Proposition de mesures contre les enchères frauduleuses

En conséquence, HoREA a proposé de déterminer les principes d'évaluation foncière selon les principes du marché au lieu de prescrire les principes des méthodes d'évaluation foncière selon les principes du marché et d'ajouter la base de l'emplacement (localisation) du terrain ou de la superficie du terrain à évaluer.

Il est recommandé de développer et de perfectionner les principes visant à garantir l'indépendance entre les investisseurs de projets immobiliers, les entreprises d'évaluation, les experts en évaluation, le ministère des Finances, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le Conseil d'évaluation foncière et l'agence ou la personne ayant le pouvoir de décider des prix des terrains afin de prendre des mesures pour garantir l'indépendance afin d'empêcher la collusion et la fixation des prix qui peuvent entraîner une perte de recettes budgétaires de l'État.

Selon HoREA, il existe actuellement quatre entités participant aux activités d'évaluation et d'estimation foncières pour décider des prix des terrains pour les projets immobiliers au niveau provincial : le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Conseil d'évaluation foncière et le Comité populaire provincial pour décider des prix spécifiques des terrains. En outre, des entreprises participent également à la vente aux enchères et des experts en évaluation sont invités à rejoindre le Conseil d'évaluation foncière et à effectuer la tâche de « révision indépendante » des activités d'évaluation et d'estimation foncières avant de les soumettre au Comité populaire provincial pour décision sur les prix des terrains.

Selon la HoREA, la loi foncière actuelle stipule 5 méthodes d'évaluation foncière, notamment : la méthode de comparaison, la méthode de déduction, la méthode du revenu, la méthode de l'excédent et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain. Actuellement, la méthode de l’excédent est largement appliquée pour déterminer les prix spécifiques des terrains afin de calculer les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, mais les résultats de l’évaluation foncière ne sont pas vraiment fiables. Car, selon les experts, pour un même projet immobilier, si une seule entreprise d’évaluation applique deux méthodes d’évaluation foncière différentes, elle produira deux résultats différents avec une différence de valeur d’environ 17 %. Si le même projet immobilier est évalué par deux sociétés d’évaluation différentes et que la même méthode d’évaluation foncière est appliquée, cela donnera deux résultats différents avec une différence de valeur d’environ 17 %.

Les ventes aux enchères de terrains présentent encore de nombreuses lacunes

Les méthodes d’évaluation foncière ci-dessus présentent toutes des limites et des défauts, en particulier la mise en œuvre de la méthode de comparaison, de la méthode de l’excédent et de la méthode du coefficient d’ajustement des prix fonciers qui doit être basée sur des données d’entrée sur les prix fonciers. Cependant, cette base de données est incomplète, inexacte et n’est pas mise à jour en temps réel.

Il convient de mentionner que la loi foncière actuelle ne prévoit pas encore de méthode d’évaluation foncière de masse, même si dans la pratique cette méthode a été appliquée pour établir des listes de prix de terrains. Il s’agit d’une méthode avancée d’évaluation foncière qui a été appliquée dans de nombreux pays.

Selon HoREA, il est conseillé de confier à un organisme d'État, le plus approprié étant le ministère des Finances, la tâche de présider et de conseiller sur toutes les activités d'évaluation foncière et d'estimation des prix des terrains, comme le stipule la loi foncière de 2003, et de ne pas « couper » le travail d'évaluation foncière et d'estimation des prix des terrains comme le stipule la loi foncière actuelle de 2013, qui est confiée à deux endroits, le ministère des Finances et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Lien source: https://thanhnien.vn/kien-nghi-co-bien-phap-chong-dan-xep-khi-dau-gia-185230523174954742.htm