Proposition visant à ajuster la méthode de calcul du surplus lors de l'évaluation des terres

Plus précisément, dans le document de l'Association immobilière du Vietnam (VNREA), de nombreux éléments importants liés à la question des procédures et du contenu de la détermination des prix des terrains selon la méthode de l'excédent ont été mentionnés, tels que la proposition de modifier les points a et b, clause 2, article 5d.

Plus précisément, au point a, le revenu total de développement du terrain ou de la superficie du terrain est déterminé sur la base du prix de transfert estimé, du prix de location et de la fluctuation du prix de transfert et du prix de location pendant la période de mise en œuvre du projet sur la base de la méthode de comparaison et en tenant compte d'autres facteurs générateurs de revenus, notamment le temps de vente, le taux de vente et le taux d'occupation.

Au point b, l'application de la méthode de comparaison pour déterminer le revenu total de développement doit garantir les conditions de comparaison avec les terrains et les superficies de terrain qui ont été investis dans des infrastructures techniques ou investis dans la construction selon une planification détaillée de la construction approuvée.

Français Concernant le point d, clause 2, article 5d, la VNREA propose de modifier et de compléter comme suit : « Le Comité populaire provincial, en fonction de la situation réelle dans la localité, de l'ampleur et de la nature de chaque projet, stipulera spécifiquement le temps de construction, l'avancement des travaux, les coûts de publicité et de vente ; le profit de l'investisseur tiendra compte du facteur de risque commercial et du coût du capital, y compris les capitaux propres et le capital emprunté ».

La méthode résiduelle est considérée comme essentielle dans l’évaluation foncière.

Également à l'article 5d, la VNREA propose de modifier les points a et b, clause 3. Le point a est proposé d'être modifié comme suit : « Les coûts d'investissement dans la construction comprennent : les coûts de construction d'infrastructures techniques, d'infrastructures sociales, de construction de logements, d'autres travaux de construction ; les coûts d'équipement ; les coûts de conseil en investissement dans la construction ; les coûts de gestion de projet, les autres coûts découlant du processus de mise en œuvre de l'investissement. Les coûts d'investissement dans la construction tiennent compte du facteur d'inflation des prix pendant la période d'investissement dans la construction. »

Au point b, l'amendement proposé est le suivant : « Les coûts d'exploitation comprennent : les frais de publicité et de vente ; les bénéfices des investisseurs, compte tenu des risques commerciaux et des coûts d'investissement, y compris les capitaux propres et les capitaux empruntés, ainsi que les coûts de gestion des investisseurs pendant le processus de vente et d'exploitation. Les frais de publicité et de vente sont calculés en pourcentage du chiffre d'affaires conformément à la moyenne locale. Les bénéfices des investisseurs tiennent compte des risques commerciaux et des coûts d'investissement, y compris les capitaux propres et les capitaux empruntés, calculés en pourcentage du coût total d'investissement pour la construction d'ouvrages sur le terrain et les infrastructures techniques, ainsi que des redevances d'utilisation du sol et des loyers fonciers à payer. »

En outre, le VNREA a également proposé de nombreux autres contenus du décret 44 tels que la méthode d'application du coefficient d'ajustement du prix des terres ; les facteurs affectant le prix des terres ; les informations pour l'application de la méthode du revenu aux terres agricoles ; les procédures et le contenu de la détermination du prix des terres selon la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terres...

Concernant le décret 44, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a récemment ajouté la méthode de l’excédent au dernier projet d’amendement.

Il existe actuellement cinq méthodes d'évaluation foncière : la comparaison directe, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Dans le projet de modification et de complément de plusieurs articles de ce décret, déposé en juillet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a supprimé les deux méthodes d'excédent et de déduction.

Dans le dernier projet qui vient d'être publié pour commentaires, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a ajouté la méthode de l'excédent en plus de trois autres méthodes : la comparaison, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain.

La méthode de l'excédent consiste à soustraire le revenu (supposé) du projet immobilier du coût estimé, à partir duquel l'organisme de gestion calcule la taxe foncière que l'entreprise doit payer. Cependant, l'excédent est la principale méthode utilisée par près de 90 % des projets immobiliers pour calculer les redevances d'utilisation du sol de 2014 à aujourd'hui.

Le projet d'amendement qui n'applique pas la méthode de l'excédent est déraisonnable. La proposition de supprimer cette méthode suscite également la crainte de nombreux experts, qui craignent qu'elle n'aggrave les effets négatifs sur le marché immobilier, notamment en bloquant l'offre de nouveaux projets, en rendant la vie des entreprises difficile et en faisant baisser les prix de l'immobilier.

Source: https://www.congluan.vn/kien-nghi-dieu-chinh-cach-tinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post261662.html