La valorisation des stocks immobiliers n'est pas vraiment attractive

Le marché immobilier attend la modification de trois lois importantes : la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, qui devraient entrer en vigueur début 2025. Les experts s'attendent à ce que la mise en œuvre de ces modifications supprime les difficultés juridiques, crée des sources de financement pour les projets, équilibre l'offre et la demande et stimule le segment du logement, en phase avec la demande réelle du marché. Le déblocage des sources de financement par le crédit et les obligations s'accélère. L'accès aux prêts immobiliers a été et sera favorisé à l'avenir grâce à la baisse des taux d'intérêt pour les prêts anciens et nouveaux en 2019 ; les banques ont mis en place des offres de crédit préférentielles.

Toutefois, les experts estiment qu'une forte différenciation du marché immobilier entre régions, segments et entreprises commencera à se manifester dès 2024. Par conséquent, les experts de VCBS Securities Company estiment que certaines entreprises immobilières confrontées à de graves difficultés de liquidité pourraient être contraintes de quitter le marché ou de transférer progressivement des portefeuilles de projets et des segments d'activité pour gérer leurs dettes.

Les grandes entreprises dont les projets sont juridiquement bloqués continuent de bénéficier d'un soutien financier actif afin d'éviter le risque de créances douteuses et de suspension des projets pendant de nombreuses années. Cependant, certaines entreprises prévoient qu'il sera difficile de rétablir leur position et l'ampleur du développement de leurs projets.

VCBS estime que certaines entreprises peuvent tirer parti de la phase de purification et de différenciation du marché pour percer dans le nouveau cycle. Il s'agit d'entreprises dotées d'une structure financière saine, d'un recours raisonnable à l'endettement, d'une efficacité opérationnelle générant des flux de trésorerie élevés et ne s'enlisant pas dans des projets de trop grande envergure ; de fonds fonciers propres et peu problématiques juridiques, capables de soumissionner et de mettre en œuvre des projets de manière systématique, créant une forte valeur ajoutée pour leurs produits ; de produits et d'emplacements commerciaux adaptés aux goûts du marché et capables d'attirer de véritables résidents.

Concernant la valorisation des actions immobilières, Agriseco Research Securities Company a indiqué que le ratio cours/valeur moyen du groupe immobilier s'établissait à 1,3x, contre 8,1x en moyenne sur les dix dernières années. Cette baisse s'explique principalement par la forte baisse du quatrième trimestre 2020, le cours de l'action n'ayant pas retrouvé sa fourchette de prix antérieure.

Cela ne signifie toutefois pas que le cours des actions immobilières soit attractif, la plupart d'entre elles ayant progressé depuis le début de l'année, tandis que les résultats des entreprises ont reculé et que le contexte sectoriel reste très difficile. Du côté positif, certaines actions d'entreprises disposant de fonds fonciers solides et d'une capacité de mise en œuvre de projets affichent encore des niveaux de valorisation appropriés, ce qui constitue une opportunité pour les investisseurs d'envisager de détenir des titres à moyen et long terme.

Selon Agriseco Research, les bénéfices des sociétés immobilières cotées devraient rester négatifs en 2023, tandis que certaines entreprises enregistreront encore des bénéfices positifs. En 2024, les résultats des entreprises pourraient avoir du mal à progresser de manière significative en raison de la lenteur de la croissance et de la capacité d'absorption de l' économie . Il s'agit d'une année charnière pour la reprise de l'ensemble du secteur.

Par conséquent, Agriseco a relevé sa position de prudente à neutre sur le secteur immobilier et a recommandé aux investisseurs d'envisager d'évaluer et de sélectionner les actions immobilières des sociétés disposant de fonds fonciers importants en phase de transfert, en se concentrant sur les segments du logement abordable et de milieu de gamme et en maintenant leur position dans le contexte de ralentissement économique et de difficultés immobilières.

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