10 solutions pour lever les obstacles et relancer le marché immobilier.

Le marché immobilier a atteint son point le plus bas.

Au nom des entreprises immobilières, nous tenons à remercier le journal.   Ouvriers   L’organisation du séminaire « Lever les obstacles juridiques à l’immobilier » est très opportune en ce moment, car des questions nécessitant une action décisive et leur inclusion dans la loi sont en cours de préparation pour approbation.

Tous les dirigeants, les institutions de recherche et le monde des affaires sont parfaitement conscients des importants obstacles juridiques qui entravent le marché immobilier. Nous avons signalé au gouvernement que la principale difficulté est d'ordre juridique, représentant jusqu'à 70 % des obstacles rencontrés par les projets.

Il existe trois niveaux d'obstacles. Le principal réside dans le manque de cohérence, les contradictions et les conflits de certaines réglementations. Certains textes juridiques relatifs au foncier et à l'immobilier posent également problème. En particulier, l'application de la loi par les fonctionnaires des différents services et organismes se heurte à des difficultés. Un même document peut être appliqué relativement facilement dans certaines localités, tandis que dans d'autres, son application est impossible, ce qui engendre des blocages dans les projets locaux.

Le deuxième obstacle majeur est l'accès au capital. Outre les fonds propres, les entreprises immobilières ont eu recours ces derniers temps à quatre autres sources de financement. Premièrement, les capitaux boursiers ; actuellement, sur plus de 1 600 sociétés cotées, seules 169 environ sont liées à l'immobilier. Ce nombre est très faible et insuffisant pour exploiter pleinement le potentiel du marché boursier.

Deuxièmement, alors que les capitaux provenant des obligations stagnent depuis le troisième trimestre 2022, le marché obligataire reste problématique malgré la résolution 08 visant à le réglementer.

Le troisième obstacle majeur, et tout aussi important, est l'accès au crédit auprès des banques commerciales. Ce capital d'amorçage, véritable « sage-femme » des entreprises, leur apporte un soutien considérable, mais il n'est pas encore pleinement exploité.

Le reste du capital provient des clients et des partenaires, mais si les obstacles initiaux ne sont pas levés, ils deviennent eux aussi insurmontables. En particulier, les capitaux des partenaires et les investissements directs étrangers (IDE) exercent une pression sur les entreprises locales pour qu'elles bradent leurs projets ou exigent des rabais importants avant d'accepter d'investir. Autrement dit, ces acteurs se comportent comme des vautours guettant les projets voués à l'échec. Cela représente un désavantage considérable pour les entreprises locales.

Actuellement, le segment le plus porteur est probablement l'immobilier industriel. La pandémie, qui a duré trois ans, n'a pas eu d'impact significatif sur ce secteur, ce qui a également créé des conditions favorables à la croissance d'autres industries.

Concernant le marché, je pense qu'il convient désormais d'utiliser le terme « point bas ». Nombreux sont ceux qui estiment que le marché a atteint son point bas en avril ou mai de cette année. Cependant, d'après les données du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, je crois que ce point bas s'est produit au premier trimestre 2023, lorsque le secteur immobilier a connu une croissance négative de 16,1 %, avant de se redresser progressivement.

À la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance était encore négative de plus de 11 %. Mais à partir du troisième trimestre, elle a diminué pour s'établir à un peu plus de 8 %.

Concernant les obstacles juridiques, trois principaux problèmes se posent actuellement : la réglementation ; les réglementations d’application, telles que les décrets et circulaires ; et les décisions prises au niveau provincial. Ces obstacles compliquent le traitement des dossiers immobiliers par les fonctionnaires et agents publics, engendrant crainte d’être tenus responsables, déresponsabilisation et réticence à formuler des propositions.

La publication par le Comité central de règlements protégeant les droits des fonctionnaires qui osent penser et agir contribuera à redynamiser l'esprit civique. Parallèlement, la résolution 18 du XIIIe Comité central du Parti communiste vietnamien, intitulée « Poursuivre l'innovation et l'amélioration des institutions et des politiques, renforcer l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres et créer une dynamique pour faire du Vietnam un pays développé à revenu élevé », a souligné la nécessité de modifier la loi foncière de 2013 et les lois connexes afin d'en garantir la cohérence et l'uniformité.

À mon avis, la loi foncière actuelle (modifiée), que l'Assemblée nationale examine et s'apprête à adopter, est un projet colossal de plus de 200 pages. Cependant, à la lecture de la dernière version, je relève encore quelques points problématiques, notamment la question de l'accès au foncier pour les entreprises, comme le stipule l'article 128.

En conséquence, le projet de règlement propose deux options : soit les entreprises ne peuvent développer des projets de logements commerciaux que si elles acquièrent des terrains résidentiels par voie de mutation, soit elles acquièrent à la fois des terrains résidentiels et d’autres types de terrains. Dès lors, comment trouver des terrains pour des projets de logements commerciaux de grande envergure ou pour des zones urbaines étendues ? Au cœur même de Hô-Chi-Minh-Ville, les terrains résidentiels ne couvrent généralement que quelques milliers de mètres carrés au maximum.

Même si quelqu'un acquiert un terrain agricole de 10 hectares ou un terrain industriel de 2 hectares, il ne peut y mener à bien un projet faute de terrains résidentiels disponibles. À mon avis, cette situation est absurde et doit être revue afin de faciliter le développement de projets commerciaux.

Par ailleurs, j'espère que des réglementations appropriées seront mises en place afin de faciliter le développement du logement social, du logement pour les travailleurs, ainsi que la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens. J'attends avec impatience que la loi foncière amendée soit examinée et adoptée en temps opportun.

En outre, il est crucial d'assurer la cohérence et l'uniformité avec la loi foncière, ainsi qu'avec la loi sur les établissements de crédit et la loi sur la vente aux enchères des actifs, dans les lois pertinentes telles que la loi sur le logement (modifiée) et la loi sur les transactions immobilières (modifiée).

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm