Supprimer le « goulot d’étranglement » que représente la fixation des prix fonciers dans les zones côtières de Lam Dong

Dans la région sud-est de la province de Lam Dong (anciennement province de Binh Thuan), une série de projets touristiques et de zones urbaines sont confrontés à des problèmes juridiques car il est impossible de déterminer le prix précis des terrains.

Un coin du projet NovaWorld Phan Thiet

D'après un rapport du Département de l'agriculture et de l'environnement de la province de Lam Dong, 14 projets d'aménagement (zones touristiques, zones urbaines, logements commerciaux, zones industrielles, etc.) situés dans le sud-est de la province sont actuellement à la recherche d'unités d'évaluation foncière. Parmi ceux-ci, 8 projets touristiques rencontrent des difficultés.

Les entreprises sont désorientées.

Les retards dans l'évaluation foncière empêchent les entreprises de payer les taxes d'utilisation des sols ou les loyers, et donc de poursuivre leurs projets de construction comme prévu. Cette situation a gravement affecté l'avancement des investissements, les décaissements et le développement global de la zone.

Parmi les 8 projets présentant des problèmes spécifiques, on compte un projet pour lequel une évaluation foncière est en cours (Hon Rom Hill) ; deux projets (Royal Ruby Villa et Ocean Valley) pour lesquels le choix du cabinet de conseil est en cours ; deux projets (Honey Beach et Hoa Sen) rencontrant des difficultés d'aménagement ; et trois projets (NDMREAL, Tan Dai Duong et De La Gi) qui devraient être retirés de la liste. Par ailleurs, le super-projet NovaWorld Phan Thiet, d'une superficie de près de 1 000 hectares et financé par Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (membre du groupe Novaland), peine depuis plusieurs années à mettre en œuvre l'évaluation foncière.

Avant la fusion, le Comité populaire de la province de Binh Thuan a indiqué que des dizaines de projets n'avaient pas encore fixé le prix des terrains. Ce retard a non seulement entraîné un gaspillage de ressources sociales, mais a également freiné le développement local.

La situation est encore compliquée par des modifications législatives. Depuis le décret 71/2024/ND-CP (réglementation des prix fonciers, applicable à compter du 1er août 2024), le processus d'évaluation foncière s'est scindé en deux. Pour les projets de location de terrains avec des loyers annuels, la province peut appliquer la méthode du coefficient K : multiplier le prix du terrain figurant au catalogue par un coefficient d'ajustement permet d'obtenir un prix précis, une méthode plus simple et plus rapide. En revanche, les projets optant pour une location avec un paiement unique pour toute la durée du bail doivent recourir à des méthodes plus complexes telles que l'estimation du plus-value, la comparaison, l'estimation du revenu, etc. Ces méthodes exigent une documentation juridique complète, des données de marché détaillées et le recours à un cabinet de conseil externe.

En réalité, très peu de cabinets de conseil sont qualifiés pour réaliser les dossiers d'évaluation requis. Nombre d'entre eux craignent les risques juridiques ou proposent des devis exorbitants, ce qui complique le choix. Même lorsqu'un cabinet adéquat est sélectionné, le processus de préparation et d'évaluation des dossiers reste long car il implique de nombreux services et départements.

Leçons de NovaWorld Phan Thiet

Un exemple typique de cette situation est le projet du complexe touristique Ocean Valley, situé dans le quartier de Tien Thanh, province de Lam Dong. Ce projet, commercialisé sous le nom de NovaWorld Phan Thiet, comprend de nombreuses attractions déjà en service, d'autres en construction, et son achèvement était initialement prévu pour fin 2028. Cependant, le passage d'un bail annuel à un bail unique pour toute la durée du projet a contraint ce dernier à attendre la fixation des prix fonciers afin de pouvoir honorer ses engagements financiers. L'achèvement du projet reste néanmoins prévu pour fin 2028.

Le projet NovaWorld Phan Thiet s'étend sur plus de 986 hectares. À ce jour, l'investisseur a livré plus de 1 300 logements sur un total de plus de 8 000.

M. Nguyen Minh, vice-président du Comité populaire provincial de Lam Dong, a déclaré que jusqu'à présent, les difficultés et les problèmes du projet NovaWorld Phan Thiet avaient été fondamentalement résolus.

M. Minh a proposé que le ministère des Finances conseille au Comité populaire provincial de créer un Conseil d'évaluation des prix fonciers spécifiques et un groupe de travail en juillet 2025.

Le 27 juin 2025, le Comité populaire provincial avait autorisé le projet NovaWorld Phan Thiet à modifier son régime foncier pour opter pour un bail emphytéotique. Actuellement, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement procède à l'estimation des coûts et sélectionne un cabinet de conseil chargé de déterminer le prix du terrain, qui servira de base à la perception du loyer pour ce projet.

Concernant l'évaluation foncière des projets dans le sud-est de la province, M. Nguyen Minh a demandé au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement d'examiner et de synthétiser d'urgence les éléments relatifs au processus, aux procédures et aux étapes à suivre conformément à la réglementation en vigueur. Il est notamment urgent de demander aux services, directions et collectivités locales concernées de fournir les documents nécessaires et de veiller à la mise en œuvre de toutes les mesures relatives à la détermination des prix fonciers fixés.

M. Minh a également demandé que l'ensemble des travaux soit calculé et soumis au Comité populaire provincial, pour approbation, le budget prévisionnel du contrat de conseil visant à déterminer les prix fonciers. Il a également demandé de contacter activement et de manière proactive les collectivités locales afin de sélectionner les consultants et de les informer proactivement de leur participation à la détermination des prix fonciers des projets.

Ne gaspillez pas vos ressources d'investissement.

Selon le Comité populaire de la province de Lam Dong, ces dernières années, plus de 40 projets dans le sud-est de la province n'ont pas vu leur prix foncier déterminé, entraînant un gaspillage de ressources d'investissement et de ressources sociales. Grâce à la détermination des autorités locales, 21 projets supplémentaires ont désormais un prix foncier calculé afin de respecter leurs obligations financières et de permettre la mise en œuvre des prochaines étapes.

Source : https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html