Compte tenu de la pression sur les coûts d’investissement et de la demande réelle croissante, la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier est considérée comme peu probable en 2025.
Compte tenu de la pression sur les coûts d’investissement et de la demande réelle croissante, la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier est considérée comme peu probable en 2025.
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| Les coûts d'investissement élevés rendent difficile la réduction des prix de l'immobilier en 2025. Sur la photo : les clients assistent à la cérémonie d'ouverture du projet Sol City. |
Énorme écart entre l'offre et la demande
Le marché immobilier vietnamien est confronté à un écart important entre l'offre et la demande, notamment dans les segments milieu et bas de gamme. Les prix de l'immobilier dans les quartiers centraux de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville sont en constante augmentation.
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, depuis 2018, l'offre de logements a fortement diminué, tandis que la demande de logements n'a cessé d'augmenter, ce qui a entraîné une augmentation plus forte des prix de l'immobilier, en particulier dans les grandes villes comme Hanoi, Ho Chi Minh-Ville et les principales zones de développement économique , dépassant de loin le taux de croissance des revenus de la population.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'en 2024, les prix de l'immobilier et les difficultés d'accès à la propriété ont suscité un vif intérêt. Des expressions telles que « prix de l'immobilier élevés » et « les jeunes ont des difficultés à acheter un logement » ont généré respectivement 1 020 et 24 500 recherches.
« À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, où il y a un besoin urgent de logements, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté, en particulier pour les appartements, le segment répondant aux besoins réels de logement », a déclaré M. Nguyen Quoc Anh, ajoutant qu'à Hanoi, les prix des appartements à la fin de 2024 avaient augmenté de 58 % par rapport au premier trimestre de 2023, tandis qu'à Ho Chi Minh-Ville, l'augmentation était de 17 %.
Du point de vue d'un chef d'entreprise, Mme Nguyen Thi Van Khanh, directrice générale adjointe de Gamuda Land, a affirmé que les investisseurs ne sont pas enthousiasmés par l'augmentation des prix trop élevée, mais ils espèrent que l'augmentation des prix sera à un niveau modéré.
Mme Van Khanh a expliqué qu'une croissance surchauffée est souvent instable, ce qui pénalise tant les investisseurs que les acquéreurs de logements. Les investisseurs ne réalisent pas de bénéfices supplémentaires, tandis que les acquéreurs sont totalement désavantagés.
« Je m’attends à ce que le niveau des prix soit plus durable afin que les acheteurs de maisons puissent suivre », a déclaré Mme Van Khanh.
Partageant le même point de vue, M. Le Huu Nghia, directeur général de la société immobilière Le Thanh, a indiqué que les entreprises elles-mêmes subissent une pression considérable face à la forte hausse des prix des terrains et aux coûts d'utilisation des terres supportés par les investisseurs. Ces facteurs ont poussé le prix de vente final à un niveau difficile à atteindre.
Plus précisément, M. Nghia a analysé qu'avec un prix de 50 millions de VND/m², la structure comprendrait 40 % des coûts de construction, 20 % du prix du terrain et des frais d'utilisation, et 20 % des coûts financiers, principalement des coûts d'emprunt. À cela s'ajoutent d'autres coûts tels que la conception, la gestion de projet, le service après-vente et les frais de marketing, pour un total d'environ 10 %. En réalité, le bénéfice restant n'est que d'environ 10 %. Cependant, avec des projets utilisant des terrains bon marché achetés à l'avance ou bénéficiant d'un capital prépayé auprès des clients, les coûts financiers peuvent être considérablement réduits, contribuant à augmenter les marges bénéficiaires à environ 30 %.
« Les investisseurs s'attendent généralement à un bénéfice de 7 % par an, soit 35 % pour un projet sur 5 ans. Cela leur permet de récupérer leur capital et d'atteindre les objectifs de rentabilité des actionnaires. Cependant, tous les projets ne peuvent pas atteindre ce niveau de rentabilité, surtout en cas d'inefficacité de la gestion ou de volatilité du marché. Il est donc difficile de réduire le prix de vente. À mon avis, le prix futur pourrait seulement augmenter dans une certaine mesure, et non baisser brutalement, en raison de facteurs liés aux coûts d'investissement et à la demande du marché », a souligné M. Nghia.
Solutions pour réduire la pression sur les prix de l'immobilier
Face à la réalité de la hausse des prix de l'immobilier, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a recommandé qu'une coordination étroite entre les agences de gestion, les entreprises et la communauté soit nécessaire pour équilibrer l'offre et la demande.
Du côté de l'offre, il est nécessaire d'accroître l'offre de logements abordables, d'améliorer les infrastructures en zone périurbaine et de développer des politiques de soutien financier efficaces. Les autorités à tous les niveaux, en particulier les collectivités locales, doivent créer les conditions propices au développement de logements commerciaux et sociaux abordables afin d'attirer les investissements.
Du côté de la demande, il est essentiel d'avoir un plan financier clair, de bénéficier des programmes d'aide et de faire preuve de flexibilité dans le choix de son lieu de résidence. Ce n'est qu'à cette condition que le problème du logement pourra être résolu efficacement, au bénéfice des individus comme de la société. Développer la demande vers les banlieues, où les prix sont plus bas, constitue également une solution efficace. Grâce aux investissements dans les infrastructures de transport telles que les autoroutes et le métro, les projets suburbains assurent toujours des connexions pratiques avec le centre.
De plus, la location d'un logement est une solution temporaire idéale pour économiser et éviter le fardeau du remboursement d'un prêt immobilier. Pour équilibrer sa vie, il est conseillé de ne pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus à la location d'un logement. Enfin, des mesures d'aide telles que des paiements flexibles, des taux d'intérêt préférentiels et des prêts immobiliers peuvent être mises en place dès lors que l'on a épargné environ 50 % de la valeur du logement. Cela permet de réduire la pression financière et de réaliser son rêve d'être propriétaire.
De même, Mme Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, a déclaré que pour réduire la pression sur les prix de l'immobilier et répondre aux besoins réels en matière de logement, il est nécessaire d'étendre le développement urbain aux zones suburbaines. Par exemple, à Hanoï, des quartiers comme Long Bien, Gia Lam et Tay Mo bénéficient d'un bon réseau de transport, permettant aux habitants de se déplacer facilement et rapidement.
À Hô-Chi-Minh-Ville, le développement des zones suburbaines comme Cu Chi ou Nha Be se heurte encore à de nombreux obstacles en raison du manque d'infrastructures. Pour améliorer la situation, le gouvernement doit privilégier les investissements dans les rocades et les voies rapides, créant ainsi les conditions propices au développement de terrains à des prix raisonnables pour la construction de logements commerciaux.
« Les investissements dans les infrastructures doivent aller de pair avec des équipements sociaux tels que des écoles, des hôpitaux et des zones de divertissement pour attirer les gens vers la périphérie et réduire la pression sur la zone centrale », a déclaré Mme Dung.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html
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