صدور گام به گام دفترچه قرمز برای املاک و مستغلات خریداری و فروخته شده از طریق اوراق دست نویس

وضعیت پیچیده پرونده املاک و مستغلات

در اوایل دسامبر ۲۰۲۳، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین از کمیته‌های مردمی مناطق، شهر تو دوک، اداره ثبت زمین شهر هوشی مین و شعب وابسته به آن درخواست می‌کند تا سوابق تغییرات خودسرانه در اهداف استفاده از زمین، تفکیک خودسرانه قطعات زمین و انتقال دست‌نویس حقوق را بررسی کنند.

طبق گزارش اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، در شهر هوشی مین، مواردی از استفاده خانوارها و افراد از زمین‌های کشاورزی وجود دارد که توسط کمیته مردمی منطقه گواهی حق استفاده از زمین به آنها اعطا شده است و در طول فرآیند استفاده، تغییراتی مانند: جدا شدن خانوارها برای زندگی جداگانه؛ ارث بردن، بخشیده شدن، انتقال بخشی از مساحت زمین و ... رخ داده است.

برای حل این نیاز عملی، کاربران زمین به طور دلخواه قطعات زمین را تقسیم کرده‌اند، بخشی از قطعه زمین را به صورت دستی منتقل کرده‌اند (بدون اینکه قراردادی برای انتقال حقوق کاربری زمین و دارایی‌های متصل به زمین طبق مقررات منعقد کرده باشند)، و به طور دلخواه هدف کاربری زمین را تغییر داده‌اند (خانه ساخته‌اند، روی زمین کشاورزی کار کرده‌اند و...).

از آنجا که قانون زمین در بسیاری از دوره‌ها مقررات به موقع و کاملی نداشته است، در این موارد به انتقال گیرنده گواهی حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین (گواهی) اعطا نشده است.

مشکل موجود فوق تا زمانی ادامه داشت که مقرره مندرج در بند ۲، ماده ۸۲ فرمان شماره ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP اجازه حل و فصل پرونده‌های دریافت انتقال، ارث و هدیه از طریق اسناد دست‌نویس قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ را داد.

با این حال، از آنجا که زمین به طور خودسرانه برای انتقال حقوق تقسیم شده بود، بیشتر مساحت زمین منتقل شده مطابق با مقررات کمیته مردمی استان نبود.

آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، ارزیابی کرد: «در حال حاضر، آمار مشخصی وجود ندارد زیرا اظهارنامه و ثبت آن سازماندهی نشده است. با این حال، طبق سوابق ما، این موارد عمدتاً در مناطق حومه شهر، به ویژه در مناطقی با شهرنشینی سریع مانند بین چان، هوک مون، بین تان و غیره متمرکز شده‌اند.»

برای داشتن یک رقم نسبتاً دقیق، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین باید یک اعلامیه و بررسی در سطح شهر با هماهنگی نزدیک بین مناطق، شهر تو دوک، بخش‌ها، بخش‌ها و همچنین افرادی که در آن شرایط «مالک» املاک و مستغلات هستند، انجام دهد.

مردم باید به وضوح مسئولیت‌ها و حقوق خود را برای همکاری در اظهارنامه شفاف ببینند تا اعداد مشخص و دقیقی داشته باشند.

برای صدور گواهی برای املاک و مستغلاتی که به صورت دستی خرید و فروش می‌شوند، شهر هوشی مین باید مواردی مانند زمان خرید و فروش؛ رسیدگی به تخلفات زمین و ساخت و ساز (جریمه، تخریب یا ثبت اجباری، بازگرداندن اجباری سود غیرقانونی و غیره)؛ بررسی برنامه‌ریزی، اطمینان از رعایت مقررات مربوط به محدودیت‌های تقسیم زمین و زیرساخت‌ها و غیره را در نظر بگیرد تا هر مورد خاص واجد شرایط را تعیین کند.

در عین حال، چون خرید و فروش اسناد دست‌نویس توسط مرجع ذیصلاح تأیید نمی‌شود، تأیید اصالت زمان خرید و فروش بی‌اساس است و به راحتی می‌توان از آن برای نقض مقررات سوءاستفاده کرد. در صورت عدم اجرای دقیق، به راحتی می‌تواند منجر به «دور زدن قانون» و تقسیم قطعات زمین بدون اطمینان از حد نصاب شود.

آقای تانگ تأکید کرد: «بنابراین، صدور گواهی برای این موارد طبق مقررات قانونی باید در نظر گرفته شود و تخلفات اداری در بخش زمین باید رسیدگی شود. صدور گواهی برای هر مورد نیز باید بر اساس برنامه‌ریزی، نقشه‌های کاربری زمین، شرایط تقسیم زمین و زیرساخت‌ها برای تصمیم‌گیری باشد. اینها مسائلی هستند که تحت اختیار کمیته مردمی منطقه قرار دارند.»

مسائل حقوقی نیاز به شفاف‌سازی دارند

وکیل کواچ تان لوک، مدیر شرکت حقوقی LSX، گفت که در حال حاضر، معاملات املاک و مستغلات بین افراد با استفاده از اسناد دست‌نویس بدون نیاز به تأیید دفتر اسناد رسمی یا صدور گواهینامه نسبتاً رایج است.

دلیل اینکه دو طرف چنین معامله‌ای را انجام دادند این بود که آنها مقررات قانونی را به وضوح درک نکرده بودند، زیرا املاک و مستغلات دارای گواهی حق استفاده از زمین نبودند، زیرا آنها به یکدیگر اعتماد داشتند، زیرا نمی‌خواستند معامله را علنی کنند، تا از پرداخت مالیات فرار کنند...

این قانون تصریح می‌کند که انتقال املاک و مستغلات باید دارای قرارداد محضری و گواهی‌شده باشد. قوانین زمین در طول دوره‌ها دارای مقررات یکپارچه‌ای هستند که قرارداد انتقال حقوق استفاده از زمین باید توسط یک دفتر اسناد رسمی رسمی شود یا توسط کمیته مردمی کمون، بخش یا شهری که زمین در آن واقع شده است، تأیید شود.

وکیل لوک خاطرنشان کرد که معاملات املاک و مستغلات با اسناد دست‌نویس مطابق با مقررات رسمی نیستند و نمی‌توانند نام کاربر را در اسناد اثبات حق استفاده منتقل کنند، بنابراین توسط قانون به رسمیت شناخته نمی‌شوند.

خریدار طبق قانون به عنوان مالک یا کاربر قانونی ملک شناخته نمی‌شود.

اگر خریدار به عنوان مالک قانونی زمین شناخته نشود، مجاز به تبدیل، انتقال، ارث یا رهن زمین نیست. در صورتی که دولت زمین را پس بگیرد، مسئولیت تعیین مالک زمین همچنان بر عهده فروشنده خواهد بود.

اگر بین دو طرف بر سر مبلغ غرامت یا پاکسازی محل اختلافی پیش بیاید، این مبلغ تا زمان صدور حکم یا تصمیم برای حل اختلاف بین دو طرف، به یک حساب بانکی موقت واریز خواهد شد.

اختلافات بین فروشنده و خریدار در صورتی بروز خواهد کرد که توافق یا مصالحه حاصل نشود، آنگاه یکی از آن دو باید برای حل و فصل موضوع، به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه و اقامه دعوی کند.

در حال حاضر، وضعیت املاک و مستغلات بدون گواهی هنوز نسبتاً رایج است. اگرچه معاملات املاک و مستغلات بدون گواهی با خطرات بزرگی روبرو خواهد شد، اما بسیاری از مردم هنوز این کار را انجام می‌دهند زیرا هرچه ریسک بیشتر باشد، پتانسیل سود بیشتری نیز خواهد داشت.

«در این مورد، برای تضمین حقوق خریدار، توصیه می‌شود یک قرارداد فروش دست‌نویس با یک بند پیش‌پرداخت تنظیم شود که در آن آمده باشد: هنگامی که به زمین و خانه گواهی حق استفاده از زمین اعطا می‌شود، فروشنده مسئول انجام مراحل قانونی انتقال به خریدار است، در غیر این صورت، دو برابر مبلغ دریافتی جریمه خواهد شد. با این بند، اطمینان حاصل می‌شود که احتمال اختلافات به حداقل می‌رسد، یا در صورت بروز اختلاف، حقوق خریدار نیز طبق قانون تضمین می‌شود.» این گفته‌ی وکیل لوک است.

منبع