Avertissement : les investisseurs tombent dans un flux de trésorerie négatif et les intérêts s'accumulent

TPO – Après une longue période de gel due à des taux d'intérêt élevés et à des flux de trésorerie limités, le marché immobilier se réchauffe progressivement grâce à l'assouplissement de la politique de crédit du système bancaire. Les experts recommandent aux investisseurs d'être prudents et d'éviter de recourir à un effet de levier financier important, car rien ne garantit une hausse durable du marché immobilier.

Les capitaux afflueront vers l'immobilier

Récemment, des programmes de prêts préférentiels ont été lancés, ciblant les primo-accédants et les projets de logements sociaux, dans l’espoir de stimuler la liquidité du marché.

D'ici fin 2024, l'encours total des prêts immobiliers atteindra environ 3,2 millions de milliards de VND, soit près de 21 % de l'encours total des prêts de l'économie . Parmi ceux-ci, le crédit aux activités immobilières a fortement augmenté de 18 %, et le crédit aux besoins de logement a augmenté de 6,5 %.

Il convient de noter que les investissements directs étrangers (IDE) ont également montré des signes de reprise. Au cours des quatre premiers mois de cette année seulement, les IDE enregistrés dans l'immobilier ont atteint 1,5 milliard de dollars, soit 26,9 % du total des IDE enregistrés dans le pays. Ce chiffre témoigne de la confiance des investisseurs étrangers dans la capacité du marché à se redresser.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, a estimé que le marché place actuellement de grandes attentes quant à l'assouplissement des conditions de crédit pour l'achat de biens immobiliers. Selon une enquête réalisée par Batdongsan.com.vn au premier trimestre 2025, 67,1 % des courtiers anticipaient un assouplissement des conditions de crédit pour l'achat de biens immobiliers ; 47,9 % une réduction des impôts et des frais de transaction immobilière ; et 43,4 % une accélération des procédures juridiques. Cette année, la croissance du crédit devrait atteindre 16 % et les taux d'intérêt des prêts immobiliers continuent de baisser.

Les capitaux de crédit ont récemment afflué massivement vers l’immobilier (photo : Nhu Y).

Le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV , a souligné que le marché entre dans une phase de « restructuration de la demande et des sources de financement ». Selon M. Luc, les entreprises immobilières qui souhaitent survivre doivent changer d'approche : développer des segments présentant une réelle demande, comme le logement social et les appartements de milieu de gamme, au lieu de se concentrer sur des projets haut de gamme, mais qui peinent à accéder au crédit.

Cibler de vrais acheteurs permet non seulement d’augmenter les ventes, mais aussi de faciliter l’emprunt auprès des banques, qui ont tendance à privilégier les projets ayant une valeur d’utilisation pratique et un faible risque.

Soyez prudent avec l’effet de levier du crédit

L'économiste Nguyen Tri Hieu a déclaré que le recours à l'effet de levier financier est un outil populaire dans l'investissement immobilier, permettant aux investisseurs d'accroître leurs profits. Cependant, un recours excessif à l'effet de levier présente de nombreux risques graves.

De nombreux investisseurs empruntent jusqu'à 70-80 %, voire plus, dans l'espoir de vendre ou de louer rapidement pour rembourser les intérêts du prêt. Mais en réalité, le marché n'est pas toujours favorable. Si la vente tarde, la location est impossible ou les coûts sont plus élevés que prévu, les investisseurs se retrouveront en situation de trésorerie négative, la pression des intérêts sur le prêt s'accentuera et ils courront le risque de rompre leur plan financier.

En période de taux d'intérêt bas, les prêts bancaires peuvent sembler la solution idéale. Cependant, lorsque les taux d'intérêt commencent à augmenter (comme ce fut le cas dans de nombreux pays suite à la pandémie de COVID-19), les coûts d'emprunt augmentent fortement, rognant complètement les profits. Avec les prêts à taux variable, une hausse de 1 à 2 % peut ajouter des dizaines de millions de dongs aux dépenses mensuelles.

« Rien ne garantit que les prix de l'immobilier augmenteront invariablement. À certaines périodes, notamment après les pics du marché, les prix peuvent stagner ou chuter brutalement. À ce moment-là, le bien hypothéqué peut perdre de la valeur par rapport à la dette en cours, ce qui entraîne une valeur nette négative : les investisseurs non seulement ne réalisent pas de profit, mais ont également une dette supérieure à la valeur réelle du bien », a déclaré M. Hieu.

Selon M. Hieu, outre les facteurs de marché, les investisseurs sont également confrontés aux risques liés aux politiques gouvernementales, telles que le resserrement du crédit immobilier, la modification des lois foncières et l'imposition de taxes foncières. Ces facteurs peuvent fortement affecter la capacité d'exploitation et de liquidation des actifs. L'assouplissement du crédit immobilier ne signifie pas pour autant que les opportunités d'investissement sont nombreuses. Dans un contexte de reprise progressive du marché, la prudence et une stratégie adaptée sont des facteurs décisifs de réussite, tant pour les entreprises que pour les investisseurs individuels.

Ngoc Mai

Source : https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo