Le prix à payer pour les affaires opportunistes

Les géants de l'immobilier se précipitent pour lancer des logements de luxe, ignorant les logements abordables :

La stagnation du marché immobilier pourrait entraîner l'ensemble de l'économie vers le bas

Après un bref boom en 2021, le marché immobilier traverse une période très difficile depuis 2022. Les entreprises, même les grands investisseurs, sont à court de liquidités, manquent gravement de liquidités et sont confrontées au risque de faillite massive.

Selon un rapport de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), rien qu'en 2022, plus de 1 200 agences immobilières ont fait faillite, de nombreux projets ont été interrompus, les entrepreneurs n'ont pas eu de projets, se sont retrouvés sans emploi et des travailleurs ont perdu leur emploi. De plus, de nombreuses entreprises ont réduit leurs effectifs de 30 à 50 %, et leurs effectifs de courtage ont diminué jusqu'à 70 %.

S'adressant aux journalistes, le Dr Can Van Luc, expert économique, a déclaré : « Le marché immobilier connaît actuellement un phénomène inhabituel. En effet, alors que la macroéconomie connaît une croissance soutenue, le marché immobilier s'est inversé et est quasiment gelé. » M. Luc a souligné cinq raisons principales à l'origine de ce phénomène.

Premièrement, après deux années de croissance rapide, le marché immobilier mondial et le Vietnam entreront dans une période d'ajustement. C'est la loi du marché.

« En deux années de forte croissance, les prix de l'immobilier dans le monde ont augmenté en moyenne d'environ 10 à 20 %, tandis qu'au Vietnam, ils ont augmenté d'environ 20 à 50 % », a déclaré M. Luc.

Deuxièmement, le secteur immobilier vietnamien est confronté à de nombreux problèmes juridiques qui n'ont pas été résolus à temps. Un rapport de l'HoREA montre que les problèmes juridiques représentent 70 % des projets. Nombre d'entre eux sont restés en suspens pendant des années, sans pouvoir être réalisés en raison de problèmes juridiques, ce qui conduit à un phénomène de « mort d'investisseurs sur un tas d'actifs » .

Troisièmement, les sources de capitaux se sont réduites au cours de l’année écoulée, y compris les capitaux de crédit et les capitaux provenant de canaux de mobilisation tels que les actions ou les obligations.

Quatrièmement, de nombreuses violations consécutives ont eu lieu, entraînant une baisse de la confiance des investisseurs et une diminution rapide de la liquidité du marché.

Enfin, le rapport offre-demande rend les prix déraisonnables. Sur le marché de Hô-Chi-Minh-Ville en particulier, de 2017 à aujourd'hui, le nombre de logements sur le marché n'a cessé de diminuer. En 2017, il y avait près de 43 000 unités, soit une baisse de 20 % par an. En 2021, le nombre de logements sur le marché n'était plus que de 13 000, contre plus de 12 000 en 2022, en baisse continue. On observe un déséquilibre entre l'offre et la demande, ainsi qu'une structure de produits en constante évolution.

Le prix doit être payé pour l'entreprise de blanchisserie 1

Selon le rapport du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, entre 2021 et 2022, 47 projets ont été réalisés dans la ville, totalisant 28 000 appartements mis en vente. La plupart d'entre eux sont des appartements de milieu de gamme, ne répondant pas aux besoins de développement de la ville. M. Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, a admis : « Nous allons nous adapter pour résorber le déséquilibre entre l'offre et la demande, qui tend actuellement à pencher en faveur du milieu de gamme. »

Parmi ces causes, M. Luc estime que la plus grande difficulté réside dans l'environnement juridique, caractérisé par de nombreux goulets d'étranglement. De nombreuses réglementations se chevauchent, sont incohérentes, floues, mal encadrées, supprimées rapidement et inadaptées à la réalité.

« Alors qu’il existe une peur évidente des responsabilités, une peur des erreurs et un manque de responsabilité chez un certain nombre de fonctionnaires, de nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre, ou le temps de mise en œuvre est prolongé, ils ne peuvent être vendus ou transférés, ne peuvent être hypothéqués ou ont des difficultés à payer le loyer... ; ce qui conduit à l’abandon, à l’inventaire, au gaspillage, aux dépenses et à la perte de confiance... » , a souligné M. Luc.

Partageant cet avis, le professeur Dr. Hoang Van Cuong, délégué à l'Assemblée nationale et vice-président de l'Université nationale d'économie, a déclaré que le marché immobilier apporte une contribution directe importante à la croissance économique et a un effet d'entraînement sur le développement de nombreuses industries et domaines de l'économie.

« Par conséquent, lorsque le marché immobilier stagne, cela entraînera la stagnation d'une série d'activités économiques, ce qui posera un risque de stagnation de la croissance et même de récession », a déclaré M. Cuong.

Le prix à payer pour les affaires opportunistes

Outre les facteurs susmentionnés, le marché immobilier est confronté au risque d’un excès de projets de logements haut de gamme avec des prix exorbitants, tandis que les projets de logements abordables sont difficiles à trouver.

Selon le rapport du ministère de la Construction, la structure actuelle du parc immobilier comprend 78,2 % de logements haut de gamme, le reste étant composé de logements de milieu de gamme. Le segment abordable est quasiment en voie de disparition .

Les experts affirment que les investisseurs se précipitent sur le segment du logement haut de gamme pour maximiser leurs profits. En effet, la marge bénéficiaire de ce type de logement est souvent trois à quatre fois supérieure à celle du logement abordable.

Cependant, lorsque le marché est saturé, le segment du logement haut de gamme ne s'adresse pas à la majorité des consommateurs, ce qui entraîne le phénomène de « pénurie, surplus » . Et bien sûr, lorsque les produits ne sont pas vendus, les investisseurs se retrouvent confrontés à une situation d'illiquidité.

Soulignant cela, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière, a déclaré que la terre est une ressource rare, le logement est un besoin essentiel, le Vietnam doit construire des politiques immobilières sur cette base, ne peut pas laisser les spéculateurs acheter des biens immobiliers, acheter des ressources pour les thésauriser, les transformer en énormes profits dans le futur, alors que les besoins de la population ne sont pas satisfaits.

M. Nghia a donc souligné que les entreprises doivent abandonner l’habitude de pratiques commerciales opportunistes et non professionnelles qui manquent de portée internationale.

« J'aimerais aussi avoir quelques autres avis, l'un est d'abolir le mécanisme de logement social et de construire un nouveau mécanisme de logement pour les personnes à faibles revenus ; le deuxième est de taxer la spéculation immobilière ; le troisième est que les autorités locales doivent décider des prix d'indemnisation des terrains en fonction des prix du marché à ce moment-là... » , a suggéré M. Nghia.

Récemment, lors de la Conférence nationale en ligne « Supprimer et promouvoir le développement sûr, sain et durable du marché immobilier » , le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné que : Les entreprises immobilières doivent être responsables d'elles-mêmes, en résolvant les difficultés causées par elles-mêmes en raison de prévisions inexactes, d'un mauvais développement du marché, d'investissements en capital inefficaces... Restructurer les segments, des prix raisonnables pour favoriser la liquidité, vers des affaires rentables mais harmonieuses.

« Lorsque les entreprises sont rentables, elles doivent être compensées par des pertes. Nous ne pouvons pas toujours être rentables. Nous ne pouvons pas exiger des bénéfices même en cas de difficultés. Personne ne nous tiendra la main jusqu'au soir ni ne dormira avec nous jusqu'au matin. Nous devons contribuer au bien commun », a déclaré le Premier ministre.

Selon le chef du gouvernement, une autre tâche importante est de garantir les droits et intérêts légitimes des clients, tout en renforçant la propagande et en guidant les clients vers le choix de produits bons et adaptés, contribuant au développement sûr, sain et durable du marché.

Le gouvernement lancera prochainement un projet distinct sur le développement du logement, notamment pour les travailleurs et les personnes à faibles revenus. Il l'étudiera et en fera rapport aux autorités compétentes pour examen et décision. Parallèlement, le Premier ministre a demandé une communication efficace, précise et rapide, afin d'évaluer la situation de manière objective, honnête et précise, et d'éviter les fausses informations.

Le Premier ministre a affirmé que personne ne se porterait garant pour surmonter les difficultés et promouvoir un développement sûr, sain et durable du marché immobilier. Le gouvernement publiera prochainement une résolution, mais, compte tenu de leurs fonctions, missions et pouvoirs, les acteurs concernés doivent immédiatement s'atteler à la mise en œuvre effective des objectifs, missions et solutions fixés.

Viet Vu

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