10 solutions pour lever les obstacles et favoriser la reprise du marché immobilier

Le marché immobilier a atteint son point le plus bas.

Au nom des entreprises immobilières, nous remercions le journal.   Ouvriers   L’organisation du séminaire « Levée des obstacles juridiques à l’immobilier » à ce stade est très opportune, car ces problèmes doivent être résolus de manière radicale et intégrés à la loi en cours de préparation pour approbation.

Tous les dirigeants, les organismes de recherche et les milieux d'affaires comprennent parfaitement l'importance des problèmes juridiques sur le marché immobilier. Nous avons signalé au gouvernement que la principale difficulté est d'ordre juridique, représentant 70 % des problèmes rencontrés dans les projets.

Il existe trois niveaux de problèmes. Le plus important réside dans l'incohérence, les contradictions et les conflits avec la loi de certaines réglementations. Certains textes réglementaires relatifs au foncier dans le secteur immobilier posent également problème. On observe notamment des difficultés d'application de la loi par les fonctionnaires des différents services et administrations. Face à un même texte, certaines collectivités ont relativement bien résolu le problème, tandis que d'autres n'y sont pas parvenues, ce qui engendre des blocages pour les projets locaux.

Le deuxième problème majeur est l'accès au capital. Outre les fonds propres, les entreprises immobilières ont eu recours ces derniers temps à quatre autres sources de financement. La première est le marché boursier : actuellement, sur plus de 1 600 entreprises cotées, seules 169 environ sont liées à l'immobilier. Ce nombre est très faible et insuffisant pour tirer pleinement parti du marché boursier.

En second lieu, on trouve les capitaux provenant d'obligations, mais leur utilisation est bloquée depuis le troisième trimestre 2022. À ce jour, le marché obligataire reste paralysé malgré la résolution 08 relative à son ajustement.

Le troisième problème majeur concerne le crédit bancaire commercial. Source de capital d'amorçage, véritable « sage-femme » des entreprises, ce crédit représente un soutien précieux qui n'a cependant pas été exploité.

Le reste provient de capitaux clients et partenaires, mais si les problèmes initiaux ne sont pas résolus, ces derniers restent bloqués. En particulier, les capitaux des partenaires et les capitaux étrangers (IDE) contraignent les entreprises nationales à brader leurs projets ou à accorder des remises importantes aux investisseurs. Autrement dit, elles se retrouvent à devoir « chasser » des projets « morts », ce qui représente un handicap majeur pour elles.

Actuellement, le segment le plus favorable est probablement l'immobilier industriel. La pandémie, qui dure depuis trois ans, n'a pas eu d'impact majeur sur ce secteur, ce qui crée également des conditions propices au développement d'autres industries.

Concernant le marché, je pense qu'il convient désormais d'évoquer la zone de plancher. Beaucoup estiment que le point bas du marché se situe en avril ou mai de cette année. Cependant, d'après les données du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, je pense que cette zone se situe plutôt au premier trimestre 2023, avec une croissance du secteur immobilier négative de 16,1 %, avant une amélioration progressive.

À la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance était encore négative, à plus de 11 %. Mais à partir du troisième trimestre, elle n'était plus négative que de plus de 8 %.

En matière de questions juridiques, trois problématiques se posent actuellement : la réglementation, les arrêtés d’application (décrets et circulaires) et les décisions provinciales. Ces difficultés entravent le traitement des documents relatifs au secteur immobilier par les fonctionnaires et agents de l’administration, notamment par crainte d’être tenus responsables, par déni de responsabilité et par réticence à formuler des suggestions.

La promulgation par le gouvernement central de réglementations visant à protéger les droits des fonctionnaires qui osent penser et agir contribuera à redynamiser l'esprit civique. Parallèlement, la résolution 18 du 13e Comité central du Parti, intitulée « Continuer d'innover et de perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, et créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé », a souligné la nécessité de modifier la loi foncière de 2013 et les lois connexes afin d'en garantir la cohérence et l'unité.

À mon avis, la loi foncière (modifiée) actuellement examinée et préparée pour approbation par l'Assemblée nationale, qui compte plus de 200 pages, est un travail colossal, mais à la lecture du projet le plus récent, il subsiste encore quelques problèmes, notamment la question de l'accès au terrain pour les entreprises stipulée à l'article 128.

En conséquence, le projet prévoit deux options : soit les entreprises acceptent uniquement le transfert de terrains résidentiels, soit elles sont autorisées à céder à la fois des terrains résidentiels et d’autres types de terrains pour y réaliser des projets de logements commerciaux. Dès lors, comment trouver des terrains pour mener à bien de tels projets, de vastes zones urbaines ? Dans le centre d’Hô-Chi-Minh-Ville, les terrains résidentiels les plus vastes ne font que quelques milliers de mètres carrés.

Même en cas d'acquisition de 10 hectares de terres agricoles ou de 2 hectares de terrains industriels, le projet reste impossible à réaliser faute de terrains constructibles. À mon sens, cette situation est absurde et doit être revue afin de faciliter le développement de projets commerciaux.

Par ailleurs, j'espère que des réglementations appropriées seront mises en place pour faciliter le développement du logement social, du logement pour les travailleurs et la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens. J'espère également que la loi foncière révisée sera examinée et adoptée en temps voulu.

En outre, il est très important de modifier les lois connexes telles que la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les transactions immobilières (modifiée) afin d'assurer la cohérence et la conformité avec la loi foncière, ainsi qu'avec la loi sur les établissements de crédit et la loi sur les ventes aux enchères immobilières.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm