Les entreprises immobilières s'inquiètent du « deuxième coup dur » de la circulaire 06

En réponse à VTC News sur la circulaire 06 de la Banque d'État du Vietnam (SBV), M. Pham Duc Toan, directeur général de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) a commenté que dans le contexte où le marché immobilier est toujours confronté à des difficultés, la liquidité et les flux de trésorerie diminuent, la circulaire 06 de la SBV est comme un « double coup », provoquant de nombreuses difficultés.

L’augmentation du nombre de cas où l’on ne peut pas accéder au crédit aura certainement un impact négatif, car les flux de capitaux des banques constituent toujours la principale ressource pour les acheteurs de logements, les investisseurs et les promoteurs de projets.

« La restriction des prêts à certaines catégories de personnes impacte négativement les acheteurs comme les vendeurs de logements, dans le contexte de la mise en place par le gouvernement de mécanismes incitatifs pour débloquer le marché immobilier. Les entreprises auront beaucoup de mal à mobiliser des capitaux par le biais de la coopération en matière d'investissement et de la restructuration de leur actionnariat. En réalité, le nombre d'entreprises non cotées est bien plus important que celui des entreprises cotées en bourse », a analysé M. Toan.

De plus, restreindre les prêts lorsque le projet n’est « pas qualifié pour les affaires » est vraiment un casse-tête pour les entreprises car si elles étaient qualifiées, les entreprises auraient de nombreuses autres options de mobilisation, sans compter que près de 90% des projets actuels sont légalement bloqués et ne sont pas qualifiés pour les prêts selon la circulaire 06.

Les entreprises immobilières sont perturbées par la circulaire 06.

Pour les projets PPP, les travaux d'infrastructure, qui nécessitent des capitaux importants et dont les revenus issus du recouvrement sont à long terme, la mobilisation de sources de financement légales pour la mise en œuvre du projet est inévitable. Cependant, la Circulaire 06 bloque ce flux de capitaux, car elle ne permet pas au partenaire de l'investisseur (tiers) d'emprunter des capitaux par le biais d'une coopération commerciale, mais uniquement lorsque les conditions commerciales sont remplies, alors que le besoin de capitaux est plus limité lors de la mise en œuvre de la construction.

« Par conséquent, les nouveaux contenus supplémentaires de la circulaire 06 ne font qu'aggraver le manque de capitaux pour les entreprises et les projets en cours, réduisant la croissance du crédit qui était déjà très faible au premier semestre 2023 », a souligné M. Toan.

Pour les entreprises comme EZ, l’impact direct de la circulaire 06 est de réduire les nouveaux investissements, de prolonger la durée d’investissement des projets en cours et de limiter l’utilisation de l’effet de levier qui entraîne des coûts financiers importants tels que les prêts bancaires et l’émission d’obligations.

Dans le contexte actuel, la coopération en matière d'investissement, visant à partager les bénéfices et les risques avec les entités financièrement capables, est une priorité. Cependant, la circulaire 06 a un impact négatif sur cette stratégie : les projets sont tous inachevés, non encore qualifiés pour une exploitation commerciale, sans compter les problèmes juridiques qui attendent encore la résolution des organismes de gestion.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) a également déclaré que dans le contexte de difficulté du secteur immobilier, le gouvernement souhaite développer un marché stable et l'application de cette réglementation renforce toutes les entreprises.

Actuellement, les aspects juridiques des projets sont bloqués et, en matière de prêts, les banques recourent à des moyens juridiques pour compromettre les entreprises. Lorsqu'un projet atteint le stade de la construction, il doit faire face à de nombreuses difficultés juridiques, et les entreprises doivent également investir des centaines de milliards de dongs dans les travaux de déblaiement du site et l'acquisition de terrains.

Dans le secteur immobilier, les frais d'utilisation du sol et les coûts d'infrastructure représentent 60 à 70 % de l'investissement total du projet et doivent être financés dès le démarrage du projet. En particulier, les projets dont le capital d'investissement peut atteindre des milliers, voire des dizaines de milliers de milliards, nécessitent un financement par crédit dès le départ.

« Si le crédit est ainsi restreint, que peut encore attendre le secteur immobilier du crédit ? Comment peut-il encore se développer ? Cette réglementation doit être revue », a affirmé M. Hiep.

Le dirigeant d'une société immobilière a également déclaré qu'à l'heure actuelle, les conditions de prêt devraient être assouplies, comme le fait de n'avoir besoin que d'une approbation pour la politique d'investissement, les critères d'entrée dans le groupe de dette doivent être ajustés pour soutenir les entreprises, mais la banque les resserre... La banque est comme un médecin qui ne se soucie que de sa propre santé, craignant que s'il s'occupe de trop de patients, il soit affecté.

M. Vo Hong Thang, directeur du développement de projets et des services de conseil (DKRA Group), a déclaré qu'avec la publication de la circulaire 06 par la Banque d'État, les acheteurs de logements et les promoteurs de projets verront leurs conditions de crédit et d'emprunt resserrées sur le marché immobilier.

Auparavant, les sociétés immobilières utilisaient des contrats de coopération commerciale pour accéder à des capitaux et emprunter pour leurs projets. Si l'entreprise enfreignait la loi ou utilisait des capitaux à mauvais escient, elle devait en assumer la responsabilité. Avec cette nouvelle réglementation, les investisseurs sont bloqués.

Avec le crédit personnel, les prêts destinés à compenser les difficultés financières sont également limités. Il est donc plus difficile pour les particuliers d'accéder aux capitaux bancaires nécessaires à l'achat d'un bien immobilier.

La circulaire 06/2023 de la Banque d'État stipule clairement les besoins en capitaux que les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter. (Photo d'illustration : Internet)

Récemment, la circulaire 06/2023 de la Banque d'État stipule clairement un certain nombre de besoins en capitaux que les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter, notamment :

Les prêts ne sont pas autorisés à servir de dépôts. La Banque d'État du Vietnam estime que les dépôts d'épargne et les transactions financières des clients doivent être constitués de leurs propres ressources financières, et non d'argent emprunté. En conséquence, la circulaire 06 complète la réglementation interdisant aux établissements de crédit de prêter des capitaux pour les dépôts, afin de garantir le contrôle de l'utilisation des capitaux empruntés à des fins appropriées et la maîtrise des risques de prêt, ainsi que la cohérence avec la nature des dépôts d'épargne et des transactions financières.

Il n'est pas permis de prêter pour payer l'achat d'actions d'entreprises non cotées : La Banque d'État n'autorise pas les établissements de crédit à prêter pour payer des apports en capital, acheter ou recevoir des transferts d'apports en capital de sociétés à responsabilité limitée ou de sociétés de personnes ; à apporter du capital, à acheter ou à recevoir des transferts d'actions de sociétés par actions qui ne sont pas cotées en bourse ou qui ne sont pas enregistrées pour la négociation sur le système de négociation Upcom.

Il est interdit de prêter pour apporter des capitaux dans le cadre d'un contrat non éligible. La circulaire 06 stipule que les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter pour financer des apports en capital dans le cadre d'un contrat d'apport en capital, d'un contrat de coopération en investissement ou d'un contrat de coopération commerciale, afin de mettre en œuvre un projet d'investissement non éligible à la mise en activité conformément aux dispositions légales en vigueur au moment où l'établissement de crédit décide d'accorder un prêt.

Pour les projets d'investissement éligibles à l'exploitation commerciale conformément aux dispositions de la loi, les établissements de crédit continuent d'envisager de prêter aux clients pour payer les apports en capital conformément aux contrats d'apport en capital, aux contrats de coopération en matière d'investissement ou aux contrats de coopération commerciale conformément à la réglementation.

Il n'est pas permis de prêter contre compensation financière : Selon la circulaire 06, le prêt contre compensation financière est lorsqu'un établissement de crédit prête à un client pour compenser des dépenses qui ont été payées, payées avec le capital propre du client, le capital emprunté à des particuliers, des organisations (pas des établissements de crédit) pour mettre en œuvre un plan d'affaires, un projet ou un plan, un projet pour répondre aux besoins de la vie.

La Banque d'État estime que le fait de prêter aux clients pour compenser les pertes financières comporte des risques dans l'utilisation du capital emprunté en raison de la difficulté d'évaluer l'adéquation entre la demande de prêt et la valeur financière du prêt du client, ainsi que l'authenticité des transactions.

Chau Anh

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Source: https://vtc.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-cu-dam-boi-thong-tu-06-ar808071.html