نشانه‌هایی از بهبود وضعیت املاک و مستغلات و «اهرم» برای ارتقای رشد

سیگنال بازیابی

طبق گفته Kinh te & Do thi ، در سه ماهه اول و دوم سال 2023، در شرایط بی‌ثبات اقتصادی جهان، بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز در "چشم طوفان" بحران قرار دارد. طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، تنها در سه ماهه دوم، تعداد شرکت‌های املاک و مستغلات منحل شده نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 30.4 درصد افزایش یافته و شرکت‌های تازه تأسیس حدود 61.4 درصد کاهش یافته است.

در مواجهه با شرایط فوق، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز مجبور به تأخیر یا توقف موقت اجرای پروژه، تعدیل و تنظیم مجدد مقیاس منابع انسانی هستند، برخی از شرکت‌ها برای غلبه بر دوره دشوار فعلی مجبور به تعدیل بیش از 60 درصد از نیروی کار خود شده‌اند. در 10 سال گذشته، بازار املاک و مستغلات هرگز در چنین وضعیت "هشدار قرمز" قرار نگرفته است.

بازار املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق و محله‌ها در تمام بخش‌ها به شدت در حال بهبود است.

«شرکت‌های املاک و مستغلات همچنان با مشکلات زیادی روبرو هستند: مسائل حقوقی مانند مقررات مربوط به روش‌های ارزیابی زمین و برنامه‌ریزی کاربری زمین؛ سازوکارهای هماهنگی بین بخش‌ها، شعب و مناطق به موقع و همزمان نیستند؛ مشکلات در دسترسی به وام‌های اعتباری و اینکه اکثر شرکت‌ها نمی‌توانند سرمایه اوراق قرضه را بسیج کنند.»

املاک و مستغلات - نشانه‌های بهبود املاک و مستغلات و «اهرم‌هایی» که آن را ارتقا می‌دهند — کارشناسان می‌گویند دوره دشوار فعلی به سرعت خواهد گذشت و قیمت املاک و مستغلات به زودی دوباره افزایش خواهد یافت. عکس از اینترنت

هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک (وزارت ساخت و ساز)، گفت: «علاوه بر این، اعتماد سرمایه‌گذاران و نقدینگی بازار پایین است، بنابراین شرکت‌های املاک و مستغلات فاقد سرمایه هستند، تحت فشار بدهی‌های کوتاه‌مدت قرار دارند و کل بدهی آنها بیشتر از اندازه دارایی‌هایشان است. علاوه بر این، نرخ ارز خارجی، قیمت بنزین و قیمت مصالح ساختمانی در نوسان است که منجر به افزایش هزینه‌ها می‌شود و بر تولید و فعالیت‌های تجاری شرکت‌ها تأثیر می‌گذارد.»

در این زمینه، سیاست‌های دولت شروع به ارائه سیگنال‌های خوش‌بینانه به بازار کرده‌اند، به طور خاص: از سه ماهه دوم سال 2023 تاکنون، بانک مرکزی نرخ بهره عملیاتی را 4 بار کاهش داده است، بانک‌ها نیز همزمان نرخ بهره سپرده را از 9 تا 10 درصد در سال به زیر 7 درصد کاهش داده‌اند.

در کنار آن، بسیاری از سرمایه‌گذاران سیاست‌های محرک اقتصادی را به شکل تخفیف‌های «عظیم» به شدت اجرا کرده‌اند و از نرخ وام بانکی حمایت می‌کنند... بنابراین، در سه‌ماهه دوم، تعداد معاملات محصولات در مقایسه با سه‌ماهه اول حدود 30 درصد افزایش یافته است.

نکته قابل توجه این است که به دلیل تأثیرات مثبت سیاست‌ها، بسیاری از مناطق و محلات بهبود بازار را ثبت کرده‌اند. به عنوان مثال، در شهر های فونگ ، به گفته آقای تو هانگ - رئیس دفتر نمایندگی های فونگ انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام - در سه ماهه سوم سال 2023، بازار املاک و مستغلات های فونگ معاملات بیشتری را در همه بخش‌ها ثبت کرد. در عین حال، تعداد زیادی از کارگزاران، دفاتر، شرکت‌ها و تالارهای معاملاتی خدمات املاک و مستغلات به فعالیت خود بازگشتند.

« اهرم‌ها » برای ارتقای رشد

به گفته نیپ سونگ تی ترونگ ، تاکنون بازار املاک و مستغلات «اهرم‌های» زیادی داشته است، مانند کاهش نرخ بهره برای وام‌های قدیمی و جدید، حل تدریجی مسائل حقوقی پروژه‌ها، کاهش قیمت فروش... بر این اساس، بازار اخیراً نشانه‌های زیادی از بهبود را نشان داده است. در برخی مناطق، املاک و مستغلات شروع به بازیابی نقدینگی کرده‌اند.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل دات زان مین باک، گفت که بی‌تفاوتی خریداران قابل درک است. زیرا وقتی بازار رو به رکود می‌رود، مردم فقط می‌خواهند قیمت پایین بیاید.

در همین حال، بازار تنها یک سال است که آرام بوده است، خریداران معتقدند که این وضعیت بیشتر ادامه خواهد یافت. در آن زمان، قیمت املاک و مستغلات همچنان کاهش خواهد یافت. با این حال، آقای کوئیت تأیید کرد که وضعیت فعلی بازار با دوره قبل متفاوت است. مشکلات به سرعت برطرف می‌شوند و قیمت املاک و مستغلات به زودی دوباره افزایش خواهد یافت.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در جنوب، گفت که هنوز تقاضای واقعی برای املاک و مستغلات وجود دارد و سیاست‌های خوب حمایتی از بازار، انگیزه نسبتاً قوی ایجاد کرده است. بنابراین، سخت‌ترین دوران برای بازار املاک و مستغلات سپری شده است. در عین حال، بازار ممکن است تا اواسط سال 2024 بهبود یابد.

با این حال، وقتی بازار بهبود یابد، قیمت املاک و مستغلات دوباره افزایش خواهد یافت. بنابراین، این فرصت خوبی برای کسانی است که جریان نقدی دارند تا برای خود املاک و مستغلات را در مکان‌های خوب، با پتانسیل افزایش قیمت خوب و تخفیف‌های بالا "شکار" کنند. اگر از این دوره عبور کنید و وارد دوره بهبود شوید، شکار یک خانه خوب با قیمت مناسب آسان نخواهد بود.

آقای وو هونگ تانگ، مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه، گروه DKRA، گفت که با رصد بازار از ابتدای سه ماهه سوم سال 2023، نقدینگی ثانویه دوباره نشانه‌هایی از افزایش اندک را نشان داده است، به طوری که سرمایه‌گذاران شروع به "خرید پایین‌ترین قیمت" در پروژه‌هایی با تخفیف‌های جذاب، اسناد قانونی کامل، مکان‌هایی در نزدیکی مناطق مسکونی شلوغ موجود و ترافیک مناسب متصل به مرکز شهر کرده‌اند.

بنابراین، به گفته آقای ثانگ، به لطف «حمایت‌های» زیر، احتمالاً بازار تا پایان سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ یا حداکثر در نیمه اول سال ۲۰۲۴ تغییرات مثبتی خواهد داشت:

اولاً، نرخ بهره وام‌های املاک و مستغلات در حال کاهش است و احتمالاً این روند در آینده نزدیک نیز ادامه خواهد یافت. اگرچه کم و بیش دسترسی به فضای وام‌دهی هنوز بسیار دشوار است (از نظر الزامات قانونی پروژه، ظرفیت بازپرداخت بدهی‌های تجاری و ...).

دوم، سیاست‌های حذف قانونی سازمان‌های مدیریت ایالتی نشانه‌های خوبی را نشان داده‌اند.

سوم، پرداخت‌های سرمایه‌گذاری عمومی به شدت افزایش یافت: بسیاری از پروژه‌های کلیدی زیرساخت حمل و نقل در سراسر کشور با جدیت اجرا شدند (بزرگراه بین هوا - وونگ تاو، جاده کمربندی ۳ در شهر هوشی مین و استان‌های جنوبی، جاده کمربندی ۴ در هانوی و استان‌های شمالی...).

چهارم، رشد اقتصاد کلان داخلی کاملاً پایدار است. اگرچه رشد تولید ناخالص داخلی قوی نیست (در سه ماهه دوم سال 2023، 4.14 درصد افزایش یافت)، اما در شرایط فعلی اقتصاد جهانی که با چالش‌های زیادی روبرو است و تورم زیر 4 درصد حفظ شده است، هنوز در سطح قابل قبولی قرار دارد...

دائو وو (T/h)

منبع