Avertissement : les investisseurs tombent dans un flux de trésorerie négatif et les intérêts s'accumulent

Les capitaux afflueront vers l'immobilier

Récemment, des programmes de prêts préférentiels ont été lancés, ciblant les primo-accédants et les projets de logements sociaux, dans l’espoir de stimuler la liquidité du marché.

D'ici la fin de 2024, le total des prêts immobiliers en cours atteindra environ 3,2 millions de milliards de VND, soit près de 21 % du total des prêts en cours de l'économie . Parmi ceux-ci, les crédits destinés aux activités immobilières ont fortement augmenté de 18%, les crédits destinés aux besoins de logement ont augmenté de 6,5%.

Il est à noter que les investissements directs étrangers (IDE) montrent également des signes de retour. Au cours des quatre premiers mois de cette année seulement, les IDE enregistrés dans l'immobilier ont atteint 1,5 milliard de dollars, soit 26,9 % du total des capitaux IDE enregistrés dans le pays - ce chiffre montre la confiance des investisseurs étrangers dans la capacité du marché à se redresser.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, a estimé que le marché place actuellement de grandes attentes sur la politique d'assouplissement des prêts à crédit pour les achats immobiliers. En réponse à l'enquête du premier trimestre 2025 menée par Batdongsan.com.vn, 67,1 % des courtiers s'attendent à un « assouplissement de la politique de crédit pour les prêts immobiliers » ; 47,9 % des courtiers s'attendent à une « réduction des frais et taxes sur les transactions immobilières » ; 43,4 % des courtiers s’attendent à « une accélération des progrès juridiques ». Cette année, la croissance du crédit devrait augmenter à 16 % et les taux d’intérêt des prêts immobiliers continuent de baisser.

Les capitaux de crédit ont récemment afflué massivement vers l’immobilier (photo : Nhu Y).

TS. Can Van Luc, économiste en chef de la banque BIDV , a souligné que le marché entre dans une phase de « restructuration de la demande et des sources de capitaux ». Selon M. Luc, les entreprises immobilières qui veulent survivre doivent changer d'approche : développer des segments avec une réelle demande comme le logement social et les appartements de milieu de gamme - au lieu de poursuivre des projets haut de gamme difficiles d'accès au crédit.

Cibler de vrais acheteurs permet non seulement d’augmenter les ventes, mais aussi de faciliter l’emprunt auprès des banques, qui ont tendance à privilégier les projets ayant une valeur d’utilisation pratique et un faible risque.

Soyez prudent avec l’effet de levier du crédit

L'économiste Nguyen Tri Hieu a déclaré que l'utilisation de l'effet de levier financier est un outil populaire dans l'investissement immobilier, aidant les investisseurs à amplifier leurs profits. Cependant, un endettement excessif comporte de sérieux risques.

De nombreux investisseurs empruntent jusqu’à 70 à 80 %, voire plus, dans l’espoir de vendre ou de louer rapidement pour rembourser les intérêts du prêt. Mais en réalité, le marché n’est pas toujours favorable. Si les ventes sont lentes, les locations impossibles ou les coûts plus élevés que prévu, les investisseurs se retrouveront dans une situation de trésorerie négative, sous la pression des taux d’intérêt et seront confrontés au risque d’échec du plan financier.

En période de taux d’intérêt bas, les prêts bancaires peuvent sembler la solution idéale. Cependant, lorsque les taux d’intérêt commencent à augmenter (comme ce fut le cas dans de nombreux pays à la suite de la pandémie de COVID-19), les coûts d’emprunt augmentent fortement, rognant complètement les bénéfices. Avec des prêts à taux variable, une augmentation de 1 à 2 % peut ajouter des dizaines de millions de dongs aux dépenses mensuelles.

« Rien ne garantit que les prix de l'immobilier augmenteront invariablement. À certaines périodes, notamment après les pics du marché, les prix peuvent stagner ou chuter brutalement. À ce moment-là, le bien hypothéqué peut perdre de la valeur par rapport à la dette en cours, ce qui entraîne une valeur nette négative : les investisseurs non seulement ne réalisent pas de profit, mais ont également une dette supérieure à la valeur réelle du bien », a déclaré M. Hieu.

Selon M. Hieu, outre les facteurs du marché, les investisseurs sont également confrontés à des risques liés aux politiques gouvernementales telles que le resserrement du crédit immobilier, la modification des lois foncières et l’imposition de taxes foncières. Ces facteurs peuvent grandement affecter la capacité d’exploiter et de liquider les actifs. L’assouplissement du crédit immobilier ne signifie pas que les opportunités d’investissement sont largement ouvertes. Dans un contexte de reprise progressive du marché, la prudence et la bonne stratégie sont les facteurs décisifs de succès tant pour les entreprises que pour les investisseurs individuels.

Ngoc Mai

Source : https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo