Débloquer l'histoire du logement abordable

Comme prévu, Investment Newspaper m'a de nouveau demandé d'écrire un article sur le thème du « logement abordable ».

M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, expert en logement social

Pour être honnête, même si j'ai participé à de nombreuses interviews télévisées sur cette histoire et que j'ai également écrit de nombreux articles sur le logement au cours de l'année écoulée, chaque fois que le sujet du « logement abordable » est évoqué, je trouve cela difficile.

C'est difficile non seulement parce que cette histoire a été analysée et disséquée par trop d'experts et de chercheurs, et que je ne peux pas écrire quelque chose de mieux ou non, mais aussi parce que dans la pratique, travailler en tant que consultant en développement de projets, courtier, et même dans certains aspects, le rôle d'un investisseur, mais en fait faire du « logement abordable » présente trop d'obstacles.

Le potentiel financier est une chose et détermine en grande partie le succès d'un projet d'investissement immobilier, mais l'histoire de la construction d'une stratégie de prix qui soit véritablement « abordable » pour la majorité des personnes ayant de réels besoins en matière de logement selon la réalité actuelle est un énorme défi pour toute entreprise.

Posséder un terrain suffisamment grand n'est qu'une condition nécessaire à la réalisation d'un projet (sans parler du coût du projet immobilier), mais la condition suffisante est une longue série de procédures pouvant s'étendre sur plusieurs années. Sans même prendre en compte l'inscription du terrain au plan d'urbanisme et son admissibilité à une conversion d'affectation (dans les cas où il ne s'agit pas de terres non agricoles ).

Cela montre que le processus est très long et que les coûts d'un projet sont souvent très élevés. Avec la longueur actuelle du processus d'approbation des projets, les coûts d'entrée sont souvent très élevés, le coût du terrain étant généralement le plus élevé. Sans parler de l'intérêt que suscite le recours à l'effet de levier financier pour la plupart des entreprises.

Supposons que vous deviez emprunter 300 milliards de VND pour acheter un terrain afin de réaliser un projet. Ainsi, pour chaque année de retard dans la réalisation du projet, l'entreprise perd 10 % des intérêts du prêt, soit 30 milliards de VND. Pour garantir l'efficacité de son investissement, l'entreprise est contrainte d'ajouter ce coût au prix de vente, ce qui rend le prix de vente impossible à baisser.

C'est le cas du « logement abordable » normal, dans l'histoire du logement social, c'est beaucoup plus difficile lorsque les procédures et les politiques d'investissement préférentielles pour les investisseurs selon les lois en vigueur semblent être « préférentielles » mais en réalité ne sont pas aussi « préférentielles » que les investisseurs l'imaginent.

Par exemple, l'article 54, clause 3, de la loi sur le logement de 2014 stipule que les investisseurs doivent réserver au moins 20 % de la surface de logements sociaux du projet à la location, et que la vente ne peut avoir lieu qu'après cinq ans. En réalité, pour chaque projet de logements sociaux, les investisseurs ne peuvent prétendre qu'à un bénéfice maximal de 10 %, tandis qu'ils doivent réserver jusqu'à 20 % de la surface à la location, ce qui rend le bénéfice quasi nul.

Sans parler d'une série d'autres réglementations sur les redevances foncières préférentielles pour le logement social, obligeant les entreprises à payer à l'avance et à déduire ultérieurement. Si les procédures de projet durent environ cinq ans, les entreprises seront quasiment paralysées.

En fait, après l’adoption officielle de la loi sur le logement (modifiée) à la fin de l’année dernière, moi-même et de nombreux collègues du secteur avons été soulagés qu’au moins l’organisme de rédaction ait reconnu le problème et apporté des modifications plus pratiques aux dispositions de la loi.

En particulier, depuis le découplage des sujets d'acheteurs de logements jusqu'à la réglementation selon laquelle les investisseurs de projets bénéficieront de politiques préférentielles lors de la mise en œuvre de projets de logements sociaux, elle a également clarifié les obstacles de longue date qui ont entravé le développement de ce segment.

Par exemple, conformément à l'article 85 : Exonération des droits d'utilisation du sol, du loyer foncier ; de la taxe sur la valeur ajoutée préférentielle, de l'impôt sur les sociétés... ; prêts à taux d'intérêt préférentiels ; soutien du Comité populaire provincial pour connecter le système d'infrastructure technique du projet au système d'infrastructure technique régional, en assurant la synchronisation des infrastructures sociales à l'intérieur et à l'extérieur du périmètre du projet ;

En outre, les investisseurs ont droit à un bénéfice maximum de 10 % du coût total de l'investissement de construction pour le domaine de la construction de logements sociaux ; ont droit à un maximum de 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel pour l'investissement dans la construction d'installations de logements commerciaux, de services, ou de logements commerciaux ou à 20 % de la superficie totale des logements pour les entreprises, les services et les commerces ; ont droit à une comptabilité séparée et bénéficient de tous les bénéfices pour le domaine des installations de logements commerciaux, de services, ou de logements commerciaux ; D'autres incitations conformément aux dispositions de la loi (le cas échéant).

En plus des changements fondamentaux apportés à la loi sur le logement (modifiée), la loi foncière (modifiée) adoptée environ un mois plus tard a également modifié de nombreux contenus pour éliminer les difficultés afin de réduire les procédures d'investissement « compliquées », « superposées » et « entrelacées » de nombreuses lois spécialisées.

Il s’agit de changements révolutionnaires et également très réceptifs de la part de l’agence de gestion de l’État pour créer un environnement d’investissement plus harmonieux, plus transparent et plus clair.

Au moins, cela aidera les chefs d’entreprise à éviter de courir d’une agence à l’autre pour trouver une solution, sans toutefois parvenir à en trouver une, car un endroit peut le faire correctement, mais un autre peut encore le faire mal.

Si l'on tient compte des processus de « commune interrogeant le district », « district interrogeant la province », « provincial interrogeant le ministère », « ministère interrogeant le Premier ministre »… le cycle moyen de questions-réponses, selon mes calculs, peut également prendre jusqu'à trois mois. Si ce processus peut être raccourci, cela réduira également considérablement le coût du logement calculé au m² lorsqu'il sera accessible aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

Un projet de logements sociaux dans la province de Khanh Hoa .

En général, la réalité montre que le manque de logements abordables n'est pas un problème propre au Vietnam, mais touche de nombreux pays du monde, y compris les pays développés. Résoudre le problème du logement, et notamment celui du logement abordable, ne peut être résolu du jour au lendemain par une seule personne ou organisation, mais nécessite la contribution de tous les secteurs de la société et des efforts conjoints des secteurs public et privé, ainsi que de la population.

Dans le rapport présenté par le président de la Commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, à l'Assemblée nationale lors de la séance du matin du 20 mai, lors de la 7e session, il y avait des avis suggérant que le gouvernement évalue et trouve des solutions pour stabiliser la situation, et en même temps demandant que le gouvernement ordonne une inspection complète du développement du logement social au cours du temps passé, identifie les difficultés, les insuffisances, les violations et la négativité pour les traiter strictement conformément aux dispositions de la loi.

Je suis d'accord avec l'inspection, car le mécanisme et la politique représentent un défi, mais ils sont extrêmement importants pour changer la réalité actuelle, inefficace. La question est de savoir ce que nous allons inspecter et comment nous allons procéder pour trouver une solution raisonnable et apporter des améliorations, en évitant de créer une mentalité négative pour attirer les investisseurs vers ce segment « difficile ».

Actuellement, conformément à l'article 4 de l'article 1 du décret n° 49/2021/ND-CP, les projets de logements commerciaux d'une superficie de 2 hectares ou plus dans les zones urbaines spéciales et de type 1, ou de 5 hectares ou plus dans les zones urbaines de type 2 et 3 doivent réserver 20 % de la superficie totale du terrain à la construction de logements sociaux.

En théorie, ce fonds foncier doit être constitué de terrains propres (dépollués), même dotés d'infrastructures. En réalité, chaque province sur 63 provinces/villes possède une zone urbaine. Alors pourquoi tant de provinces n'ont-elles encore mis en œuvre aucun projet de logement social ? Où va ce fonds foncier ? Il s'agit donc d'une question qui doit faire l'objet d'une inspection, conformément à la demande de la Commission économique de l'Assemblée nationale.

Bien sûr, j'ai également évoqué dans de précédents articles de nombreux cas de personnes pauvres et défavorisées rencontrant des difficultés d'accès au logement social en raison de problèmes de procédure. La réglementation actuelle, selon laquelle seuls les « fonctionnaires, fonctionnaires et employés publics » font partie des dix catégories de personnes éligibles à l'achat d'un logement social, à l'exception des travailleurs ayant seulement signé un contrat et n'ayant pas encore été payés, constitue une restriction majeure qu'il convient d'examiner et de supprimer afin de remédier à la situation des personnes pauvres éligibles à l'achat d'un logement social, mais qui attendent encore avec impatience, faute de visa local.

La question de savoir si la personne achetée a réellement de faibles revenus est également controversée. En effet, le salaire principal de nombreuses personnes peut être « faible », mais leur « activité secondaire » peut être très élevée, ce que le système de données actuel ne permet pas de détecter.

J'apprécie particulièrement la réceptivité de l'agence de rédaction lors de la récente révision des projets de loi, qui a écouté activement les avis des acteurs du marché et a analysé et évalué la réalité. C'est un point positif, car seul un examen approfondi des lacunes réelles des deux côtés permettra d'accélérer la levée des obstacles et de résoudre les causes profondes des problèmes auxquels le marché est confronté.

J’espère donc que l’histoire de la mise en œuvre, de la supervision et de l’inspection à l’avenir sera également basée sur l’esprit d’ouverture, de concentration et de résolution des problèmes fondamentaux auxquels le marché est confronté.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html