Application du nouveau barème des prix fonciers à compter du 1er janvier 2026 : Prévention des effets néfastes

Photo d'illustration. (Source : VNA)

Bien que cette politique soit censée refléter fidèlement les prix du marché, elle inquiète également les experts, qui craignent qu'elle n'exerce une forte pression sur les coûts d'investissement, les prix de vente et l'accès au logement.

La province de Dong Nai établit une liste unifiée des prix fonciers applicable dans toute la province à compter du 1er janvier 2026, remplaçant les deux listes de prix fonciers des anciennes provinces de Binh Phuoc et de Dong Nai antérieures à la fusion.

Selon le projet (qui devrait être soumis à approbation avant le 31 décembre), de nombreuses régions ont connu de fortes hausses des prix des terrains urbains, notamment dans les catégories de terrains agricoles et résidentiels.

Par exemple, dans l'ancien quartier de Binh Phuoc, les prix des terrains agricoles ont été multipliés par 1 à 1,2 par rapport à aujourd'hui, principalement le long des routes départementales, dans les zones densément peuplées et aux grands carrefours. Les prix des terrains résidentiels ont également augmenté, de 1,1 à 1,4 fois selon les zones, surtout le long des axes routiers récemment ouverts ou urbanisés.

Dans la région de Dong Nai avant la fusion, l'augmentation moyenne des prix des terres agricoles était de 1,1 à 2,2 fois, celle des terres urbaines a fortement augmenté, passant de 1,6 à 9 fois, et celle des terres rurales de 2,3 à 6,8 fois par rapport au tarif actuel.

De même, le département de l'agriculture et de l'environnement de Hanoï a récemment soumis un projet de barème des prix fonciers, qui sera annoncé et appliqué à compter du 1er janvier 2026. Selon ce projet, les prix des terrains résidentiels à Hanoï devraient augmenter de 2 à 26 % par rapport au barème actuel.

Les zones centrales de la capitale situées à l'intérieur des ceintures périphériques 1, 2 et 3 connaissent une légère augmentation d'environ 2 %, le prix le plus élevé atteignant plus de 702 millions de VND/m2, appliqué aux emplacements en façade sur des rues chères telles que Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao.

Au contraire, les zones suburbaines telles que Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai... ont enregistré des augmentations plus fortes, allant de 16 à 26 %.

Un représentant du Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que ce service demande également aux communes, aux quartiers, aux zones spéciales, au service des impôts de Hô Chi Minh-Ville, aux services fiscaux locaux, au bureau d'enregistrement foncier de Hô Chi Minh-Ville et aux organismes concernés de fournir d'urgence les données sur les prix des terrains pour les itinéraires, les itinéraires prévus et les projets de réinstallation, à des fins de synthèse, de calcul et d'ajustement.

Une fois les données sur les prix recueillies, le Département enverra une première version de la liste des prix fonciers au Comité du Front de la Patrie du Vietnam de Hô Chi Minh-Ville et la publiera sur le portail d'information de la ville afin de recueillir largement les avis des agences, des organisations et des citoyens.

Ensuite, le Département effectuera une synthèse et l'enverra au Conseil d'évaluation foncière pour avis ; il l'enverra au Département de la Justice pour évaluation et synthèse des documents juridiques, puis fera rapport au Comité populaire de la ville avec un projet de liste de prix fonciers à soumettre au Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville pour examen et approbation.

Les experts affirment que l'ajustement des prix fonciers est nécessaire pour refléter fidèlement les valeurs du marché et contribuer à l'augmentation des recettes budgétaires, mais que, mis en œuvre sans contrôle, ce politique peut engendrer involontairement des effets néfastes.

L'ajustement du nouveau barème des prix fonciers dans les différentes localités a des répercussions importantes sur de nombreux aspects. Pour les promoteurs immobiliers, les coûts d'indemnisation, les taxes foncières et les frais de déblaiement augmenteront, ce qui alourdira le coût total des projets.

Pour la population, la hausse du coût du foncier peut entraîner une augmentation des prix du logement, ce qui nuit à l'accessibilité. D'un point de vue macroéconomique, le risque d'accroissement du risque de crédit et d'impact sur les investissements est à prendre en compte.

Par conséquent, les experts et les associations professionnelles concernées recommandent d'adapter les politiques avec souplesse aux spécificités de chaque région et à ses objectifs de développement. Les tarifs fonciers devraient servir à indemniser les demandeurs et à libérer les terrains, et non se limiter à réguler l'offre et la demande du marché.

Le président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, M. Nguyen Van Dinh, a analysé : si le barème des prix fonciers est établi dans le but de suivre de près les prix du marché, alors que ces derniers sont excessivement gonflés, l'État constatera involontairement que le niveau des prix ne reflète pas la valeur réelle. Dès lors, le barème deviendra un instrument de fixation des prix, empêchant le marché de se stabiliser à un niveau raisonnable.

« Sans compter que la hausse des prix fonciers augmente également les coûts de production des entreprises de développement de projets, ce qui fait grimper les prix des produits et réduit l'accès au logement pour la population », a souligné M. Dinh.

Du point de vue d'un expert, le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, a déclaré que la liste actuelle des prix fonciers, avec ses fortes augmentations, n'est pas conforme à la politique du gouvernement en matière de contrôle des prix du logement.

En réalité, les coûts fonciers représentent souvent 30 à 50 % du prix de l'immobilier. Lorsque les prix augmentent, toutes les étapes, de l'indemnisation au déblaiement du terrain en passant par les obligations financières, voient également leur prix grimper.

« C’est jeter de l’huile sur le feu alors même que les organismes de gestion tentent de stabiliser le marché et les prix de l’immobilier. Il est essentiel de coordonner les politiques lors de l’ajustement des barèmes fonciers, notamment en ce qui concerne la fiscalité, les données foncières et les méthodes d’évaluation. Augmenter les prix des terrains sans finaliser la réglementation des taux d’imposition et la mise en place de mécanismes de transparence de l’information sera contre-productif et déstabilisera le marché », a déclaré cet expert.

Selon M. Luong, l'État ne devrait pas approuver temporairement de nouvelles grilles tarifaires foncières, dans l'attente de la finalisation simultanée des bases de données, des évaluations et de la taxe foncière. À ce moment-là, l'ajustement permettra de mieux refléter le marché, d'éviter toute perturbation psychologique et de contribuer à l'objectif de stabilisation des prix de l'immobilier poursuivi par le gouvernement.

Résolution n° 339/NQ-CP du Gouvernement sur le projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles à l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière, proposant d'appliquer une liste de prix fonciers pour chaque type de terrain, de superficie et d'emplacement afin de calculer les redevances d'utilisation des terres, les loyers fonciers et l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres.

Parmi ces mesures, le gouvernement a clairement indiqué son orientation : supprimer les « prix fonciers spécifiques », adopter un système de barèmes fonciers servant de base au calcul des redevances d’utilisation des terres, des loyers fonciers et des indemnisations lors des expropriations. Parallèlement, il prévoit d’établir des coefficients d’ajustement et des taux de perception des redevances d’utilisation des terres pour chaque type de terrain, chaque superficie et chaque mode d’utilisation.

Selon VNA

Source : https://baothanhhoa.vn/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-ngay-1-1-2026-tranh-tac-dung-nguoc-269120.htm