Proposition de vente aux enchères de « terres dorées

Actuellement, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville a achevé les étapes du processus d'enchères telles que : le plan d'enchères, le temps d'enchères et la détermination du prix de départ.

Selon l'avocat Tran Manh Cuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), le décret n° 12 modifiant et complétant le décret n° 44 sur les prix des terrains, publié le 5 février, a ajouté des réglementations spécifiques sur les méthodes de détermination des prix des terrains, les conditions d'application, les procédures et le contenu de la détermination des prix des terrains selon différentes méthodes. Ainsi, la détermination du prix de départ des enchères est réglementée de manière claire, spécifique et transparente. Il reste à préciser les critères de sélection des investisseurs potentiellement et réellement intéressés.

Pour ce faire, l'avocat Tran Manh Cuong a souligné qu'il est nécessaire de prendre en compte les critères de performance commerciale des dernières années, la durée d'exploitation de l'entreprise, son capital total et le nombre de projets immobiliers réalisés. Vient ensuite la capacité à mettre en œuvre le projet. Il est possible de procéder à un examen approfondi en examinant le plan de développement proposé sur les terrains mis aux enchères, notamment les conditions relatives aux capitaux propres, le plan d'aménagement du capital pour le paiement des redevances foncières et la capacité à mobiliser des capitaux pour le développement du projet. Il est également nécessaire d'étudier la faisabilité du plan d'affaires et de développement. Cet examen approfondi permet d'éviter les unités susceptibles de perturber le marché.

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M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a analysé que le prix de départ est souvent déterminé selon la méthode du surplus. Cette méthode estime le coût total de développement en fonction du coefficient d'occupation du sol, de la densité de construction et du nombre maximal d'étages du projet, conformément au plan d'urbanisme approuvé. Cependant, en réalité, ce paramètre de planification ne constitue pas nécessairement le plan d'occupation du sol le plus efficace et le plus adapté au marché. Par exemple, les terrains abritant des zones commerciales telles que des bureaux ou des hôtels sont trop élevés dans les zones où ces deux types de développement ne sont pas développés.

Par conséquent, lors de la détermination du prix des terrains, il peut y avoir un écart entre le prix de départ et le prix du marché auquel les investisseurs peuvent soumissionner. Ceci peut entraîner l'échec de l'enchère, car le prix de départ n'est pas attractif pour les investisseurs. Une planification appropriée et un prix de départ raisonnable sont nécessaires. Outre l'unité de gestion et les agences publiques compétentes, il est nécessaire d'impliquer des services de conseil spécialisés (planification et marché) qui comprennent le développement.

Concernant le montant du dépôt de garantie lors de la vente aux enchères de terrains, conformément à l'article 39, clause 1, de la loi sur les ventes aux enchères immobilières en vigueur, ce montant est convenu entre l'organisme de vente aux enchères et le propriétaire du bien, mais il doit être compris entre 5 % et 20 % du prix de départ du bien. Le décret 10, quant à lui, stipule que les organismes participant à la vente aux enchères de droits d'usage des terrains doivent déposer un montant égal à 20 % du prix de départ ; cette disposition est en vigueur depuis le 20 mai 2023.

La loi foncière réglemente les enchères conformément aux dispositions de la loi sur les ventes aux enchères immobilières. Par conséquent, afin de limiter l'exploitation des enchères pour perturber le marché et générer des profits, il est possible d'envisager de relever le taux de dépôt minimum à 10 %, au lieu de 5 %, lors de la vente aux enchères de droits d'usage foncier. Des dispositions supplémentaires devraient également prévoir des sanctions en cas de victoire à l'enchère sans versement du dépôt.

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