HoREA propose de percevoir des dépôts sur papier pour les maisons et les terrains à un taux n'excédant pas 5 %.

Récemment, HoREA a adressé un document au Comité permanent de l'Assemblée nationale, au Comité économique de l'Assemblée nationale et au ministère de la Construction, proposant que des dépôts soient effectués avant la signature des contrats de vente et d'achat de biens immobiliers, de logements et de terrains à bâtir, afin de protéger les clients et de prévenir la fraude.

Selon la HoREA, au fil des ans, de nombreux cas de « spéculateurs, courtiers immobiliers et entreprises malhonnêtes » ont commis des fraudes en demandant des « dépôts » sous prétexte d'acheter et de vendre des maisons, des terrains et des projets de construction futurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour conclure des contrats. C'est le cas typique de la société Alibaba qui a mis en place un projet « fantôme », divisé et vendu illégalement des terrains, perçu des « dépôts » très importants par rapport à la valeur des actifs déposés, puis escroqué les clients, causant ainsi un préjudice et contribuant à l'instabilité du marché immobilier.

Les personnes qualifiées de « spéculateurs, agents immobiliers, courtiers en biens immobiliers, entreprises malhonnêtes » ont profité de la loi de 2014 sur le commerce immobilier, qui ne stipule pas le versement d'un « acompte » avant la mise en vente de la maison, des fondations ou des travaux de construction futurs, pour signer des contrats. Elles ont également tiré parti des dispositions de l'article 3, paragraphe 2, et de l'article 328, paragraphe 1, du Code civil de 2015, qui autorisent « les personnes physiques et morales à établir, exercer et mettre fin à leurs droits et obligations civils sur la base de la liberté, de l'engagement volontaire et du consentement mutuel ». Ainsi, le « bénéficiaire de l'acompte » a perçu un acompte d'une valeur considérable, pouvant atteindre 90 à 95 % de la valeur du bien déposé, puis s'est approprié cet acompte de manière frauduleuse, causant ainsi un préjudice au « déposant ».

Premièrement, si le « dépôt » est faible mais que le prix de l'immobilier augmente, le bénéficiaire du dépôt est prêt à « annuler la transaction » et à restituer le « dépôt » (doublé) au déposant.

Deuxièmement, dans les cas où le « dépôt » est d'une valeur importante ou très importante, le bénéficiaire du dépôt peut commettre une fraude et s'approprier le « dépôt » du client.

Troisièmement, si le bénéficiaire du dépôt tarde à agir, ne parvient pas à mener à bien les procédures légales nécessaires à la mise en œuvre du projet, ou détourne intentionnellement le capital des clients et des investisseurs.

L'Association a constaté que pour les projets de logements et les travaux de construction destinés à servir de logements à l'avenir, les investisseurs doivent recevoir des « acomptes » pour explorer le marché et les goûts des clients ; dans le même temps, les clients doivent également verser un « acompte » pour « finaliser » le prix de vente et bénéficier d'incitations et de remises intéressantes pour les clients qui versent un « acompte ».

Toutefois, le point d, alinéa 4, de l'article 24 du projet de loi sur les transactions immobilières (modifié) ne prévoit qu'un seul cas de « dépôt », à savoir l'investisseur : « d) Ne recevoir de dépôts de clients que lorsque la maison ou les travaux de construction ont rempli toutes les conditions de mise en vente et que des transactions ont été effectuées conformément aux dispositions de la présente loi. » Cette disposition relative au « dépôt » vise à « garantir l'exécution du contrat » une fois que la maison, les fondations ou les travaux de construction, à venir, ont rempli toutes les conditions de mise en vente et qu'un contrat a été conclu. Bien que cette disposition relative au « dépôt » visant à « garantir l'exécution du contrat » soit correcte, il n'est pas nécessaire de la réintroduire dans la loi sur les transactions immobilières, car elle est déjà prévue à l'alinéa 1, de l'article 328 du Code civil de 2015.

De plus, si le contrat a été signé, l'investisseur peut percevoir un « premier versement » ne dépassant pas 30 % de la valeur du contrat, conformément aux dispositions de l'article 37, paragraphe 1, de la loi de 2014 sur les transactions immobilières et de l'article 26, paragraphe 1, du projet de loi sur les transactions immobilières (modifié). Ainsi, le « dépôt » destiné à « garantir l'exécution du contrat » n'est presque jamais « risqué » pour le client et peut être entièrement ajusté conformément aux dispositions du Code civil de 2015.

Selon la HoREA, le projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) doit stipuler des conditions de réception des « dépôts de garantie pour la signature des contrats » adaptées à chaque situation.

Plus précisément, pour les investisseurs en projets immobiliers, les logements et les travaux de construction futurs ne sont autorisés à recevoir des « acomptes » qu’après que l’autorité étatique compétente a « approuvé la politique d’investissement simultanément à l’investisseur » (stipulé à l’article 29, paragraphe 4, de la loi sur l’investissement de 2020). L’« investisseur » devient alors un « investisseur » au sens des dispositions de l’article 7, paragraphe 2, de la loi sur la construction de 2014, modifiée et complétée par l’article 1, paragraphe 4, de la loi sur la construction (modifiée) de 2020 : « l’investisseur est un investisseur agréé par une autorité étatique compétente ». Il est proposé de stipuler que la valeur de l’« acompte » ne doit pas dépasser 5 % de la valeur du bien déposé, à savoir les logements et les travaux de construction futurs.

Pour le vendeur d'un terrain (divisé en lots, parcelles), le « dépôt » n'est accepté qu'après que l'organisme d'État compétent a autorisé la « division de la parcelle » conformément aux dispositions de la loi foncière et que la valeur du « dépôt » proposé ne dépasse pas 5 % de la valeur du terrain.

L'Association constate que l'article 24, paragraphe 7, du projet de loi sur les transactions immobilières (version 3) contient des dispositions très pertinentes encadrant les pratiques relatives aux dépôts effectués avant la signature du contrat de vente de logement. Il stipule notamment que « le montant du dépôt ne peut excéder 5 % de la valeur du logement ou du bien immobilier vendu ou loué ; le vendeur ou le bailleur doit clairement indiquer dans le contrat de dépôt le prix de vente ou le prix de location-vente du logement ou du bien immobilier ». Or, il est fort regrettable que cette disposition, pourtant judicieuse, ait été supprimée des versions successives (4e, 5e et 6e) du projet de loi sur les transactions immobilières, ainsi que de la version actuelle.

« Il est donc nécessaire d'ajouter au projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) une disposition relative au « dépôt » avant que la maison, les fondations et les travaux de construction réalisés à l'avenir puissent être mis en vente et faire l'objet de contrats », a proposé HoREA.

Sagesse

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