10 solutions pour lever les freins et favoriser la relance immobilière

Le marché immobilier a atteint son point bas.

Au nom des entreprises immobilières, nous remercions le Journal.   Ouvriers   L'organisation du séminaire « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier » à ce stade est très opportune, car les problèmes doivent être résolus de manière drastique et inclus dans la loi en cours de préparation pour approbation.

Tous les dirigeants, les agences de recherche et le monde des affaires sont conscients de l'importance des problèmes juridiques sur le marché immobilier. Nous avons signalé au gouvernement que la principale difficulté est d'ordre juridique, représentant 70 % des problèmes rencontrés dans les projets.

Il existe trois niveaux d'imbrication. Le plus important réside dans le manque de cohérence, la contradiction et le non-respect de certaines réglementations. Certaines réglementations figurant dans des textes réglementaires relatifs au foncier dans le secteur immobilier sont également imbriquées. Il existe notamment des interférences dans l'application de la loi par les fonctionnaires des services et des administrations. Avec le même document, certaines localités ont relativement bien résolu le problème, tandis que d'autres n'y sont pas parvenues, ce qui a entravé les projets locaux.

Le deuxième obstacle majeur est l'accès au capital. Outre les fonds propres, les entreprises immobilières ont récemment eu recours à quatre autres sources de financement. La première est le marché boursier. On compte actuellement plus de 1 600 entreprises cotées, dont seulement 169 sont liées à l'immobilier. Ce nombre est très faible et insuffisant pour exploiter pleinement le capital boursier.

Deuxièmement, les capitaux provenant des obligations sont bloqués depuis le troisième trimestre 2022. Jusqu'à présent, le marché obligataire est toujours bloqué malgré la résolution 08 d'ajustement.

Le troisième problème majeur est le crédit des banques commerciales. Celles-ci constituent une source de capital d'amorçage, un véritable soutien aux entreprises et un atout précieux, mais elles n'ont pas été exploitées.

Le reste provient des capitaux des clients et des partenaires, mais lorsque les obstacles initiaux ne sont pas surmontés, ils sont également bloqués. Les capitaux des partenaires et les capitaux étrangers (IDE), en particulier, obligent les entreprises nationales à « vendre » des projets à bas prix ou à accorder des remises importantes pour investir. En d'autres termes, ils constituent une « traque » fastidieuse pour les projets « morts ». Cela constitue un désavantage considérable pour les entreprises nationales.

Actuellement, le segment le plus porteur est probablement l'immobilier industriel. La pandémie qui a duré trois ans n'a pas beaucoup affecté ce secteur, ce qui crée également des conditions favorables au développement d'autres secteurs.

Concernant le marché, je pense qu'il faudrait désormais parler de « basse ». Beaucoup pensent que la basse du marché se situe aux alentours d'avril ou mai de cette année. Or, d'après les données du Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville, la basse se situerait au premier trimestre 2023, lorsque la croissance du secteur immobilier serait négative de 16,1 %, avant de s'améliorer progressivement par la suite.

À la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance était encore négative, à plus de 11 %, mais à partir du troisième trimestre, elle n'était plus négative que de plus de 8 %.

Concernant les problèmes juridiques, trois problématiques se posent actuellement : les réglementations ; les réglementations d'application, telles que les décrets et les circulaires ; et les décisions provinciales. Ces problèmes engendrent des difficultés pour les fonctionnaires dans le traitement des documents relatifs au secteur immobilier, notamment la peur des responsabilités, le refus de s'y soumettre et la réticence à formuler des suggestions.

La promulgation par le gouvernement central de réglementations protégeant les droits des fonctionnaires qui osent penser et agir contribuera à raviver l'esprit des fonctionnaires. Par ailleurs, la résolution 18 du XIIIe Comité central du Parti, intitulée « Poursuivre l'innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres et créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé », a souligné la nécessité de modifier la loi foncière de 2013 et les lois connexes afin d'en garantir la cohérence et l'unité.

À mon avis, la loi foncière (amendée) actuellement à l'étude et préparée pour approbation par l'Assemblée nationale avec plus de 200 pages est un projet massif, mais à la lecture du projet le plus récent, il y a encore quelques problèmes, notamment la question de l'accès à la terre pour les entreprises stipulée à l'article 128.

En conséquence, le projet prévoit deux options : les entreprises peuvent accepter uniquement la cession de terrains résidentiels, ou bien des terrains résidentiels et d'autres terrains peuvent être autorisés à accueillir des projets de logements commerciaux. Dès lors, comment peut-on disposer de terrains pour de grands projets de logements commerciaux et de vastes zones urbaines ? Dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville, s'il s'agit de terrains résidentiels, les plus grands ne font que quelques milliers de mètres carrés.

En cas d'achat de 10 hectares de terres agricoles ou de 2 hectares de terrains industriels, le projet reste impossible à réaliser, faute de terrains résidentiels. À mon avis, cette situation est déraisonnable et doit être adaptée pour faciliter le développement de projets commerciaux.

J'espère également que des réglementations appropriées seront mises en place pour faciliter le développement de logements sociaux, de logements pour les travailleurs, ainsi que la rénovation et la reconstruction d'anciens appartements. J'espère que la loi foncière révisée sera examinée et adoptée en temps opportun.

En outre, il est très important de modifier les lois connexes telles que la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les affaires immobilières (modifiée) pour assurer la cohérence et la cohérence avec la loi foncière, ainsi qu'avec la loi sur les établissements de crédit et la loi sur les enchères immobilières.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm