Face à une pression croissante sur la maturité, de nombreuses entreprises immobilières sont contraintes de restructurer leurs obligations financières pour maintenir leurs opérations et assurer leur trésorerie.
Face à une pression croissante sur la maturité, de nombreuses entreprises immobilières sont contraintes de restructurer leurs obligations financières pour maintenir leurs opérations et assurer leur trésorerie.
Le marché des obligations d'entreprises continue d'être le théâtre d'une vague d'allongements de dettes, notamment dans le secteur immobilier. Face à une forte pression sur les échéances, de nombreuses entreprises sont contraintes de restructurer leurs obligations financières pour maintenir leurs activités.
Un cas typique est celui de Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). L'obligation CIVCB2124001, émise en octobre 2021 avec un taux d'intérêt fixe de 10,5 %/an, avait initialement une durée de 3 ans et devait arriver à échéance le 13 octobre 2024. Cependant, après le deuxième accord avec les obligataires fin octobre 2024, Cen Invest a prolongé la date de règlement au 13 octobre 2025.
Auparavant, cette obligation était garantie par 50 millions d'actions de Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE : CRE) du groupe Cen et par les droits de propriété issus du contrat de coopération entre Galaxy Land et CRE sur le projet de zone urbaine de Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoï ). Cependant, le cours de l'action CRE ayant chuté de plus de 25 000 VND/action début 2022 à moins de 7 000 VND/action, Cen Invest a dû ajouter des garanties.
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| Structure de maturité des obligations par secteur en 2025 selon les données de VNDIRECT Research. |
Selon un document envoyé à la Bourse de Hanoi (HNX) le 11 février 2025, cette entreprise a hypothéqué 20,7 millions d'actions supplémentaires de Thanh Dat VN Investment JSC (équivalent à 67,87 % du capital social), l'investisseur du projet de zone résidentielle Khe Cat à Quang Yen, Quang Ninh , ainsi que les droits de propriété découlant du projet.
Thanh Dat VN s'engage non seulement à garantir le paiement des obligations de Cen Invest, mais également à ne pas contracter de nouveaux emprunts ni à utiliser ses actifs pour garantir d'autres obligations. Si elle doit vendre la totalité de ses actions de Thanh Dat VN pour rembourser sa dette, Cen Invest s'engage à un prix minimum de 373 milliards de VND, sous réserve de l'approbation des obligataires. Cette transaction sera finalisée au plus tard le 31 mai 2025 et le produit, déduction faite des frais, sera versé sur le compte de remboursement des obligations.
Une situation similaire s'est produite chez CRE, qui vient d'obtenir l'approbation des obligataires pour prolonger son emprunt CRE202001 de près de 9 mois. Cet emprunt, d'un montant de 450 milliards de VND, a été émis fin 2020 pour une durée initiale de 36 mois, mais a été prolongé de 22 mois au total. Fin 2024, la société avait racheté une partie du principal de sa dette, réduisant ainsi l'encours à environ 354 milliards de VND.
Les obligations de CRE sont également garanties par près de 59 millions d'actions CRE, ainsi que par 50 millions d'actions Cen Invest, des droits de propriété de Galaxy Land et d'autres actifs. Cependant, en raison de la baisse de la valeur de l'action, la société a dû ajuster son plan de paiement.
Selon le document envoyé à HNX le 24 janvier 2025, la CRE s'est engagée à transférer l'intégralité des flux de trésorerie issus du contrat de coopération du projet Khe Cat vers le compte de remboursement de la dette des obligataires. Parallèlement, le taux d'intérêt des obligations a été ajusté à la baisse, passant de 12 % par an à 10,5 % par an à compter de février 2025.
Outre Cen Invest et CRE, de nombreuses autres sociétés immobilières peinent à allonger leur dette obligataire. Par exemple, Nam An Investment and Trading Joint Stock Company est confrontée à une échéance obligataire de 4 700 milliards de VND. Nam An subit une forte pression en raison de sa situation financière difficile et d'un ratio d'endettement supérieur au seuil de sécurité.
Ou encore, chez Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, avec 4 695 milliards de VND d'obligations à échéance, cette entreprise est dans un état alarmant quant à sa capacité de paiement.
De même, Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) a réglé à l'avance deux obligations d'une valeur de 1 000 milliards de VND pour réduire la pression sur la dette, bien que la date d'échéance initiale soit mars 2029. Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company a également finalisé l'achat anticipé de 390 milliards de VND d'obligations, portant le solde obligataire en circulation à 0...
Selon un rapport de VNDIRECT Securities Research, 2025 continuera d'être une année difficile pour le marché des obligations d'entreprises, la valeur totale des obligations arrivées à échéance étant estimée à 203 000 milliards de VND, soit une augmentation de 8,5 % par rapport à 2024. En particulier, le groupe immobilier est confronté à la plus grande pression avec plus de 130 000 milliards de VND d'obligations arrivées à échéance, représentant 64 % de la valeur totale des obligations arrivées à échéance de l'ensemble du marché et deux fois plus élevée qu'en 2024.
Un facteur inquiétant est l'arrivée à échéance en 2025 de 56 000 milliards de VND d'obligations immobilières précédemment prolongées, ce qui accentue la pression sur les liquidités des entreprises dans un contexte de marché immobilier atone. L'obtention des autorisations légales pour les projets est toujours plus lente que prévu, ce qui engendre des difficultés pour les acteurs du secteur immobilier.
Non seulement le secteur immobilier, mais aussi les entreprises financières et bancaires disposent d'un volume important d'obligations arrivant à échéance en 2025, d'une valeur de plus de 33 000 milliards de VND, soit plus de 16 % de la valeur totale des échéances.
En général, avec la pression croissante de la dette, les entreprises immobilières doivent non seulement trouver des moyens de restructurer leurs obligations financières, mais également assurer un flux de trésorerie stable pour surmonter cette période difficile.
Source : https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html
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