Débloquer le « goulot d’étranglement » des prix du logement : le développement du logement social doit être une priorité stratégique

Photo d'illustration.

Face à cette situation, lors de la récente Conférence du Comité central de pilotage sur la politique du logement et le marché immobilier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a soulevé une question qui « fédère » tout le secteur : « Nous devons répondre à la question de savoir pourquoi les prix des appartements sont élevés et le restent. » Cette question reflète non seulement des inquiétudes quant à la rationalité du marché, mais elle souligne également l'urgence de revoir les politiques, les mécanismes et la réflexion sur le développement du logement, en particulier le segment du logement social, considéré comme la clé d'une baisse significative des prix des appartements.

* Demande réelle - offre déséquilibrée

Le Dr Bui Duc Hung, ancien directeur du Département de la planification financière ( ministère de la Construction ), a indiqué que l'analyse de la situation actuelle du marché révèle que le déséquilibre entre l'offre et la demande en est l'une des causes principales. Alors que le segment du logement commercial, notamment le haut de gamme, connaît une offre excédentaire, le logement social, lui, fait cruellement défaut. Si de nombreux facteurs contribuent à la hausse des prix des appartements, la cause profonde, qui perdure depuis de nombreuses années, est l'insuffisance de logements sociaux abordables.

Le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné que le marché immobilier se développe de manière déséquilibrée, l'offre étant principalement concentrée sur le segment haut de gamme, loin des besoins réels de la société. Les prix des logements sont excessivement élevés, augmentant parfois de façon spectaculaire, notamment dans les deux grandes villes de Hanoï et d'Hô-Chi-Minh-Ville. « Nombreux sont ceux qui ont besoin d'un logement, mais les prix sont trop élevés et ils ne peuvent pas se le permettre. Qui a les moyens d'acheter des maisons qui coûtent plus de 70 ou 100 millions de dongs le mètre carré ? », a insisté le Premier ministre.

Un rapport du ministère de la Construction indique que les prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville se maintiennent actuellement en moyenne entre 70 et 80 millions de VND/m², soit une hausse d'environ 5,6 % par rapport au début de l'année. Parallèlement, de nombreux projets de logements sociaux accusent un retard important, n'ayant atteint que 59,6 % de l'objectif fixé dans le cadre du Projet de construction d'un million de logements sociaux d'ici 2030. Sur le plan de financement de 145 000 milliards de VND destiné à soutenir le développement de ce secteur, seuls 4 000 milliards de VND ont été décaissés après deux ans de mise en œuvre.

Selon un expert, le Dr Bui Duc Hung a expliqué que l'une des principales raisons de la difficulté à baisser les prix des appartements réside dans les difficultés d'accès au capital d'investissement pour les entreprises. La politique monétaire n'a pas créé de conditions favorables à l'accès au crédit bancaire pour les promoteurs immobiliers, tandis que les canaux de mobilisation de capitaux à long terme, tels que les obligations d'entreprises et le marché boursier, ne sont pas encore pleinement développés.

Dans un contexte où les crédits à court terme accordés par les banques représentent une part importante du marché, la hausse des risques de liquidité incite ces dernières à la prudence dans l'octroi de prêts. Il en résulte une impossibilité pour les entreprises de mettre en œuvre de nouveaux projets ou des reports, ce qui engendre une pénurie d'offre et une flambée des prix.

Parallèlement, le système juridique, malgré de nombreux ajustements, présente encore de nombreux chevauchements, manque de clarté et engendre des difficultés de mise en œuvre. La longueur des procédures administratives, le manque de coordination entre les organismes compétents et les collectivités locales, ainsi que les capacités de gestion limitées au niveau local, ralentissent également le processus d'investissement dans la construction et la mise sur le marché des logements.

Outre les facteurs juridiques et financiers, les coûts de production des projets immobiliers d'appartements sont en hausse. Le prix des terrains, les coûts de déblaiement, les taxes d'utilisation du sol, les impôts, les frais et le prix des matériaux de construction augmentent tous, sans qu'aucun mécanisme de contrôle strict ne soit en place. Ces coûts sont finalement répercutés sur le prix de vente, ce qui fait peser la charge sur l'acheteur, a analysé M. Hung.

De nombreuses entreprises constatent d'ailleurs que le barème actuel des prix fonciers et le mode de calcul des redevances d'utilisation des sols pèsent lourdement sur les coûts de développement des projets. Par ailleurs, l'évaluation foncière et la perception des redevances varient d'une localité à l'autre, ce qui engendre un manque de transparence et une hausse des coûts d'investissement.

* Restructuration du marché

Face à cette situation, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6 et membre du comité exécutif de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a formulé une série de recommandations concrètes et réalisables pour freiner la hausse des prix des appartements entre 2025 et 2027. Il est tout d'abord nécessaire d'établir et de publier rapidement une nouvelle grille tarifaire foncière plus raisonnable, tout en simplifiant les procédures juridiques afin de faciliter la mise en œuvre des projets par les entreprises.

Dans le même temps, concernant les terrains mis aux enchères par des particuliers, M. Que a proposé de stipuler clairement un mécanisme limitant les transferts à deux ans, exigeant des dépôts importants, une preuve de capacité financière et imposant simultanément le paiement dans les sept jours suivant l'adjudication, afin d'éliminer la spéculation et l'accaparement de terrains en prévision d'une hausse des prix.

Parallèlement, il est nécessaire de maîtriser la marge bénéficiaire initiale des projets immobiliers résidentiels, en la limitant à 50 % maximum. En effet, selon M. Que, de nombreux projets affichent actuellement une marge bénéficiaire deux à trois fois supérieure, ce qui fait plus que doubler le prix de vente par rapport au coût réel. À titre d'exemple, un projet d'appartements de luxe à Hanoï coûtait 40 millions de VND/m² en 2022, pour un coût de construction d'environ 25 millions de VND/m². Or, d'ici 2025, le prix atteindra 90 millions de VND/m², tandis que le coût n'augmentera que d'environ 35 millions de VND/m².

Il est notamment nécessaire de développer fortement le logement social dans et autour des grandes villes, avec une planification synchronisée et de bonnes infrastructures, afin de créer une offre adaptée à la demande réelle du marché.

Partageant ce point de vue, le Dr Bui Duc Hung a souligné la nécessité de faire évoluer les mentalités et de réorienter les investissements immobiliers, en passant de la simple transaction immobilière à un investissement accru dans le logement locatif et la location-accession. Il s'agit là d'une avancée majeure dans la mise en œuvre de la politique de logement social.

Cela résout non seulement le problème du logement, mais aussi celui de la régulation du travail social. Les travailleurs peuvent se rendre sur n'importe quel lieu de travail, pourvu qu'ils disposent d'un logement adapté à leurs revenus ; c'est particulièrement vrai dans le cadre de restructurations organisationnelles, de la mise en place d'une administration locale à deux niveaux, de la fusion de provinces, de la suppression du niveau de district et du regroupement de communes.

« L’idéologie de la Constitution de 2013, les résolutions du Parti et la Stratégie de développement socio-économique 2021-2030 stipulent clairement : “L’État, la collectivité et le peuple ont la responsabilité du développement du logement”. En particulier, l’État doit jouer un rôle de premier plan dans le développement du logement social. Il est donc nécessaire de revoir le modèle des entreprises à vocation de service public dans la construction et la gestion de logements sociaux », a suggéré le Dr Bui Hung.

Concernant le marché, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a déclaré que le marché actuel ne manque pas de logements, mais de logements adaptés. La plupart des acheteurs actuels ne cherchent pas à y habiter, mais plutôt à investir ou à spéculer, dans l'espoir de réaliser un profit. Parallèlement, ceux qui ont de réels besoins ne peuvent y accéder en raison des prix élevés.

Certaines politiques actuelles d'aménagement du territoire et de développement urbain, bien que visant à réguler le marché, entravent involontairement l'offre. Par exemple, les réglementations encadrant le lotissement et la vente de terrains, ou le mécanisme d'« indemnisation négociée de gré à gré », rendent quasiment impossible la mise en œuvre de projets de petite envergure, réduisant considérablement la flexibilité et la décentralisation du marché.

Par conséquent, selon M. Quang, pour réduire les prix des appartements, il ne suffit pas de trouver des solutions concernant le capital et les procédures administratives, mais il faut également des réformes plus profondes en matière de planification, de foncier, de gestion financière et d'orientation vers un développement durable du logement.

Le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné à plusieurs reprises le rôle stratégique du logement social dans les politiques de développement socio-économique, celui-ci contribuant non seulement à la sécurité sociale, mais aussi à la stabilité macroéconomique.

Le logement social apparaît donc comme un levier pour le marché. Afin de réduire les prix des appartements, il est nécessaire de considérer le développement du logement social comme une priorité d'investissement nationale, assortie de mécanismes spécifiques en matière de capitaux, de foncier, de fiscalité et d'aménagement du territoire. Parallèlement, il convient d'encourager fortement les entreprises privées à s'investir dans ce secteur, grâce à des politiques incitatives ciblées et réalisables.

Les experts s'accordent généralement à dire que la solution au problème de la baisse des prix des appartements ne peut être trouvée par quelques mesures isolées ou à court terme. Il s'agit d'un enjeu qui touche de nombreux domaines, allant de l'urbanisme au droit, en passant par la finance, la fiscalité, la réflexion sur le développement du logement et la stratégie de gestion macroéconomique.

Il est notamment nécessaire d'instaurer une coordination étroite entre les ministères, les administrations, les collectivités locales et le monde des affaires. Plus important encore, il faut repenser le développement du logement pour qu'il soit au service de la population et non un simple outil d'investissement. Lorsque le marché immobilier retrouvera sa juste valeur, avec des produits adaptés et des prix raisonnables et transparents, l'accès au logement sera facilité et l'économie bénéficiera d'un marché stable, sain et durable.

Source : https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm