میانگین درآمد مردم در شهر هوشی مین و قیمت خانه‌ها 30 برابر با هم تفاوت دارد.

Công Luận•21/07/2023

تروی گریفیتس، معاون مدیرعامل ساویلز، در ارزیابی کلی خود از بازار مسکن در شهر هوشی مین، گفت که نیمه اول سال 2023 به دلیل عرضه محدود همراه با نگرانی‌های خریداران در چارچوب وضعیت اقتصادی دشوار، نشانه‌های زیادی از بهبود را نشان نداده است.

میانگین درآمد مردم و قیمت مسکن در شهر هوشی مین تا 30 برابر متفاوت است (شکل 1). — عملکرد بخش بازار آپارتمان شهر هوشی مین - منبع: Savills

داده‌های Savills نشان می‌دهد که در بخش آپارتمان، عرضه جدید نسبت به سال گذشته ۸۶ درصد کاهش یافته و به ۱۹۸۰ واحد رسیده است؛ که از این تعداد، عرضه در سه‌ماهه دوم تنها ۱۹ درصد را تشکیل می‌دهد. هیچ عرضه جدیدی از آپارتمان‌های درجه A وجود نداشت، در حالی که آپارتمان‌های درجه C ۷۷ درصد از سهم بازار را تشکیل می‌دادند. عرضه اولیه در مجموع ۶۷۰۰ واحد بود (۵۹ درصد کاهش نسبت به سال گذشته)؛ درجه C ۴۵ درصد، درجه B ۳۵ درصد و درجه A ۲۰ درصد از سهم بازار را به خود اختصاص دادند.

میانگین قیمت فروش برای این بخش املاک و مستغلات ۱۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (مساحت خالص قابل استفاده) است که به دلیل موجودی بالای املاک درجه A و B، افزایشی ۴۴ درصدی نسبت به سال گذشته را نشان می‌دهد.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر تحقیق و توسعه در S22M Savills شهر هوشی مین، اظهار داشت که قیمت فعلی آپارتمان تقریباً 30 برابر بیشتر از میانگین درآمد ساکنان شهر است.

یک متخصص Savills اظهار داشت: «میانگین درآمد یک خانوار در شهر هوشی مین تنها حدود ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه است. در همین حال، میانگین قیمت یک آپارتمان در یک پروژه جدید در حال حاضر ۵.۵ تا ۶ میلیارد دانگ ویتنام است. این تفاوت بیش از ۳۰ برابر است.»

میانگین درآمد مردم و قیمت مسکن در شهر هوشی مین تا 30 برابر متفاوت است (شکل 2). — خانم جیانگ هوین، معاون مدیر، بخش تحقیقات و S22M، ساویلز، شهر هوشی مین

خانم جیانگ هیون تحلیل کرد که با این سطح درآمد، اگر مردم بتوانند ماهی ۴۰ تا ۵۰ درصد پس‌انداز کنند، با فرض اینکه از اعتبار استفاده نکنند یا از اقوام کمکی دریافت نکنند، چند دهه طول می‌کشد تا بتوانند خانه بخرند.

خانم جیانگ گفت: «در حال حاضر برای خانواری با درآمد خالص یا درآمد متوسط، خرید خانه در شهر هوشی مین بسیار دشوار خواهد بود. بنابراین، برای خرید خانه، به درآمد نسبتاً بالایی نیاز است، همچنین باید از اهرم مالی لازم برای خرید یک آپارتمان متوسط برخوردار بود.»

طبق تحقیقات ساویلز، فروش آپارتمان در نیمه اول سال به ۱۱۷۰ واحد رسید که نسبت به سال گذشته ۹۰ درصد کاهش داشته است؛ در سه ماهه دوم بیش از ۳۰۰ معامله انجام شده است. نرخ جذب در شش ماه اول به ۱۷ درصد رسید که نسبت به سال گذشته ۵۶ درصد کاهش داشته است. از این تعداد، آپارتمان‌های کلاس C خریداران بیشتری را به خود جذب کردند و ۶۲ درصد از فروش را تشکیل دادند. واحدهای آپارتمانی با قیمت کمتر از ۵ میلیارد دونگ ویتنامی، نیازهای بسیاری از خریداران را برآورده کردند.

نرخ جذب برای ویلاها و خانه‌های شهری در پایین‌ترین حد خود در 10 سال گذشته قرار دارد.

نکته قابل توجه این است که ساویلز در نیمه اول سال 2023 هیچ پروژه ویلا یا خانه شهری جدیدی را ثبت نکرده است، زیرا توسعه‌دهندگان با مشکلاتی در جذب سرمایه، کمبود زمین خالی و رویه‌های قانونی پیچیده مواجه هستند.

در طول این دوره، تنها ۳ پروژه موجود، ۴۱۴ واحد جدید اضافی را راه‌اندازی کردند. واحدهایی با قیمت بالای ۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی، ۷۸ درصد از عرضه را تشکیل می‌دادند که عمدتاً در شهر تو دوک واقع شده بودند. تنها ۱۳ درصد از عرضه اولیه در شهر هوشی مین، قیمتی کمتر از ۱۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد داشتند.

با این حال، نرخ جذب در نیمه اول سال ۲۰۲۳ به پایین‌ترین سطح خود در ۱۰ سال گذشته یعنی ۱۵٪ رسید. تعداد معاملات در نیمه اول سال ۲۰۲۳ تنها ۱۵۸ واحد بود که نسبت به سال قبل ۷۴٪ کاهش نشان می‌دهد.

دپارتمان تحقیقات ساویلز ارزیابی می‌کند که موجودی بالای کالا و محصولات جدید گران‌قیمت، نقدینگی را به چالش می‌کشند، زیرا قیمت‌های بازار اولیه در شش ماه اول سال، ۴۸ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته و به بیش از ۳۰۰ میلیون دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع زمین رسیده است.

امسال، برخی از توسعه‌دهندگان برنامه‌های اجاره تضمین‌شده با بازده ثابت، دوره‌های طولانی‌تر نرخ بهره ترجیحی و برنامه‌های پرداخت طولانی‌تر ارائه داده‌اند.

تروی گریفیتس پیش‌بینی کرد: «احساسات محتاطانه خریداران همچنان بر نقدینگی بازار فشار وارد می‌کند. با این حال، به لطف سازوکارهای خاص املاک و مستغلات، سیاست پولی و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، چشم‌انداز بهبود خواهد یافت.»

ساویلز ویتنام پیش‌بینی می‌کند که در نیمه دوم سال ۲۰۲۳، ۸۴۵۰ آپارتمان به بازار عرضه خواهد شد. کلاس B، ۵۴٪، کلاس C، ۳۹٪ و کلاس A، ۷٪ را تشکیل خواهند داد. پروژه‌های قابل توجه شامل Vinhomes Grand Park – The Glory Heights، Thu Thiem Zeit – Block T2 و La Partenza هستند. این پروژه‌ها در حال حاضر رزرو می‌پذیرند و انتظار می‌رود در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ راه‌اندازی شوند. در مورد ویلاها و خانه‌های شهری، انتظار می‌رود ۵۰۰ واحد از الان تا پایان سال برای فروش ارائه شود.

منبع