Dans un récent rapport sur les prix de l'immobilier envoyé au Bureau du gouvernement , le chef du ministère de la Construction a déclaré que lors de l'application des prix des terrains en 2024, selon les calculs, les coûts d'utilisation des terrains des projets immobiliers augmenteront considérablement par rapport à avant.
Effet de chaîne
Selon les explications du ministère de la Construction , les principaux coûts affectant les prix du logement et de l'immobilier comprennent 7 dépenses, dont : les frais d'utilisation du sol, les frais d'indemnisation pour le déblaiement du site, les coûts de construction du projet (logement, immobilier), les taxes, les frais connexes...
Par conséquent, la nouvelle liste de prix des terrains, proche du prix du marché, entraînera une augmentation des coûts liés au foncier, tels que le défrichement du site, les indemnités de récupération des terres, les taxes et frais fonciers... Alors que les coûts liés aux frais d'utilisation du terrain représentent souvent une part importante du coût total d'un projet de logement, allant de 7 à 20 % pour les projets d'appartements de grande hauteur et de 25 à 50 % pour les projets de villas et de maisons de ville.
Les prix des terrains et des logements ont récemment fortement augmenté dans de nombreuses localités de Hanoï , malgré la non-application de la nouvelle grille tarifaire foncière. Photo : LE THUY
Le prix des projets varie en fonction de la localisation et des conditions favorables des infrastructures techniques. Le coût de l'indemnisation des actifs fonciers représente généralement une part négligeable, environ 2 %, du coût de l'investissement de construction.
Français Par exemple, dans la zone résidentielle de GP Invest (Hanoï), la taxe d'utilisation du sol calculée sur le prix de vente d'1 m2 d'appartement après application de la nouvelle liste de prix des terrains augmentera à 22 millions de VND sur 36 millions de VND (soit environ 60 %). Actuellement, ce ratio n'est que d'environ 42 %, soit 15 millions de VND sur 36 millions de VND. De même, dans la zone urbaine de Dong Tang Long (ville de Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville), le ratio de la taxe d'utilisation du sol sur le prix de vente de chaque m2 d'appartement devrait également augmenter de 27 % (2,3 millions de VND sur 8,8 millions de VND) à 60 %-65 %.
Dans le projet de villas de la zone urbaine de Chanh My (province de Binh Duong), de 16,3% à environ 50%... "Une étude préliminaire d'un certain nombre de projets montre que l'application de la liste des prix des terrains conformément à la nouvelle réglementation aura une réaction en chaîne, déclenchant une augmentation du niveau des prix de l'immobilier et du logement de 15 à 20% par rapport à avant" - a calculé le ministère de la Construction.
Selon cette agence, outre les facteurs susmentionnés, la hausse des prix des logements et des terrains à certaines périodes, sur certains projets et dans certaines zones est également due au fait que les investisseurs immobiliers profitent de l'offre limitée pour proposer des prix de vente élevés. En particulier, dans une zone où il y a très peu, voire un seul projet à vendre, alors que la demande et le nombre d'acheteurs enregistrés sont élevés, les investisseurs peuvent augmenter le prix de vente (faute de concurrence et de prix de référence) pour réaliser un profit.
Selon le ministère de la Construction, les investisseurs dans les projets immobiliers consacrent en moyenne 3 % du prix de vente aux salles de marché et aux courtiers pour la commercialisation des produits. Cependant, ces derniers s'appuient souvent sur les conditions du marché pour augmenter leurs prix auprès des clients.
Les projets comportant peu de produits mais intéressant de nombreux clients obligent souvent les acheteurs à payer plus que le prix prévu dans le contrat signé avec l'investisseur, appelé « différence de prix ». Cette « différence de prix » n'est pas fixe : elle peut atteindre 5 %, voire 10 % ou 20 % du prix de vente.
De plus, il existe également une situation où certains groupes, spéculateurs, investisseurs et individus opérant dans le courtage immobilier perturbent l'information du marché pour « gonfler les prix », « créer des prix virtuels »... et profitent du manque de connaissances des gens pour manipuler la psychologie, attirer les investissements selon la psychologie des foules à des fins lucratives.
Évaluation foncière selon les principes du marché
Selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction et président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), la loi foncière de 2024 permet aux localités d'appliquer l'ancienne liste de prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025. Après cela, la nouvelle liste de prix des terrains commencera à être appliquée à partir du 1er janvier 2026. La nouvelle liste de prix ne sera pas contrôlée par le cadre des prix des terrains et obligera la construction à se rapprocher des prix du marché.
« Ainsi, actuellement, les localités n'ont pas besoin d'établir de nouvelles listes de prix des terrains en appliquant le principe des prix des terrains proches des prix du marché, mais il existe une mentalité qui consiste à pousser les prix des terrains vers les prix du marché en ce moment, ce qui conduit à une hausse des prix de l'immobilier », a déclaré M. Hiep.
M. Hiep a déclaré que si la terre est considérée comme un actif et un produit important pour le développement stable du pays, elle devrait être gérée comme l'essence et l'électricité. Si le prix est trop élevé, l'État envisagera de le compenser. En l'absence de politique spécifique affirmant le rôle de l'État dans la gestion des prix fonciers, le fait qu'ils soient « flottants » en fonction du marché et difficiles à contrôler pourrait propulser les prix de l'immobilier et du foncier au Vietnam parmi les plus élevés au monde, voire plus chers qu'à Tokyo (Japon) ou Hong Kong (Chine). C'est déraisonnable.
Par conséquent, le président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction recommande à l'État d'envisager de revoir les principes de détermination de la nouvelle grille tarifaire foncière afin de l'adapter à la situation du Vietnam et à la tendance mondiale. Cela contribuera à promouvoir le développement économique en général, notamment celui du marché immobilier, et à éviter la situation de « goulot d'étranglement » évoquée précédemment, qui paralyse le marché.
Le professeur associé, Dr Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil et directeur de la Faculté de droit économique de l'Université de droit de Hanoï, a déclaré que pour mettre en œuvre l'évaluation foncière selon les principes du marché, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, les autorités compétentes doivent disposer de documents d'orientation spécifiques, clairs et cohérents sur la détermination des prix des terrains à appliquer dans les localités ; il doit y avoir une équipe d'évaluateurs professionnels, ce qui fait actuellement défaut en quantité et en qualité ; et enfin, une collecte complète des informations sur le marché doit être effectuée afin de garantir la publicité et la transparence. Actuellement, le marché manque encore de nombreux facteurs susmentionnés, ce qui rend l'évaluation foncière très difficile à mettre en œuvre.
« Il faut savoir que le marché est imprévisible et que l'immobilier est une affaire de goût et de personnalité. Une personne peut dire que le prix du terrain est acceptable, tandis qu'une autre peut le trouver cher. Par conséquent, nous ne pouvons pas appliquer ce prix à une zone donnée », a-t-il déclaré.
De plus, on a récemment constaté une inflation des prix des terrains lors des ventes aux enchères dans les banlieues de Hanoï. Cette situation a perturbé le marché, laissant croire à tort aux habitants que le prix du marché foncier est si élevé.
Depuis lors, les prix des terrains et des logements ont augmenté. Actuellement, à Hanoï, certains appartements se vendent à plus de 100 millions de VND/m², alors qu'aucun ne se situe entre 30 et 40 millions de VND/m², ce qui complique l'accès au logement pour les travailleurs. C'est aussi la raison pour laquelle l'évaluation foncière selon les principes du marché, lorsqu'elle est attribuée à des localités, devient plus complexe.
Français Par conséquent, le professeur associé, Dr. Nguyen Quang Tuyen a déclaré que l'évaluation foncière selon la loi foncière de 2024 doit garantir les principes suivants : plan d'évaluation foncière selon les principes du marché ; se conformer strictement aux méthodes, à l'ordre et aux procédures d'évaluation foncière ; garantir l'honnêteté, l'objectivité, la publicité et la transparence ; garantir l'indépendance entre les organismes de conseil en évaluation foncière, les conseils d'évaluation des prix fonciers, les conseils spécifiques d'évaluation foncière et les agences ou personnes ayant le pouvoir de décider des prix des terrains. Enfin, il est nécessaire de garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs des terres et les investisseurs.
M. TRAN KHANH QUANG, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company : Besoin d'une feuille de route
Le ministère de la Construction estime que l'application de la nouvelle grille des prix fonciers aura un effet domino, provoquant une hausse des prix de l'immobilier et des logements de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. À mon avis, ce niveau est encore faible, mais il pourrait augmenter de 30 à 50 %. L'immobilier étant essentiellement foncier et son prix, il permet de créer des logements, puis des actifs à emprunter et ainsi de suite. Les ressources foncières sont essentielles et déterminent de nombreux aspects de l'économie. Par conséquent, si la grille des prix fonciers augmente, tout devra évidemment suivre. Pour maîtriser la hausse des prix de l'immobilier et des logements conformément à la grille des prix fonciers, il est impératif de suivre la feuille de route et d'éviter que la nouvelle grille des prix fonciers n'affecte le marché.
M. TA TRUNG KIEN, PDG de Wowhome Real Estate JSC : Ajustez en conséquence
Dans les temps à venir, lors de l'application de la nouvelle liste des prix des terrains, je pense que les transactions immobilières ne seront pas très actives car les acheteurs considèrent toujours les flux de trésorerie, les vendeurs ne peuvent pas réduire les prix ou maintenir les prix lorsque les prix des terrains augmentent, les taxes augmentent également... Pour contrôler les prix de l'immobilier, le gouvernement doit également envisager d'ajuster la liste des prix des terrains de manière appropriée.
Limiter les impacts négatifs
Le ministère de la Construction a demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de surveiller la publication des nouvelles listes de prix des terrains par les localités et de trouver des solutions pour limiter les impacts négatifs sur les prix des logements et sur l'offre et la demande du marché.
Le ministère a également demandé aux entreprises immobilières de réduire les prix des produits en révisant et en réduisant les coûts, en appliquant des technologies modernes dans la construction et en promouvant en même temps l'investissement dans des projets de logements sociaux, en rénovant de vieux appartements... adaptés à la majorité des gens.
Source : https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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