Car à compter du 1er août, date d'entrée en vigueur officielle de la loi sur le logement de 2023, les propriétaires de mini-appartements qui remplissent les conditions requises se verront accorder un certificat de propriété pour les maisons et autres biens attachés au terrain conformément à la loi foncière et pourront vendre, louer ou acquérir à crédit.
Au cours des dix dernières années, la gestion et l'utilisation des mini-appartements ont toujours été un sujet brûlant, attirant l'attention particulière du public, des experts et des gestionnaires. Cette attention particulière s'explique par de nombreuses lacunes : l'absence de réglementation claire dans les documents juridiques a entraîné une gestion laxiste ; des collusions entre certains individus et des fonctionnaires d'organismes d'État ont permis de dissimuler des infractions aux règles de construction (empiètement sur les espaces communs, surélévation des bâtiments, etc.), ainsi qu'aux normes de prévention et de lutte contre l'incendie. Ces infractions ont eu de graves conséquences et ont causé d'importants dommages aux personnes et aux biens des résidents de ces ensembles immobiliers.
Des histoires déchirantes continuent de se dérouler sous nos yeux, comme l'incendie de l'immeuble d'appartements n° 37, ruelle 29/70, rue Khuong Ha (quartier de Khuong Dinh, district de Thanh Xuan), qui a coûté la vie à 56 personnes le 13 septembre 2023. Cet immeuble, autorisé à comporter trois étages et un grenier, en avait en réalité neuf. À peine huit mois plus tard, un autre incendie d'immeuble d'appartements aux conséquences catastrophiques s'est déclaré au n° 1, ruelle 43/98/31, rue Trung Kinh (quartier de Trung Hoa, district de Cau Giay), faisant 14 victimes, dont la famille du propriétaire et des locataires.
De plus, l'ambiguïté des réglementations relatives à la propriété des mini-appartements dans les documents juridiques, notamment à l'article 43, paragraphe 3, du décret 71/2010/ND-CP autorisant la construction de maisons individuelles pour les ménages et les particuliers (autorisation ultérieurement légalisée à l'article 46 de la loi sur le logement de 2014), a entraîné une prolifération incontrôlée de ce type de logements. Les investisseurs ne se contentent pas de bafouer les réglementations en matière de conception fonctionnelle, de hauteur, de prévention et de lutte contre l'incendie ; ils organisent également des transactions et des transferts par le biais d'accords manuscrits, car ces derniers ne répondent pas aux exigences légales. Les personnes aux revenus modestes ont ainsi accepté ce type de logement comme une solution inévitable.
« De nombreux immeubles de mini-appartements sont construits illégalement dans les grandes villes, sur des parcelles de terrain dispersées au cœur des zones résidentielles. La circulation y est difficile, la qualité des constructions, la sécurité incendie et les mesures de prévention des sinistres ne sont pas garanties, et les acheteurs ne disposent pas de titres de propriété distincts. Il en résulte des litiges, des plaintes et un sentiment d'insécurité. Pourtant, beaucoup considèrent ce type de logement comme une fatalité, car il répond à plusieurs critères : proximité du centre, prix inférieur à celui d'autres types de logements… en raison de contraintes budgétaires », analyse le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.
Depuis la promulgation du décret 71/2010/ND-CP et sa légalisation dans la loi sur le logement en 2014, les mini-appartements ont connu un fort développement à travers le pays, notamment dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. Dans ces zones où le foncier est rare, la population dense et l'offre de logements insuffisante, les prix de l'immobilier flambent chaque trimestre, voire chaque année, rendant l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages à faibles revenus. Dans ce contexte, les mini-appartements représentent une solution essentielle pour nombre d'entre eux.
Face aux impératifs du marché, l'offre augmente avec la demande, donnant naissance aux mini-appartements, devenus une nécessité de l' économie de marché. Selon des statistiques préliminaires, la capitale, Hanoï, compte actuellement environ 2 000 immeubles de ce type, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, ce nombre est bien plus important, avec près de 42 000 logements. Cependant, compte tenu des lacunes, des limites et des distorsions liées à la gestion et à l'utilisation des mini-appartements, de nombreux débats ont eu lieu ces dix dernières années quant à leur légitimité.
« Face à l’exode rural massif vers les grandes villes, motivé par la recherche de travail et de moyens de subsistance, les travailleurs et les personnes à faibles revenus, aux ressources financières limitées, n’ont plus accès à des logements onéreux et se tournent donc vers les mini-appartements, un produit typique de l’économie de marché. Malgré les risques potentiels liés à la qualité de la construction et aux aspects juridiques, un grand nombre de personnes les adoptent sans hésiter », explique Tran Huy Anh, architecte et expert en gestion urbaine.
Face aux difficultés de gestion et d'utilisation des mini-appartements, la loi sur le logement de 2023 a instauré une réglementation spécifique pour cette catégorie de biens. Ainsi, à compter du 1er août, date d'entrée en vigueur de la loi, les propriétaires de mini-appartements répondant aux critères requis se verront délivrer un certificat de propriété (titre foncier) conformément à la loi foncière, et pourront vendre, louer ou céder leur bien en location-vente.
En conséquence, les mini-appartements qui répondent aux exigences en matière de prévention et de lutte contre l'incendie, qui disposent de voies d'accès permettant aux véhicules de pompiers d'atteindre le pied de l'immeuble, qui bénéficient de droits d'utilisation du sol, qui remplissent les conditions requises pour être investisseur dans le projet immobilier, et qui doivent en même temps se conformer à la réglementation du ministère de la Construction relative à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation (le ministère de la Construction publiera des normes et une réglementation spécifiques à la gestion et à l'exploitation des mini-appartements), seront autorisés à exercer leur activité conformément aux dispositions de la loi en vigueur.
« J’apprécie cette disposition de la loi sur le logement de 2023, car elle lève de nombreux obstacles à la gestion et à l’exploitation des mini-appartements. Ce type de logement est le fruit d’une économie de marché régie par l’offre et la demande, et la demande actuelle pour les logements sociaux est très forte. On ne peut pas les interdire simplement parce qu’on ne parvient pas à les gérer. Autoriser leur existence légale permettra aux autorités à tous les niveaux de les contrôler plus étroitement, garantissant ainsi l’équité pour les mini-appartements, au même titre que les autres types de logements », a déclaré Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï.
07:56 15 juillet 2024
Source : https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html
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