظ می‌کند، در حالی که شریک خارجی سرمایه، فناوری و استانداردهای توسعه بین‌المللی را به ارمغان می‌آورد.

خانم ترانگ بویی، مدیر کل شرکت کوشمن و ویکفیلد ویتنام، اظهار داشت که "تصاحب" بازار ویتنام برای شرکت‌های خارجی آسان نیست. بزرگترین مانع برای آنها پول نیست، بلکه زمین پاک و رویه‌های قانونی است.

در حال حاضر یافتن چندین هزار متر مربع زمین پاکسازی شده در قلب شهر هوشی مین - جایی که عرضه تقریباً برای سه سال متوالی متوقف شده است - بسیار دشوار است. با این حال، این یک مزیت قابل توجه برای مشاغل داخلی است، زیرا آنها نه تنها دارای قطعات زمین پاکسازی شده زیادی هستند و مقررات محلی را درک می‌کنند، بلکه می‌توانند مراحل را نیز سریع‌تر طی کنند. از این موقعیت، مشاغل داخلی می‌توانند به جای فروش منفعلانه خود، به طور فعال سرمایه جذب کنند.

تران تی خان وان، متخصص، با همین دیدگاه معتقد است که روند فعلی دیگر «ماهی بزرگ، ماهی کوچک را می‌بلعد» نیست، بلکه «ماهی‌های باهوش با ماهی‌های قوی متحد می‌شوند.» اگر کسب‌وکارهای داخلی بدانند که چگونه از ادغام و اکتساب به عنوان یک استراتژی برای ارتقاء قدرت داخلی خود استفاده کنند، می‌توانند روند را کاملاً تغییر دهند و به طور پایدارتری توسعه یابند.

تحلیلگران همچنین موافقند که بازار در حال ورود به «مرحله‌ای روشن از ادغام» است. معاملات ادغام و تملک دیگر گسترده نیستند، بلکه بسیار گزینشی هستند و بر ارزش هم‌افزایی بین دو طرف از نظر مالی، برند، فناوری و قابلیت‌های پیاده‌سازی تمرکز دارند.

آقای وو هوین توان کیئت - مدیر بازاریابی مسکونی در CBRE ویتنام، اظهار داشت: «اکنون این «بازی» متعلق به سرمایه‌گذارانی است که چشم‌انداز بلندمدت، استراتژی‌های روشن و قابلیت‌های عملیاتی عملی دارند. این یک تغییر از ادغام و تملک فرصت‌طلبانه به ادغام و تملک استراتژیک است.»

نمایندگان JLL ویتنام همچنین تأکید کردند که بازار املاک و مستغلات از حالت «انباشت زمین برای نگهداری دارایی‌ها» به مرحله‌ای از بهره‌برداری کارآمد از هر متر مربع زمین از طریق سرمایه‌گذاری‌های مشترک، مشارکت‌ها و همکاری‌های چندلایه در حال تغییر است.

پیش‌بینی می‌شود دوره زمانی ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ اوج فعالیت‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات باشد، که در آن هم تعداد معاملات و هم ارزش سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد. با این حال، به گفته کارشناسان، موفقیت نه تنها به ظرفیت مالی، بلکه به توانایی طرفین شرکت‌کننده در همکاری و توسعه استراتژی‌های بلندمدت نیز بستگی دارد.

در این چشم‌انداز در حال تحول، کسب‌وکارهای داخلی بیکار ننشسته‌اند. اگر بتوانند از مزایای ذاتی خود مانند زمین پاک، درک بازار و قابلیت‌های هماهنگی محلی، همراه با سرمایه و فناوری شرکای خارجی، بهره ببرند، آنگاه ادغام و اکتساب دیگر «راه نجات» نیست، بلکه می‌تواند به «پله‌ای» برای ارتقاء قابلیت‌ها و گسترش سهم بازار تبدیل شود.

بنابراین، بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ دیگر مسئله «بلعیدن یا بلعیده شدن» نیست، بلکه یک چالش استراتژیک همکاری، پیوند و بهینه‌سازی منابع برای پیشرفت مشترک است.

منبع: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html