Percée dans la croissance du logement locatif

Un peu plus de deux semaines après la directive du secrétaire général et président To Lam, le gouvernement a finalisé la tâche d'assigner les localités chargées de lancer des projets de logements locatifs afin de mettre en œuvre le pilier stratégique du développement du logement pour la population.

Les projets démarreront rapidement en juin.

Présidant une séance de travail le 1er juin avec les dirigeants de la ville de Hai Phong et des provinces de Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh et Hung Yen sur le développement du logement locatif, conformément aux directives du secrétaire général et président To Lam, le Premier ministre Le Minh Hung a souligné : « La région économique clé du Nord est un pôle de développement industriel majeur, connaissant actuellement un taux d’urbanisation très élevé et une forte concentration de main-d’œuvre. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh et Hung Yen affichent parmi les taux de croissance économique les plus élevés du pays, avec des centaines de milliers de travailleurs employés dans les zones industrielles. La pression sur le logement locatif pour les travailleurs est très urgente, et le développement de ce secteur dans cette région peut servir de modèle pour expérimenter et reproduire cette approche dans d’autres localités du pays. »

Le gouvernement met rapidement en œuvre des projets de logements locatifs.

Photo : Dinh Son

De manière résolue et urgente, le chef du gouvernement a lancé un ultimatum sans précédent : d’ici juin, chacune des quatre provinces et villes susmentionnées doit s’efforcer de lancer au moins un projet de logement locatif et, simultanément, finaliser les procédures de mise en œuvre des projets de logements locatifs de grande envergure au cours des troisième et quatrième trimestres de cette année. Ce texte, qui n’est plus une simple recommandation accompagnée d’expressions telles que « s’efforcer » ou « faire des efforts », souligne l’urgence de la situation, rejetant les rapports théoriques et exigeant des résultats concrets. En cas de difficultés ou d’obstacles rencontrés par les collectivités locales, les ministères et agences centraux doivent apporter un soutien et des solutions immédiats et proactifs.

La mise en place de mécanismes visant à attirer des capitaux privés pour participer au développement du logement locatif est un bon moyen de mettre en œuvre la politique de l'État et de la population travaillant ensemble.

PHOTO : DINH SON

La directive du Premier ministre constitue une mesure rapide et concrète pour concrétiser la vision stratégique du Parti, à peine deux semaines après la directive historique du secrétaire général et président To Lam : le logement locatif doit être un pilier stratégique. Ce rythme est sans précédent, car il faut normalement en moyenne 18 à 24 mois pour qu'un projet de logement social, depuis l'approbation du plan, l'approbation de la politique d'investissement et l'attribution du terrain jusqu'à l'obtention du permis de construire et le début des travaux, aboutisse.

Fort de plus de 40 ans d'expérience dans le secteur du logement locatif, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a exprimé sa profonde joie et son émotion face aux directives rapides et décisives du gouvernement, faisant suite au changement stratégique historique opéré par le secrétaire général et le président concernant ce secteur. Il a souligné que cette décision représente non seulement une excellente nouvelle pour le marché immobilier, mais qu'elle a également un impact direct sur la vie de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles en milieu urbain. Parallèlement, elle ouvre la voie à une nouvelle vision stratégique, visant à garantir les droits des citoyens tels qu'ils sont stipulés dans la Constitution.

Actuellement, les jeunes, notamment la génération Z, sont à l'origine de la tendance qui consiste à ne plus privilégier l'acquisition d'un logement permanent. Grâce au développement de la quatrième révolution industrielle, de l'intelligence artificielle (IA) et de l'économie collaborative, ils peuvent travailler à distance depuis n'importe où, de Hanoï et Hô Chi Minh-Ville à Phu Quoc ou Sa Pa. Ils apprécient la diversité des expériences professionnelles et aiment changer fréquemment de métier. Pour les jeunes, un logement locatif flexible, adapté à leur mode de vie et à leur activité professionnelle, est une priorité absolue. À l'échelle mondiale, dans les pays développés comme le Japon et les pays occidentaux, environ 60 % de la population est locataire en zone urbaine. À Singapour, ce chiffre atteint près de 80 %.

« Le XIVe Congrès national du Parti a fixé comme objectif pour Hô Chi Minh-Ville, ainsi que pour l'ensemble du pays, de devenir une nation industrielle développée d'ici 2045, grâce à une transformation majeure de sa structure économique et sociale. Par conséquent, la demande de logements locatifs augmentera inévitablement », a affirmé M. Le Hoang Chau.

Un coup de pouce pour le marché immobilier.

S'adressant aux autorités locales, le Premier ministre Lê Minh Hưng a également souligné que le développement de logements locatifs abordables constituait une urgence. L'État doit prendre l'initiative et utiliser ses ressources comme levier pour soutenir et attirer les investissements privés ; il doit exploiter efficacement le Fonds national du logement et les fonds locaux pour le logement afin d'orienter et de dynamiser le marché ; et il doit mobiliser des ressources diversifiées, sans se reposer uniquement sur le budget, en privilégiant la mobilisation de capitaux privés et d'investissements à long terme.

Le développement du logement locatif contribue à résoudre le problème du logement pour la population.

Photo : Dinh Son

En réponse à l'appel du Parti et du Gouvernement, de nombreuses entreprises ont annoncé leur volonté de participer. Le week-end dernier, les dirigeants de la société immobilière Hoang Quan ont indiqué que, dans le cadre du projet de logements sociaux Golden City (Tay Ninh), la moitié des logements sont destinés à la location et qu'ils appliqueront ce ratio à tous leurs projets futurs. Concrètement, lors de la première phase du projet Golden City, Hoang Quan a construit quatre immeubles d'appartements totalisant environ 1 000 logements. La société les a répartis en deux immeubles destinés à la vente et deux à la location. Prochainement, dans tous ses projets, Hoang Quan réservera au moins 50 % des logements à la location. La société a également reçu des offres de deux banques souhaitant coopérer à la construction de logements locatifs en réponse à l'appel du Gouvernement.

M. Le Hoang Chau a fait remarquer qu'il s'agit d'une orientation de développement raisonnable et logique, car dans ce contexte, l'investissement public ne peut pas tout résoudre mais ne constitue qu'un levier. En revanche, si l'on s'en remet uniquement au secteur privé comme principal moteur, le chemin à parcourir sera encore semé d'embûches, qu'il s'agisse des mécanismes ou des opérations concrètes.

Plus précisément, le principal obstacle pour les entreprises investissant dans le logement social et locatif réside dans la difficulté d'acquérir des terrains et le coût des travaux de défrichement. L'expérience d'autres pays montre que l'État doit jouer un rôle moteur en utilisant audacieusement les terrains publics destinés au logement ou aux services commerciaux dans les zones industrielles pour organiser des appels d'offres publics et sélectionner des investisseurs de confiance pour la construction de logements locatifs destinés aux travailleurs et aux immigrés. Dans ce cas, les entreprises seraient exonérées des taxes foncières et des redevances de location. Lorsque les entreprises négocient directement avec les riverains l'acquisition de droits d'utilisation des terres agricoles pour leurs projets, le mécanisme de déduction des coûts d'indemnisation pour le défrichement doit être revu afin de refléter la valeur réelle payée par les entreprises, au lieu d'appliquer le barème actuel, excessivement bas, qui entraîne des pertes pour les investisseurs.

Outre la question de la disponibilité des terrains, l'accès au crédit à long terme constitue le prochain obstacle nécessitant une intervention gouvernementale. Compte tenu des longs délais de remboursement, qui peuvent s'étendre sur plusieurs décennies, sans politiques de crédit préférentielles offrant des taux d'intérêt bas et des conditions de prêt avantageuses, les entreprises privées ne pourront supporter le poids de la dette, ce qui les contraindra à augmenter les loyers et compromettra involontairement le caractère humain de ce type de logement.

« Il est impératif que les orientations de l’État soient concrétisées en résolvant sans délai les contradictions juridiques existantes. Par exemple, la loi sur le logement autorise les investisseurs dans les projets de logements sociaux locatifs à bénéficier de crédits préférentiels, tandis que le décret gouvernemental n° 100 stipule que la Banque de politique sociale n’est pas autorisée à accorder de prêts à ce groupe. Cette incohérence, ce texte juridique fallacieux, doit être modifié d’urgence afin d’harmoniser le système juridique », a cité M. Chau à titre d’exemple.

Parallèlement, pour véritablement inciter le secteur privé à participer, M. Le Hoang Chau estime que l'État doit harmoniser ses politiques fiscales et d'infrastructures urbaines. Bien que la loi sur le logement de 2014 stipule que le taux d'imposition des logements sociaux locatifs soit inférieur à celui des logements à vendre, cette disposition est restée lettre morte pendant de nombreuses années, faute de modifications apportées par la loi fiscale. De plus, l'État doit jouer un rôle moteur en investissant de manière proactive dans le raccordement des infrastructures de transport et techniques aux abords des projets de logements sociaux. Cette coordination permettra non seulement aux ménages à faibles revenus – les plus vulnérables de la société – d'accéder à des logements adaptés et de s'y installer, mais constituera également le levier le plus efficace pour transformer les orientations stratégiques en solutions concrètes en matière de logement.

Les autorités locales prennent l'initiative, les autorités locales font le travail.

Soulignant la pertinence de cette politique, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a indiqué que cette question avait été abordée dans la loi sur le logement de 2005, la première loi vietnamienne en la matière. Cependant, le développement du logement locatif s'est heurté à des difficultés, car les investissements dans ce secteur nécessitent un long délai de retour sur investissement de 40 à 50 ans. De plus, la marge bénéficiaire reste faible, les loyers devant être bas et accessibles au plus grand nombre. À l'inverse, dans le secteur du logement commercial, les investisseurs peuvent récupérer l'intégralité de leur investissement en 5 à 7 ans lors de la revente du projet, et réaliser un profit conséquent. Il est donc compréhensible que les entreprises privées ne soient pas enthousiastes. Par ailleurs, il est difficile de financer ce secteur uniquement par le budget de l'État, car ce dernier est limité et doit être alloué à des secteurs économiques essentiels tels que les infrastructures.

Par conséquent, le professeur Dang Hung Vo a proposé que de nombreuses initiatives soient nécessaires pour mettre en œuvre cette politique. Premièrement, les entreprises, voire les organismes publics de gestion, doivent moderniser les techniques de construction et utiliser au mieux les matériaux de construction, notamment en optimisant l'espace dans les immeubles d'habitation, afin de contribuer à réduire le coût de la construction de logements locatifs. Deuxièmement, l'État doit mettre en place des politiques et des mécanismes pour faciliter la participation des capitaux privés. Plus précisément, il convient d'envisager l'application du modèle BOT (Build-Operate-Transfer) ou PPP (Partenariat Public-Privé). Dans ce modèle, l'État est responsable du terrain et les entreprises investissent dans la construction des logements. Pendant la période de location, les entreprises récupèrent le capital investi dans la construction, majoré des bénéfices, à l'instar d'autres modèles d'exploitation. Le soutien de l'État concernant le foncier est également plus simple et moins coûteux que de laisser les entreprises privées gérer l'ensemble du projet. Il s'agit également d'un levier pour l'État afin d'encourager et d'attirer les capitaux privés à participer au développement du marché du logement locatif le plus rapidement possible, et ainsi atteindre les objectifs fixés. De ce fait, les entreprises seront plus enclines à s'engager dans davantage de projets, créant ainsi des logements locatifs abordables pour la majorité de la population.

Le professeur Dang Hung Vo a notamment souligné que, pour favoriser le développement du logement locatif en particulier, et du logement en général, les collectivités locales doivent se montrer proactives et déterminées, tandis que le gouvernement central se contente d'établir un cadre juridique général. Les collectivités locales doivent proposer de manière proactive des solutions adaptées à leurs réalités. Lors de la mise en œuvre, si certaines réglementations s'avèrent inadaptées, elles doivent soumettre des amendements au gouvernement central.

« La politique de développement du logement locatif est judicieuse et constitue une orientation urgente qu'il convient d'accélérer pour contribuer à résoudre la crise du logement. Toutefois, le recours exclusif au soutien financier de l'État sera difficile compte tenu des ressources budgétaires limitées. Seule la mise en place de mécanismes incitant les entreprises à participer permettra d'obtenir rapidement des résultats. Cela implique également de susciter un large consensus au sein de la société. Ceci illustre l'idée que lorsque l'État et le peuple œuvrent de concert, toute politique a de fortes chances de réussir », a souligné le professeur Dang Hung Vo.

L'offre de logements locatifs est insuffisante pour répondre à la demande.

Lors d'une séance de travail le 1er juin, le Premier ministre Lê Minh Hưng a déclaré que la demande de logements locatifs est très forte tandis que l'offre est très insuffisante, notamment pour les locations de longue durée à des prix raisonnables, ce qui constitue le principal obstacle. La majorité des travailleurs et des ouvriers des cinq provinces de Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh et Hương Yốn louent actuellement des logements informels, ce qui engendre des risques importants pour leur sécurité, en particulier en matière d'incendie, d'hygiène environnementale, de conditions de vie et d'infrastructures sociales.

Le ministère de la Construction avait précédemment annoncé, sur la base de rapports provenant de 18 localités, que la demande totale de logements locatifs pour la période 2026-2030 s'élèverait à 71 187 unités. À noter que le nombre de logements sociaux disponibles à la location à l'échelle nationale est d'environ 42 275 unités. Parmi celles-ci, Da Nang arrive en tête avec plus de 12 400 unités, suivie de Bac Ninh avec près de 9 850 unités et d'Hô Chi Minh-Ville avec environ 5 700 unités. Ce sont également ces localités qui ont développé et mis en œuvre des modèles de logements locatifs pour les travailleurs, offrant ainsi à de nombreux travailleurs la possibilité d'accéder à la propriété et de s'installer durablement.

Le développement du logement locatif contribue à garantir la sécurité sociale.

Nous sommes en train de modifier la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières. J'espère que ces lois seront adoptées et entreront en vigueur prochainement, probablement dès le 1er janvier 2027, afin de créer un cadre juridique solide. Il est nécessaire d'établir de nouvelles réglementations et normes pour le logement locatif. Si l'on se penche sur l'histoire d'Hô-Chi-Minh-Ville, on constate que des entreprises comme Hui Bon Hoa (Oncle Hoa) ou Mydeen ont assuré un approvisionnement durable en logements locatifs pendant des siècles, de génération en génération. Je suis convaincu qu'avec la vision éclairée du secrétaire général et président To Lam, et grâce à l'action rapide et décisive du gouvernement, nous pourrons créer de grandes entreprises privées professionnelles dans le secteur du logement locatif, contribuant ainsi à garantir une protection sociale durable dans cette nouvelle ère.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville

Source : https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm