Expertise : Le marché immobilier traverse sa période la plus difficile | Marché

Le rapport récemment publié par VnDirect Securities sur le secteur de l'immobilier résidentiel estime que « la période la plus difficile du marché est derrière nous et que la situation s'améliorera progressivement à partir de 2024 ». Cette évaluation se fonde sur les signaux de marché récents et l'évolution des taux d'intérêt.

Plus précisément, le taux d'absorption sur les deux principaux marchés de Hanoï et d'Hô-Chi-Minh-Ville s'est amélioré au cours du second semestre 2023. À Hanoï, l'offre et les ventes de logements neufs ont fortement progressé d'un trimestre à l'autre, avec un taux d'absorption supérieur à 100 %. À Hô-Chi-Minh-Ville, le nombre d'appartements vendus au second semestre a augmenté de 101 % par rapport au premier. Parallèlement, le taux d'absorption a atteint 108 %, contre 59 % auparavant.

Parallèlement, la demande de logements devrait s'améliorer dans les prochains mois grâce au taux d'intérêt variable moyen des prêts hypothécaires proposés par les banques commerciales, actuellement d'environ 11 % par an, contre 13 à 14 % auparavant. De plus, de nombreux investisseurs disposant d'une solide assise financière ont mis en place des modalités de paiement assorties de taux d'intérêt préférentiels afin de soutenir le marché.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — Immeubles d'appartements à Trung Hoa, Nam Trung Yen, Ring Road 3 (Hanoi). Photo de : Ngoc Thanh

L’immobilier joue un rôle important dans l’économie vietnamienne. L’an dernier, ce secteur représentait 21 % du crédit total et 27,3 % du PIB, selon VnDirect.

Le marché du logement est entré dans une période difficile à partir du deuxième trimestre 2022, suite au resserrement du crédit pour le secteur immobilier, à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts et aux sanctions disciplinaires infligées à plusieurs chefs d'entreprise pour des infractions dans leurs activités d'émission d'obligations.

À l'instar de VnDirect, les prévisions de marché de JLL Vietnam pour 2024 indiquent également que le secteur du logement est « sur la voie de la reprise ». À Hô Chi Minh-Ville, l'Office général des statistiques a déclaré que le marché immobilier montre des signes de reprise, avec un chiffre d'affaires estimé à 42 300 milliards de VND pour les deux premiers mois de 2024, soit une hausse de 20,1 % par rapport à la même période de l'année précédente (contre une baisse de 13 % sur la même période de l'année précédente).

Cependant, plusieurs défis persistent. L'offre ne s'est pas améliorée à court terme. L'an dernier, le nombre de nouveaux appartements mis sur le marché dans les deux principaux marchés du pays est resté faible, avec 7 722 unités à Hô-Chi-Minh-Ville et 19 808 à Hanoï. Le nombre de maisons de ville neuves a chuté à son plus bas niveau en dix ans, avec 766 unités à Hô-Chi-Minh-Ville et 754 à Hanoï, selon les données de Savills.

D’ici 2024, JLL Vietnam prévoit que l’offre restera à un niveau historiquement bas, avec seulement 10 000 unités environ sur chaque marché à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Au cours de la dernière décennie, ces marchés ont connu un pic d’environ 40 000 appartements neufs vendus chaque année.

M. Alex Crane, PDG du cabinet de conseil immobilier Knight Frank Vietnam, a expliqué que l'offre n'est pas optimiste car de nombreux investisseurs ont récemment revu leurs plans et reporté le développement de leurs projets à 2025 et 2026. Cette situation est en partie due à des tensions sur les capitaux.

Pour les acheteurs de logements, le déséquilibre entre l'offre et la demande complique la situation, tant pour ceux qui ont un réel besoin de se loger que pour ceux qui recherchent des biens abordables. Le gouvernement s'est fixé pour objectif la construction d'un million de logements sociaux entre 2021 et 2030. Or, fin 2023, le plan pour la période 2021-2025 n'était réalisé qu'à 4,7 %, selon VnDirect.

Parallèlement, le prix moyen des appartements à Hanoï a augmenté de 15 % l'an dernier par rapport à l'année précédente, pour atteindre 53,2 millions de VND par mètre carré (2 190 USD), en raison d'une pénurie de logements abordables et de milieu de gamme. À Hô Chi Minh-Ville, le prix moyen des appartements s'élevait quant à lui à 61,4 millions de VND par mètre carré (2 500 USD).

Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, prévoit que le segment résidentiel continuera de voir ses prix augmenter en raison de la hausse des coûts fonciers et de construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité. « L'offre limitée sur le marché persistera, ce qui entraînera une hausse continue du prix de vente moyen des logements neufs sur l'ensemble du marché », a-t-elle déclaré.

Source