Proposition de l'ordre et du contenu de la détermination du prix des terrains selon 4 méthodes

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement sollicite des commentaires sur le projet de décret relatif aux prix fonciers, qui stipule précisément les procédures et le contenu de la détermination des prix fonciers selon quatre méthodes, notamment la comparaison, le revenu, l'excédent et les coefficients d'ajustement des prix fonciers, en lien avec la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 (modifiée) applicable à compter du 1er janvier 2025.

En conséquence, en fonction de la finalité de l'utilisation du terrain à évaluer, des caractéristiques de la parcelle et de la superficie à évaluer, des informations recueillies, des conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière prescrites à l'article 158, paragraphe 6, de la loi foncière, l'organisme de conseil en évaluation foncière engagé pour déterminer l'évaluation foncière est chargé d'analyser et de sélectionner les méthodes d'évaluation foncière appropriées et de proposer dans le rapport explicatif l'élaboration d'un plan d'évaluation foncière servant de base à la soumission de ce plan au Conseil d'évaluation foncière, au même niveau, pour décision par l'agence des ressources naturelles et de l'environnement.

Les informations sur les prix des terrains, les prix de location des terrains et les prix de location des locaux nécessaires à l'application de la méthode de comparaison, de la méthode du surplus et à l'élaboration des coefficients d'ajustement des prix des terrains sont des informations recueillies dans la base de données nationale sur les terrains et la base de données nationale sur les prix, sur une période n'excédant pas 24 mois à compter de la date d'évaluation des terrains et antérieurement.

Les informations peuvent également provenir des sources suivantes : prix d’adjudication des droits d’utilisation du sol, à condition que l’adjudicataire ait rempli ses obligations financières conformément à la décision d’approbation des résultats de l’adjudication rendue par l’organisme organisateur ; prix du terrain figurant dans l’acte de cession des droits d’utilisation du sol, notarié et certifié au cadastre ; prix du terrain utilisé pour le recouvrement des obligations financières lors de la cession de droits d’utilisation du sol, perçu auprès de l’administration fiscale ; loyer du terrain ou loyer des locaux, tels qu’ils figurent dans le contrat de location ou sont perçus auprès de l’administration fiscale ; prix de cession, loyer ou loyer final du terrain, constatés sur le marché immobilier et certifiés par les agences immobilières ; prix de cession constaté sur le marché, recueillis par entretien direct avec le cédant ou le cessionnaire.

Les informations relatives aux coûts et aux revenus tirés de l'utilisation des terres non agricoles , nécessaires à l'application de la méthode du revenu, sont collectées auprès des sources suivantes :

Le coût de génération de revenus provenant de l'utilisation des terres mentionnée au point b de la présente clause est déterminé sur la base des normes et des prix unitaires publiés par les organismes d'État compétents ; en l'absence de normes et de prix unitaires publiés par les organismes d'État compétents, le coût est basé sur les informations et les données relatives aux coûts réels moyens pratiqués sur le marché pour au moins trois parcelles de terrain situées à proximité immédiate de la parcelle ou de la zone de terrain à évaluer, et n'est pas limité par les limites administratives des unités administratives de niveau communal, de district ou provincial.

Les revenus provenant des activités de production et commerciales enregistrés dans les états financiers ou les prix de location des terrains, les prix de location des locaux collectés conformément à la règle « Prix de location des terrains, prix de location des locaux enregistrés dans les contrats de location de terrains, contrats de location de locaux ou collectés auprès des autorités fiscales ; les prix de transfert des terrains, les prix de location des terrains, les prix de location des locaux pratiqués sur le marché sont collectés dans les salles de marché immobilières avec confirmation et cachet des salles de marché immobilières » sur une période de 3 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données antérieures à la date d'évaluation.

Si le revenu du terrain à évaluer n'est pas complet chaque année et ne reflète pas le revenu réel tiré de son utilisation, il convient de recueillir des informations sur les prix de location des terrains et des locaux d'au moins trois autres terrains à des fins de comparaison.

Les informations relatives aux coûts et aux revenus tirés de l'utilisation des terres agricoles, en vue de l'application de la méthode d'évaluation par le revenu, seront collectées auprès des organismes statistiques, des services fiscaux et des agences de l'agriculture et du développement rural. En l'absence de données statistiques ou de données provenant des services fiscaux ou des agences de l'agriculture et du développement rural, les informations collectées porteront sur les coûts réels pratiqués sur le marché pour au moins trois parcelles de terrain situées à proximité immédiate de la parcelle ou de la zone à évaluer, conformément à la disposition stipulant : « à proximité immédiate de la parcelle ou de la zone à évaluer, sans être limitées par les limites administratives des unités administratives aux niveaux communal, de district ou provincial », et plus précisément comme suit :

Sur une période de 3 années consécutives jusqu'à la fin du dernier trimestre avec des données antérieures à la date d'évaluation pour les terres cultivées annuelles, les terres aquacoles, les terres de production de sel et autres terres agricoles ; au moins 3 récoltes consécutives avant la date d'évaluation pour les terres cultivées pérennes ; pendant un cycle d'exploitation avant la date d'évaluation pour les terres forestières de production et les terres cultivées industrielles conformément à la réglementation juridique spécialisée.

Lors de l'application de méthodes de comparaison, la méthode du surplus doit privilégier la sélection de parcelles comparables selon l'ordre suivant : similitudes en termes de situation, d'infrastructures, de superficie, de taille, de forme, de coefficient d'utilisation des sols, de densité de construction, de hauteur des bâtiments et autres facteurs influençant le prix du terrain par rapport à la parcelle à évaluer ; date de transfert ou d'acquisition des droits d'utilisation des sols la plus proche de la date d'évaluation ; distance la plus courte par rapport à la parcelle ou à la zone à évaluer, sans être limitée par les frontières administratives des unités administratives communales, de district ou provinciales.

Lors de la collecte d'informations pour appliquer des méthodes d'évaluation foncière, les organismes de conseil en évaluation foncière doivent faire preuve d'honnêteté, d'objectivité et être légalement responsables de l'exactitude des informations recueillies.

L'organisme chargé de l'organisation de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, le bureau du cadastre, l'administration fiscale, l'institut national de la statistique et le ministère de l'Agriculture et du Développement rural sont tenus de fournir, par écrit ou par voie électronique, les informations nécessaires à l'évaluation foncière dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande écrite de l'organisme de conseil en évaluation foncière. Ce dernier est responsable de la conservation, de la gestion et de l'utilisation des informations et données recueillies, conformément à la législation en vigueur.

Le projet de liste des prix fonciers vient d'être publié. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement est chargé de la diffuser sur le site web du Comité populaire provincial et de recueillir les observations des organismes, organisations et particuliers concernés pendant 30 jours. Le Comité populaire provincial soumet ensuite cette liste au Conseil populaire de même niveau pour approbation.

Le Conseil populaire provincial charge le Comité populaire provincial d'organiser la finalisation de la liste des prix fonciers en vue de sa publication ; de publier cette liste le 1er janvier de chaque année et de la mettre à jour dans la base de données foncières nationale.

Conformément aux exigences de la gestion étatique des prix fonciers locaux, le Comité populaire provincial soumet à l'approbation du Conseil populaire de même niveau toute décision d'ajustement, de modification ou de complément du barème des prix fonciers de l'année en cours, dans les cas suivants : lors de la création de nouvelles routes et rues non encore incluses dans le barème des prix fonciers en vigueur ; lorsque des projets utilisant des terrains ont été achevés et mis en service, mais qu'aucun prix foncier ne figure dans le barème des prix fonciers ; dans les cas d'application du barème des prix fonciers prescrit à l'article 111, paragraphe 3, et à l'article 160, paragraphe 1, de la loi foncière, mais qu'aucun prix foncier ne figure dans le barème des prix fonciers.

Il est possible de modifier ou de compléter le prix d'un type de terrain, de plusieurs types de terrains ou de tous les types de terrains figurant sur la liste des prix fonciers. Le ministère des Richesses naturelles et de l'Environnement propose qu'il soit possible de modifier ou de compléter la liste des prix fonciers à un endroit, à plusieurs endroits ou à tous les endroits; à une zone de valeur, à plusieurs zones de valeur ou à toutes les zones de valeur.

Sagesse

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