Dévoiler le mystère du logement abordable

Comme prévu, j'ai de nouveau été sollicité par Investment Newspaper pour écrire un article sur le thème du « logement abordable ».

M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, expert en logement social

Honnêtement, même si j'ai participé à de nombreuses interviews télévisées à ce sujet et que j'ai également écrit de nombreux articles sur le logement au cours de l'année écoulée, chaque fois que le sujet du « logement abordable » est abordé, j'ai du mal à l'exprimer.

C’est difficile non seulement parce que cette histoire a été analysée et disséquée par trop d’experts et de chercheurs, et que je ne sais pas si je peux écrire quelque chose de mieux, mais aussi parce qu’en pratique, travailler comme consultant en développement de projets, courtier, et même, sous certains aspects, comme investisseur, mais réaliser concrètement des « logements abordables » se heurte à de trop nombreux obstacles.

Le potentiel financier est une chose et détermine en grande partie le succès d'un projet d'investissement immobilier, mais l'élaboration d'une stratégie de prix véritablement « abordable » pour la majorité des personnes ayant de réels besoins en logement, compte tenu de la réalité actuelle, représente un défi de taille pour toute entreprise.

Posséder un terrain suffisamment grand n'est qu'une condition nécessaire à la mise en œuvre d'un projet (sans même parler du coût du projet immobilier), mais l'obtention de cette condition implique une longue série de démarches pouvant prendre plusieurs années. Ceci sans compter la question de savoir si le terrain est inclus dans le plan d'aménagement et éligible à une conversion d'usage (dans le cas où il ne s'agit pas d'un terrain non agricole ).

Cela montre que le processus est très long et que les coûts initiaux d'un projet sont souvent très élevés. Avec les procédures d'approbation de projet actuelles, souvent longues, ces coûts sont fréquemment très importants, le coût du terrain représentant généralement le poste le plus élevé. Sans parler de la complexité de la situation lorsque la plupart des entreprises doivent recourir à l'effet de levier financier.

Supposons que vous deviez emprunter 300 milliards de VND pour acquérir un terrain et réaliser un projet. Ainsi, pour chaque année de retard dans la réalisation des démarches, l'entreprise perd 10 % des intérêts de l'emprunt, soit 30 milliards de VND. Afin de garantir la rentabilité de l'investissement, elle est contrainte d'intégrer ce coût au prix, ce qui l'empêche de baisser ce dernier.

Cela concerne les logements abordables classiques ; dans le domaine du logement social, la situation est beaucoup plus complexe, car les procédures et les politiques d'investissement préférentielles pour les investisseurs, telles que définies par les lois en vigueur, semblent être « préférentielles », mais ne le sont pas en réalité autant que les investisseurs l'imaginent.

Par exemple, l'article 54, paragraphe 3, de la loi de 2014 sur le logement stipule que les investisseurs doivent réserver au moins 20 % de la surface des logements sociaux d'un projet à la location et que ces logements ne peuvent être vendus qu'après 5 ans. En réalité, pour chaque projet de logement social, les investisseurs ne perçoivent qu'un profit maximal de 10 %, alors qu'ils doivent réserver jusqu'à 20 % de la surface à la location ; il ne leur reste donc quasiment aucun bénéfice.

Sans parler de toute une série d'autres réglementations concernant les tarifs préférentiels d'utilisation des terrains pour le logement social, qui obligent les entreprises à payer d'avance et à déduire ultérieurement. Si la procédure du projet dure environ cinq ans, les entreprises seront quasiment paralysées.

En fait, après l'adoption officielle de la loi sur le logement (modifiée) à la fin de l'année dernière, moi-même et de nombreux collègues du secteur avons été soulagés de constater qu'au moins l'organisme rédacteur avait reconnu le problème et apporté des modifications plus pratiques aux dispositions de la loi.

En particulier, en dissociant les questions d'achat de logements de la réglementation selon laquelle les investisseurs bénéficieront de politiques préférentielles lors de la mise en œuvre de projets de logements sociaux, elle a également permis de clarifier les obstacles de longue date qui ont freiné le développement de ce segment.

Par exemple, selon l'article 85 : exemption des frais d'utilisation des terres, du loyer foncier ; taxe sur la valeur ajoutée préférentielle, impôt sur les sociétés… ; prêts à taux d'intérêt préférentiels ; soutien du Comité populaire provincial pour connecter le système d'infrastructure technique du projet au système d'infrastructure technique régional, assurant la synchronisation des infrastructures sociales à l'intérieur et à l'extérieur du périmètre du projet ;

En outre, les investisseurs ont droit à un profit maximal de 10 % du coût total d'investissement dans la construction de logements sociaux ; ils ont droit à un maximum de 20 % de la superficie totale des terrains résidentiels pour les investissements dans la construction de logements à usage commercial, de services ou de bureaux, ou à 20 % de la surface de plancher totale des logements à usage commercial, de services ou de bureaux ; ils ont droit à une comptabilité séparée et perçoivent l'intégralité du profit pour les logements à usage commercial, de services ou de bureaux ; d'autres avantages sont prévus par la loi (le cas échéant).

Outre les modifications fondamentales apportées à la loi sur le logement (modifiée), la loi foncière (modifiée), adoptée environ un mois plus tard, a également modifié de nombreux éléments afin de supprimer les difficultés et de réduire les procédures d'investissement « compliquées », « qui se chevauchent » et « entremêlées » de nombreuses lois spécialisées.

Il s'agit de changements novateurs et bien accueillis de la part des agences de gestion étatiques visant à créer un environnement d'investissement plus harmonieux, transparent et clair.

Au moins, cela permettra aux dirigeants d'entreprise d'éviter de courir d'une agence ou d'un service à l'autre pour trouver une solution, pour finalement ne pas la trouver, car un endroit pourrait bien faire les choses, tandis qu'un autre pourrait encore les faire mal.

En comptant uniquement le processus « Demande de la commune au district », « Demande du district au niveau provincial », « Demande du niveau provincial au niveau ministériel », « Demande du niveau ministériel au Premier ministre », le cycle moyen de questions-réponses, selon mes calculs, peut atteindre trois mois. Si ce processus pouvait être raccourci, cela réduirait considérablement le coût du logement, calculé au mètre carré, pour les personnes ayant de réels besoins en logement.

Un projet de logements sociaux dans la province de Khanh Hoa .

De manière générale, la réalité montre que le manque de logements abordables n'est pas un problème propre au Vietnam, mais qu'il touche de nombreux pays à travers le monde, y compris des pays développés. Résoudre la crise du logement, et en particulier celle du logement abordable, ne peut se faire du jour au lendemain par une seule personne ou organisation ; cela requiert la contribution de tous les secteurs de la société et des efforts conjoints des secteurs public, privé et citoyen.

Dans le rapport présenté par le président de la commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, à l'Assemblée nationale lors de la séance du matin du 20 mai, 7e session, des avis suggéraient que le gouvernement évalue la situation et trouve des solutions pour la stabiliser, et demandaient en même temps au gouvernement de procéder à une inspection complète du développement du logement social au cours de la période précédente, d'identifier les difficultés, les insuffisances, les violations et les points négatifs afin de les traiter strictement conformément aux dispositions de la loi.

Je suis favorable à cette inspection, car le mécanisme et la politique mis en place représentent un défi, mais sont essentiels pour transformer la situation actuelle, inefficace. La question est de savoir ce que nous allons inspecter et comment procéder afin de trouver une solution raisonnable et d'apporter des améliorations, tout en évitant de susciter une mentalité négative et d'attirer ainsi les investisseurs vers ce secteur réputé difficile.

Actuellement, selon l'article 1, paragraphe 4, du décret n° 49/2021/ND-CP, les projets de logements commerciaux dont la superficie est de 2 hectares ou plus dans les zones urbaines spéciales et de type 1, ou de 5 hectares ou plus dans les zones urbaines de type 2 et 3 doivent réserver 20 % de la superficie totale du terrain à la construction de logements sociaux.

En théorie, ce fonds foncier devrait être constitué de terrains propres (défrichés), voire dotés d'infrastructures. En réalité, dans 63 provinces/villes, chaque province/ville possède une zone urbaine. Dès lors, pourquoi tant de provinces n'ont-elles toujours mis en œuvre aucun projet de logement social ? Où va cet argent ? Il s'agit donc d'une question qui doit faire l'objet d'un examen approfondi, comme l'a demandé la Commission économique de l'Assemblée nationale.

Bien entendu, j'ai également évoqué dans de précédents articles de nombreux cas de personnes pauvres et défavorisées rencontrant des difficultés d'accès au logement social en raison de problèmes de procédure. La réglementation actuelle, qui limite l'accès au logement social aux seuls « fonctionnaires, agents de la fonction publique et employés du secteur public » parmi les dix catégories de personnes éligibles, constitue une limitation majeure. Cette restriction doit être examinée et supprimée afin de mettre fin à la situation de personnes démunies, éligibles au logement social, qui attendent désespérément faute de justificatif de domicile.

La question de savoir si la personne achetée a réellement de faibles revenus est également controversée. En réalité, il arrive que le salaire principal de nombreuses personnes soit « faible », tandis que leurs revenus complémentaires peuvent être très élevés, et le système de données actuel n'est pas suffisamment performant pour détecter ces revenus.

Ce que j'apprécie particulièrement dans la récente révision des projets de loi, c'est la grande réactivité de l'organisme de rédaction. Ce dernier a pris en compte les avis des acteurs du marché et a mené une étude approfondie de la situation. C'est un point positif, car seule une analyse rigoureuse des lacunes, de part et d'autre, permettra d'accélérer la levée des obstacles et de s'attaquer aux causes profondes des problèmes que rencontre le marché.

Par conséquent, j'espère également que l'histoire de la mise en œuvre, de la supervision et de l'inspection à l'avenir sera également fondée sur un esprit d'ouverture, de concentration et de résolution des problèmes fondamentaux auxquels le marché est confronté.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html