میانگین درآمد مردم و قیمت مسکن در شهر هوشی مین 30 برابر متفاوت است

آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر کل ساویلز، با ارائه ارزیابی کلی از بازار مسکن در شهر هوشی مین، گفت که نیمه اول سال 2023 به دلیل عرضه محدود در کنار نگرانی‌های خریداران در شرایط اقتصادی دشوار، نشانه‌های زیادی از بهبود نشان نداده است.

میانگین درآمد مردم و قیمت مسکن در شهر هوشی مین تا 30 برابر متفاوت است، تصویر 1 — عملکرد بخش آپارتمان در HCMC - منبع: Savills

داده‌های Savills نشان می‌دهد که در بخش آپارتمان، عرضه جدید نسبت به سال گذشته ۸۶ درصد کاهش یافته و به ۱۹۸۰ واحد رسیده است؛ که از این تعداد، عرضه سه‌ماهه دوم تنها ۱۹ درصد را تشکیل می‌دهد. هیچ عرضه جدیدی از درجه A وجود نداشت، در حالی که درجه C ۷۷ درصد از سهم بازار را به خود اختصاص داده است. عرضه اولیه ۶۷۰۰ واحد بود (۵۹ درصد کاهش نسبت به سال گذشته)؛ درجه C ۴۵ درصد، درجه B ۳۵ درصد و درجه A ۲۰ درصد را تشکیل می‌دادند.

میانگین قیمت فروش این بخش املاک و مستغلات ۱۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است که به دلیل موجودی بالای کلاس A و B، نسبت به سال گذشته ۴۴ درصد افزایش یافته است.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر بخش تحقیقات و S22M Savills HCMC اظهار داشت که قیمت فعلی آپارتمان حدود 30 برابر با میانگین درآمد ساکنان شهر متفاوت است.

کارشناس Savills گفت: «میانگین درآمد یک خانوار در شهر هوشی مین تنها حدود ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه است. در همین حال، میانگین قیمت آپارتمان در یک پروژه جدید در حال حاضر ۵.۵ تا ۶ میلیارد دانگ ویتنام است. این تفاوت تا بیش از ۳۰ برابر است.»

میانگین درآمد مردم و قیمت مسکن در شهر هوشی مین تا 30 برابر متفاوت است، تصویر 2 — خانم جیانگ هیون، معاون مدیر، تحقیقات و S22M Savills HCMC

خانم جیانگ هوین تحلیل کرد که با این سطح درآمد، اگر مردم بتوانند ۴۰ تا ۵۰ درصد در ماه پس‌انداز کنند، در صورتی که از اعتبار استفاده نکنند یا از اقوام کمکی نگیرند، چند دهه طول می‌کشد تا بتوانند خانه بخرند.

خانم جیانگ گفت: «در حال حاضر، خرید خانه در شهر هوشی مین برای یک خانوار بر اساس درآمد خالص، یعنی درآمد متوسط، بسیار دشوار خواهد بود. بنابراین، برای خرید خانه، باید درآمد نسبتاً بالایی داشت و همچنین از پشتوانه مالی برای خرید یک آپارتمان متوسط برخوردار بود.»

طبق تحقیقات Savills، فروش آپارتمان در نیمه اول سال به 1170 واحد رسید که نسبت به سال گذشته 90 درصد کاهش یافته است. در سه ماهه دوم، بیش از 300 معامله انجام شده است. نرخ جذب در 6 ماه اول سال به 17 درصد رسید که نسبت به سال گذشته 56 درصد کاهش یافته است. از این تعداد، کلاس C خریداران بیشتری را به خود جذب کرد و 62 درصد از فروش را به خود اختصاص داد. خط تولید آپارتمان‌های زیر 5 میلیارد VND نیازهای بسیاری از خریداران را برآورده کرد.

نرخ جذب ویلا و خانه شهری در پایین‌ترین سطح خود در 10 سال گذشته

به طور خاص، هیچ پروژه جدید ویلا یا خانه شهری توسط Savills در نیمه اول سال 2023 ثبت نشده است، به دلیل اینکه سرمایه‌گذاران با مشکلاتی در جذب سرمایه، کمبود بودجه زمین‌های خالی و رویه‌های قانونی پیچیده مواجه هستند.

در طول این دوره، تنها ۳ پروژه موجود برای فروش افتتاح شدند که شامل ۴۱۴ واحد جدید بود. واحدهایی با قیمت بالای ۳۰ میلیارد دونگ ویتنام، ۷۸ درصد از عرضه را تشکیل می‌دادند و عمدتاً در شهر تو دوک بودند. تنها ۱۳ درصد از عرضه اولیه در شهر هوشی مین، قیمتی کمتر از ۱۰ میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد داشتند.

با این حال، نرخ جذب در نیمه اول سال 2023 به پایین‌ترین حد خود در 10 سال گذشته یعنی 15 درصد رسید. حجم معاملات در نیمه اول سال 2023 تنها به 158 واحد رسید که نسبت به سال قبل 74 درصد کاهش یافته است.

موسسه تحقیقاتی Savills ارزیابی کرد که موجودی گران و عرضه‌های جدید، نقدینگی را به چالش کشیده است، زیرا قیمت‌های اولیه در 6 ماه اول سال، 48 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته و به بیش از 300 میلیون دونگ ویتنام به ازای هر متر مربع زمین رسیده است.

امسال، برخی از توسعه‌دهندگان برنامه‌های تعهد اجاره با بازده ثابت، نرخ‌های بهره ترجیحی طولانی‌تر و برنامه‌های پرداخت طولانی‌تر ارائه داده‌اند.

آقای تروی گریفیتس پیش‌بینی کرد: «احتیاط خریداران همچنان بر نقدینگی بازار فشار وارد می‌کند. با این حال، چشم‌انداز به لطف سازوکارهای خاص در حوزه املاک و مستغلات، سیاست‌های پولی و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها بهبود خواهد یافت.»

ساویلز ویتنام پیش‌بینی می‌کند که در نیمه دوم سال ۲۰۲۳، ۸۴۵۰ آپارتمان به بازار عرضه شود. کلاس B، ۵۴٪، کلاس C، ۳۹٪ و کلاس A، ۷٪ از سهم بازار را تشکیل می‌دهند. پروژه‌های قابل توجه شامل Vinhomes Grand Park – The Glory Heights، Thu Thiem Zeit – Block T2 و La Partenza هستند. این پروژه‌ها در حال پذیرش رزرو هستند و انتظار می‌رود در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳ راه‌اندازی شوند. به ویژه برای خط تولید ویلا و خانه‌های شهری، انتظار می‌رود از هم اکنون تا پایان سال، ۵۰۰ واحد برای فروش افتتاح شود.

منبع