Le marché immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont un véritable casse-tête.

Chevauchement des lois existantes

Lors des discussions organisées dans le cadre du Forum « Développement durable du marché immobilier et attribution des certificats de projets habitables 2023 », le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a indiqué que le marché immobilier actuel est confronté à une pénurie de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix.

Outre le problème de la pénurie de logements abordables, il existe également des problèmes tels que le manque de mécanismes et de détermination dans de nombreuses localités, ce qui fait que de nombreux projets n'ont pas été résolus et que les entreprises immobilières doivent encore faire face à de nombreuses difficultés.

En conséquence, malgré une très bonne demande du marché, on observe toujours un recul des transactions immobilières, enregistré à un niveau inférieur de plus de 90 %, car les investisseurs sont confrontés au problème de l’« enfouissement » de capitaux et doivent résoudre des difficultés financières.

Immobilier - Le marché immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste ». — Dr Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam.

Dans ce contexte, le président de VARS a déclaré que les efforts déployés par le gouvernement et les ministères concernés pour mettre en œuvre de nombreuses politiques visant à lever les difficultés du marché immobilier ont eu un impact positif sur ce dernier.

Selon M. Dinh, près de 3 000 transactions immobilières ont été menées à bien au premier trimestre 2023, et ce nombre a augmenté de 30 % au deuxième trimestre 2023. À ce jour, la confiance des investisseurs s’est progressivement rétablie, de nombreux nouveaux projets ont été mis sur le marché, ce qui a entraîné une hausse du nombre de transactions immobilières.

L'expert a toutefois estimé que l'amélioration de l'offre de logements neufs et la stabilisation du comportement des acheteurs se font encore lentement, nécessitant beaucoup de temps pour mener à bien les nouveaux projets. Parallèlement, bien que le comportement des investisseurs se stabilise progressivement, il reste prudent, notamment pour ceux qui subissent des difficultés financières liées à des investissements antérieurs.

Concernant les raisons des difficultés actuelles du marché immobilier, M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction (VACC), a déclaré que le principal problème auquel est confronté le marché immobilier est d'ordre juridique.

M. Hiep a expliqué qu'actuellement, le secteur immobilier est soumis à 12 lois qui l'affectent directement, et que si l'on élargit cette notion aux lois qui l'affectent indirectement, on en compte jusqu'à 20, comme la loi sur l'urbanisme, la loi sur la prévention et la lutte contre les incendies, etc. Par conséquent, pour résoudre les difficultés du marché, il est indispensable de trouver une solution globale et fondamentale pour clarifier cet ensemble de lois.

« En particulier, conformément à la réglementation de l’État, les ministères sont responsables de l’élaboration des lois relevant de leur compétence, mais il n’existe aucun mécanisme unifié entre eux. Par conséquent, bien que le processus de mise en œuvre soit très bon, le processus d’élaboration des lois présente encore des chevauchements », a déclaré M. Hiep.

Immobilier - L'immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste » (Figure 2). — M. Nguyen Quoc Hiep - Président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction.

Par ailleurs, selon M. Hiep, la prise en compte des observations lors de l'élaboration de la loi demeure limitée. À titre d'exemple, le président de la VACC a indiqué que la loi sur les appels d'offres récemment adoptée présentait certaines lacunes et que, prochainement, l'Association formulerait des recommandations à l'intention de l'agence de gestion.

« Les entreprises souhaitent que les lois aient une durée de vie plus longue, contrairement à la situation actuelle où elles sont éphémères. Surtout si une loi est erronée et qu'il faut dix ans pour la modifier, les entreprises se retrouveront sans cadre légal pour exercer leurs activités », a déclaré M. Hiep.

En conséquence, M. Hiep a souligné quatre points de la loi qui requièrent une attention particulière de la part du gouvernement : le déblaiement des terrains, la planification, l’évaluation foncière et le changement d’affectation des sols. M. Hiep a affirmé que la loi devrait se concentrer uniquement sur ces points pour résoudre les problèmes du marché.

Partageant son histoire, M. Hiep a expliqué qu'il travaillait sur ce projet depuis douze ans sans parvenir à achever les travaux de déblaiement. Ce retard prolongé l'a contraint à solliciter sans cesse les autorités provinciales, à tel point que les habitants lui ont lancé : « J'ai honte de vous voir ! ». Malgré cela, personne n'avait encore pris en charge le déblaiement du terrain.

Immobilier - L'immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste » (Figure 3). — Le marché immobilier vietnamien connaît actuellement un déséquilibre entre l'offre et la demande (Photo : Huu Thang).

Par ailleurs, la question des procédures administratives figure parmi les principaux problèmes que le président de la VACC considère comme source de difficultés pour les entreprises aujourd'hui. Le plan du ministère de la Construction visant à simplifier ces procédures et certaines politiques connexes est très pertinent.

M. Hiep a affirmé : « Le marché immobilier vietnamien recèle un immense potentiel, mais les procédures administratives constituent un véritable labyrinthe. Le Premier ministre a donné des instructions pour réduire et simplifier ces procédures, mais le processus de traitement actuel reste long et complexe ; une réforme en profondeur est nécessaire… Si cela peut être réalisé, ce sera une solution concrète pour soutenir les entreprises et dynamiser le marché immobilier. »

déséquilibre entre l'offre et la demande

Évoquant plus en détail la question des sources de capitaux pour les entreprises immobilières, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré que la crise du marché immobilier avait été prédite à l'avance par les experts, mais qu'elle était inévitable.

Selon l'expert, l'immobilier est un bien essentiel à long terme ; par conséquent, un déséquilibre entre l'offre et la demande engendre une crise. Or, la crise précédente était due à une surproduction, tandis que celle-ci est une crise de pénurie. De plus, les entreprises font face à une grave pénurie de capitaux, ce qui les empêche de lancer de nouveaux projets et paralyse le marché.

« Nous observons attentivement si la confiance du marché se rétablit lorsque les sociétés immobilières et les entreprises émettent des obligations. Récemment, la plus grande société immobilière du pays a émis des obligations sans avoir de dette bancaire en cours. Nous restons prudents, mais les premiers résultats montrent que le marché ne se redresse que très lentement, avec une reprise d'environ 30 % par rapport aux prévisions », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.

Selon cet expert, l'économie dans son ensemble est actuellement au point mort et de nombreuses industries, et pas seulement l'immobilier, connaissent de graves difficultés de liquidités. Fort de ces observations, M. Nghia estime que le marché immobilier pourrait rester en difficulté jusqu'au deuxième et au troisième trimestre de l'année prochaine.

« Nous ne sommes pas encore au cœur de la crise, nous n'avons pas encore augmenté l'offre de logements sociaux, et le problème n'est donc pas résolu. Comment les entreprises pourraient-elles investir librement dans le logement social ? Il est nécessaire que le gouvernement réglemente les prix des logements sociaux, comme en Chine, afin de ne pas décourager les investisseurs. Nous n'avons pas encore fixé de prix pour l'immobilier, et la crise du marché n'est donc pas encore résolue », a déclaré l'expert .

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