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L'immobilier devrait prospérer en 2024

Đảng Cộng SảnĐảng Cộng Sản08/02/2024


Le marché immobilier devrait prospérer à partir du second semestre 2024

Les gestionnaires, experts et investisseurs prévoient une amélioration du marché immobilier à partir du second semestre 2024 grâce à des facteurs tels que : l'adoption de trois lois immobilières majeures ; la baisse des taux d'intérêt qui devraient rester bas, avec une marge de manœuvre pour réduire les taux d'intérêt des prêts ; l'amélioration progressive de la confiance et de la liquidité, notamment dans le segment des appartements ; le développement des infrastructures qui soutient la reprise du marché immobilier. Plus précisément, en termes de capital, les taux d'intérêt des prêts devraient continuer à baisser et les politiques de prêt préférentielles des banques commerciales pour les acheteurs de logements peuvent contribuer à stimuler la demande et à accroître la liquidité du marché. De plus, la baisse des taux d'intérêt des prêts devrait également alléger la pression financière, ce qui relancera les activités des investisseurs immobiliers.

En outre, des politiques juridiques devraient minimiser les difficultés. Le gouvernement a publié de nombreux documents et politiques pour lever ces difficultés, tels que le décret n° 08 relatif à la négociation et à la prolongation de l'échéance des obligations, le décret n° 10 complétant la réglementation régissant la délivrance de certificats pour les biens immobiliers de villégiature et les condotels, et le projet de construction d'un million de logements sociaux.

En ce qui concerne la liquidité, les experts et les investisseurs s'attendent également à une meilleure liquidité en 2024 dans le segment des appartements de milieu de gamme et abordables, des logements sociaux dans le centre et dans les provinces à la périphérie du centre, car la nouvelle offre ne s'est pas améliorée mais la demande de logements réels a augmenté ; les investisseurs recommencent à négocier lorsque les taux d'intérêt des prêts baissent.

En fait, le développement des infrastructures devrait soutenir la reprise du marché immobilier. Des projets majeurs ont été mis en œuvre simultanément, tels que l'autoroute Nord-Sud (phase 2021-2025), l'aéroport international de Long Thanh, le périphérique 3 de Hô-Chi-Minh-Ville et le périphérique 4 de Hanoï. Ces projets résoudront les problèmes d'infrastructures actuels au Vietnam, favorisant ainsi le développement des secteurs d'activité. Les projets d'autoroutes contribueront à accroître la connectivité entre les régions économiques , attirant ainsi davantage de capitaux d'investissement au Vietnam.

L'accélération du développement des projets d'infrastructures devrait accroître la valeur des projets immobiliers situés à proximité des projets d'investissement public. Agriseco a estimé que les zones susceptibles d'attirer des capitaux d'investissement après l'achèvement des grands projets tels que l'autoroute Nord-Sud et l'aéroport de Long Thanh, entre autres, comprennent : Hô-Chi-Minh-Ville, Ba Ria - Vung Tau, Dong Nai, Long An , Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen et Bac Ninh. Les investisseurs possédant d'importants fonds fonciers situés à proximité des projets susceptibles d'en bénéficier sont VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR et DIG.

Une autre attente est que le segment des appartements avec une demande réelle dans le centre-ville ou à la périphérie du centre-ville avec des infrastructures développées se redressera au début de 2024 grâce à : La demande réelle des gens est toujours importante lorsque l'offre et le taux d'absorption se rétablissent progressivement ; Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires pour acheter des maisons devraient baisser ; L'amendement de la circulaire 06 permet aux acheteurs de logements d'emprunter auprès des banques pour rembourser leurs dettes envers d'autres banques ; Les politiques de relance des investisseurs immobiliers (réduction des prix de vente, allongement des échéanciers de paiement).

Parallèlement, l'offre et les prix des appartements devraient continuer d'augmenter dans les villes centrales et périphériques bénéficiant d'un emplacement favorable. L'offre de nouveaux appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville devrait atteindre respectivement 16 000 unités, en hausse de 55 % sur un an, et 9 000 unités, en hausse de 3,4 % sur un an, en 2024, concentrées dans les segments milieu et haut de gamme. Les prix des appartements devraient continuer d'augmenter de 3 à 8 % sur un an en raison de l'écart important entre l'offre et la demande.

L'offre de logements sociaux devrait compter 108 projets, représentant près de 48 000 appartements en 2024, soit près de quatre fois plus qu'en 2023. Ces projets sont concentrés à Dong Nai, Long An, Bac Ninh, Hai Phong et Quang Ninh, grâce à la mise en œuvre continue par le gouvernement de politiques visant à soutenir l'augmentation de l'offre de logements sociaux et abordables. L'écart entre l'offre et la demande devrait persister en 2024, mais dans un contexte de pénurie d'offre, les projets d'appartements à prix raisonnables et dotés de documents légaux complets continueront d'attirer les acheteurs.

Le marché foncier reste un canal pour attirer les flux de trésorerie

Bien que le marché immobilier soit confronté à de nombreuses difficultés, il reflète la situation générale. Cependant, dans ce segment, le foncier reste un moyen d'attirer des flux de trésorerie et de générer une liquidité importante. Par ailleurs, les banques ont actuellement réduit leurs taux d'intérêt et les industries se redresseront progressivement en 2024. Le foncier est également un segment dont la valeur à long terme s'est accumulée au fil des ans, ce qui incite les investisseurs à investir dans ce secteur de plus en plus.

Selon les experts, le marché foncier reste stable dans tous les segments, attirant les investisseurs et offrant une valeur à long terme, le canal foncier est fiable. Selon le rapport d'étude de marché de DKRA, le segment foncier accueillera 22 projets en 2023, avec une offre d'environ 1 850 parcelles, en baisse de 73 % par rapport à 2022, le niveau le plus bas des cinq dernières années. La consommation a atteint environ 751 parcelles, soit environ 41 % de l'offre totale nouvellement ouverte, en baisse de 84 % par rapport à l'année précédente. Les transactions ont principalement concerné le groupe de produits, avec des prix compris entre 12,9 et 14,9 millions de VND/m² et des surfaces communes de 70 à 90 m².

Par ailleurs, l'Assemblée nationale a récemment adopté la loi sur les activités immobilières (modifiée), entrée en vigueur début 2025, qui réglemente le durcissement des lotissements et des ventes de terrains, ce qui témoigne également de la mise en œuvre progressive de la lutte contre la frénésie foncière. Avec l'essor des lotissements et des ventes de terrains en zone urbaine ces dernières années, ce durcissement affecte l'ensemble du marché, du Nord au Sud, et les terrains pourraient ne plus connaître autant de frénésie foncière qu'auparavant. Plus précisément, conformément à l'article 31, clause 6, du projet de loi sur les activités immobilières (modifié), il ne sera pas autorisé de transférer des droits d'utilisation des terrains à des particuliers dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III. Le champ d'application est élargi par rapport à la réglementation actuelle (dans les zones urbaines de type spécial et les zones urbaines de type I relevant directement du gouvernement central).

Commentant cette réglementation, la plupart des experts ont souligné qu'elle contribuera probablement à accroître la pression sur la nouvelle offre de terrains lotis sur le marché dans les temps à venir.

Parallèlement, selon certains investisseurs, la loi révisée sur l'immobilier aura un impact majeur sur le marché immobilier, contribuant à accroître la transparence des achats et des ventes, notamment en matière de lotissement et de vente de terrains. Plus précisément, la loi contribuera à renforcer le contrôle de l'État sur le lotissement et la vente de terrains ; à garantir l'uniformité de l'esthétique architecturale et de l'urbanisme (les maisons doivent être construites sur le terrain avant d'être vendues) ; et à garantir une utilisation rationnelle et efficace afin d'éviter le gaspillage des ressources foncières nationales.

En outre, la loi foncière révisée récemment adoptée devrait grandement bénéficier au marché immobilier, notamment en termes de plus grande transparence dans les étapes de développement immobilier.

Selon le rapport, le marché immobilier a récemment été confronté à de nombreuses difficultés en raison des taux d'intérêt élevés, de la perte de confiance des investisseurs après les événements liés aux obligations d'entreprises, des problèmes juridiques et du resserrement des flux de crédit dans l'immobilier lorsque la Banque d'État a réduit le ratio de capital à court terme pour les prêts à moyen et long terme, ou a publié la circulaire 06. Cependant, comme l'analysent les experts, les raisons ci-dessus vont quelque peu se calmer en 2024, soutenant ainsi la tendance à la reprise du marché immobilier, même si le scénario d'une nouvelle surchauffe ne se produira pas.

Relever le défi du marché en 2024

Toutefois, les chercheurs du marché ont également souligné certains défis pour le marché immobilier en 2024.

Premièrement, la demande de biens immobiliers se redresse, mais reste plus lente que prévu. Selon les données de la Banque d'État, l'encours de crédits immobiliers (prêts personnels pour l'achat d'un logement) est en baisse, tant en volume qu'en proportion.

Deuxièmement, la valeur des obligations arrivant à échéance reste importante. En 2024, la valeur des obligations d'entreprises arrivant à échéance est considérable, estimée à environ 330 000 milliards de VND. Leur volume est supérieur d'environ 20 % à celui de 2023 et se concentre au second semestre 2024. Le risque d'illiquidité pourrait s'accroître dans les années à venir si les entreprises continuent de reporter ou d'allonger le remboursement de leurs dettes.

Troisièmement, de nombreux projets immobiliers locaux rencontrent des difficultés de mise en œuvre. Dans certaines grandes localités, environ 70 à 80 % des projets ont été temporairement suspendus.

Quatrièmement, l’offre a diminué, mais elle s’accompagne d’une structure de produits déraisonnable, d’un manque de logements abordables pour les personnes à faibles revenus dans les zones urbaines, en particulier d’un manque de logements pour les travailleurs et de logements sociaux.

Cinquièmement, les entreprises ont du mal à accéder au capital.

Les signaux macroéconomiques, l'économie mondiale et le Vietnam montrent des signes de reprise, et la période 2024-2025 devrait être meilleure. De plus, grâce aux mesures drastiques prises par le gouvernement, les ministères, les secteurs et les localités, des signaux positifs du marché sont progressivement apparus. Face à ces défis et difficultés, le marché a encore besoin de temps pour les surmonter complètement.



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