Le marché immobilier mondial est confronté à un dilemme : les coûts d'emprunt continuent d'atteindre des sommets et l'offre limitée fait grimper les prix. Dans de nombreuses régions, le rêve de devenir propriétaire est devenu inaccessible pour beaucoup, tandis que ceux qui ont la chance d'en posséder un peinent à rembourser leur prêt immobilier.
Aux États-Unis, où les prêts hypothécaires sur 30 ans sont courants, le marché immobilier est quasiment gelé, les acheteurs ayant perdu tout intérêt à acheter face à la hausse des taux d'intérêt. En Nouvelle-Zélande et au Canada, les prix des logements ne sont jamais descendus en dessous du niveau jugé raisonnable par les acheteurs.
Du Royaume-Uni à la Corée du Sud, les difficultés financières des acheteurs immobiliers s'aggravent. Et dans de nombreuses autres régions du monde, les coûts d'emprunt élevés rendent la construction et l'accession à la propriété d'un logement neuf plus onéreux que jamais.
Partout dans le monde, les gens ont de plus en plus de mal à acheter ou à posséder un logement. (Photo : Bloomberg)
La gravité du ralentissement du marché immobilier variera d’un pays à l’autre, mais dans l’ensemble, la situation aura un impact négatif sur la croissance économique mondiale, car les gens devront payer plus cher pour leur logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Face à la prudence croissante des acheteurs, l'accession à la propriété en tant qu'investissement rentable, fondement de l'indépendance financière personnelle pour de nombreuses générations dans de nombreux pays, est devenue moins attractive. Les rares gagnants sont les propriétaires de longue date qui ont eu la chance de réaliser un profit grâce à la hausse des prix de l'immobilier ou d'acquérir une maison sans avoir recours à un prêt hypothécaire.
Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, prédit que le taux des prêts hypothécaires à 30 ans aux États-Unis, actuellement à 7,4 %, va baisser pour atteindre une moyenne de 5,5 % au cours des dix prochaines années. Il s'agit toutefois d'un taux relativement élevé par rapport aux 2,65 % enregistrés début 2021. Plus important encore, il estime que cette tendance se poursuivra dans de nombreux autres pays développés.
D'autres variables imprévisibles entrent en jeu. Le conflit en cours au Moyen-Orient et les difficultés économiques de la Chine pourraient ralentir la croissance mondiale, réduisant la demande de logements et faisant chuter les prix. Parallèlement, le secteur de l'immobilier commercial est devenu un véritable « fardeau » pour le marché lui-même dans de nombreuses économies.
Et même si l’inflation ralentit et que la politique monétaire commence à s’assouplir, l’idée que les coûts d’emprunt ne tomberont jamais aussi bas qu’ils l’ont fait après la crise financière mondiale persiste peut-être dans l’esprit de beaucoup.
Les taux d’intérêt hypothécaires ont fortement augmenté dans de nombreux pays (Photo : Bloomberg).
« Phase de congélation »
Aux États-Unis, la faiblesse des stocks, la hausse des prix de l'immobilier et la hausse des taux hypothécaires ont propulsé les ventes de logements à leur plus bas niveau depuis 2010, selon la National Association of Realtors. En octobre, les contrats d'achat de logements ont chuté de 4,1 % par rapport au mois précédent, soit leur plus bas niveau depuis près d'un an.
Le marché immobilier est aujourd'hui à son niveau le plus inabordable depuis quatre décennies, les coûts représentant environ 40 % des revenus d'un ménage, selon les données d'Intercontinental Exchange Inc.
Mais le pire reste à venir. Dans un rapport d'octobre, Goldman Sachs a indiqué que l'impact de la hausse des taux hypothécaires se ferait le plus sentir en 2024. L'agence a estimé que les ventes de logements chuteraient à leur plus bas niveau depuis le début des années 1990.
« Nous sommes, en quelque sorte, au début d’une période de « gel » qui ne va pas fondre de sitôt », a déclaré Benjamin Keys, professeur à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie.
« La situation va s'améliorer, mais certainement pas comme les gens le souhaitent », prédit Niraj Shah, économiste chez Bloomberg Economics. Le marché immobilier mondial est en difficulté des deux côtés (acheteurs et vendeurs), a-t-il ajouté.
Il prédit que les prix de l'immobilier dans les pays développés baisseront lentement plutôt que de s'effondrer, car le chômage n'augmentera pas trop brutalement. Mais un logement restera inaccessible pour beaucoup. Et ceux qui achètent lorsque les prix et les taux d'intérêt sont élevés seront contraints de réduire leurs dépenses pour rembourser leurs dettes, a-t-il ajouté.
Comptez chaque centime
La situation est particulièrement grave en Nouvelle-Zélande, où le marché immobilier a connu la plus forte croissance pendant la pandémie, les prix des logements ayant augmenté de près de 30 % rien qu'en 2021. Vingt-cinq pour cent de tous les prêts hypothécaires en cours dans le pays ont été émis cette année-là, et un cinquième des emprunteurs hypothécaires étaient des primo-accédants, selon les données de la Banque de réserve de Nouvelle-Zélande (RBNZ).
Les taux hypothécaires dans ce pays du Pacifique Sud sont généralement fixes pour moins de trois ans, ce qui signifie qu'une hausse de 525 points de base du taux directeur à compter d'octobre 2021 rendra les remboursements encore plus difficiles. La RBNZ estime que les paiements d'intérêts des Australiens passeront de 9 % du revenu disponible en 2021 à environ 20 % d'ici mi-2024.
Les intérêts des prêts immobiliers des Néo-Zélandais devraient représenter jusqu'à un cinquième de leurs revenus (Photo : Bloomberg).
Cela épuise les revenus de personnes comme Aaron Rubin, qui a contracté un prêt d'un million de dollars néo-zélandais (603 000 dollars) en 2021 pour acheter une maison de quatre chambres d'une valeur de 1,2 million de dollars néo-zélandais. Après avoir quitté les États-Unis pour la Nouvelle-Zélande il y a huit ans, lui et sa femme, Jessica, ont toujours pensé qu'acheter une maison dans la ville côtière de Nelson était la bonne décision pour assurer une vie stable à leurs deux enfants.
Au départ, le couple ne payait qu'environ 4 000 NZD par mois sur le prêt. Maintenant que la période sans intérêt est terminée, ils paient 2 400 NZD supplémentaires par mois.
« Nous n'avions même pas assez d'argent pour retourner aux États-Unis rendre visite à la famille. Il fallait peser chaque centime », a déclaré Rubin, aujourd'hui ingénieur logiciel. « C'était chronophage et stressant. Nos vies ont été bouleversées. »
Il s'estime néanmoins chanceux de pouvoir payer les intérêts mensuels. Il a ajouté que nombre de ses amis subissent une pression financière bien plus forte.
Les investisseurs se détournent
L’essor de la dernière décennie a transformé les produits immobiliers en principal canal d’investissement rentable dans des pays comme la Nouvelle-Zélande, l’Australie et surtout le Canada, où des dizaines de milliers de personnes sont rapidement devenues des investisseurs F0 sur le marché immobilier.
En 2020, le nombre d’appartements détenus par des investisseurs possédant au moins un produit immobilier représente un tiers du total des logements dans les deux provinces les plus peuplées de ce pays nord-américain (l’Ontario et la Colombie-Britannique).
Mais la hausse des taux d'intérêt et des rendements obligataires a rendu cette formule d'investissement inefficace. Posséder un condo à Toronto, la plus grande ville du Canada, ne rapporte que 3,9 % après déduction des frais, soit bien moins que le rendement de 5 % des obligations d'État, selon une étude de la Banque de Montréal.
L’achat d’une maison n’est plus un canal d’investissement attrayant au Canada (Photo : Bloomberg).
La propension des investisseurs à acquérir des biens immobiliers avant leur achèvement a constitué une source importante de capitaux pour les promoteurs au cours de la dernière décennie. Or, le manque d'intérêt des clients a entraîné la stagnation de nombreux projets, faute de capitaux.
La faible offre de logements au Canada explique pourquoi les prix des maisons sont restés élevés malgré les difficultés du marché. Le ralentissement de la construction n'a fait qu'exacerber la pénurie.
Une situation similaire se produit en Europe, où les taux d’intérêt élevés et la hausse des coûts de construction ont entraîné une pénurie de logements.
En Allemagne, les demandes de permis de construire ont chuté de plus de 27 % au premier semestre, tandis qu'en France, elles ont chuté de 28 % sur les sept premiers mois. Parallèlement, en Suède, la construction ne représente qu'environ un tiers des besoins pour répondre à la demande globale du marché, ce qui devrait maintenir les prix de l'immobilier à la hausse plutôt qu'à la baisse.
L'impact d'une inflation élevée mérite également d'être mentionné. Au Royaume-Uni, pays qui a connu la hausse du coût de la vie la plus rapide depuis des décennies, environ 2 millions de personnes ont opté pour l'achat immédiat et le paiement différé pour joindre les deux bouts, selon le Service des finances et des pensions. Avec plus d'un million de propriétaires confrontés à des mensualités hypothécaires plus élevées cette année, la pression financière sera sans aucun doute considérable.
Selon un récent rapport de KPMG, environ un quart des acheteurs de logements financés par un prêt hypothécaire au Royaume-Uni envisagent de vendre leur logement et d'emménager dans un logement moins cher face à la hausse des coûts de financement. Les locataires devront également partager une partie de la pression financière avec leurs propriétaires.
Karen Gregory, qui vit à Londres, n'a eu d'autre choix que de vendre sa maison lorsque ses mensualités hypothécaires ont plus que triplé. Le jeune couple, avec un jeune enfant, qui louait leur maison, a alors dû trouver un autre logement ou renégocier son bail avec un nouveau propriétaire.
« Nous en avons assez de la hausse des taux d’intérêt », a déclaré Gregory.
L'activité de construction est au ralenti dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, ce qui fait que l'offre de logements reste rare (Photo : Bloomberg).
L’Asie ne fait pas exception.
Les propriétaires crient au scandale en Corée du Sud, pays qui présente le ratio dette des ménages/PIB le plus élevé parmi les pays développés, soit 157 % si l'on inclut les près de 800 milliards de dollars de dette « jeonse ».
En participant à ce système, le propriétaire recevra une caution (appelée jeonse), équivalente à la moitié de la valeur de l'appartement, au début de la période de location, qui dure généralement de 2 à 4 ans.
Avec la hausse des taux d'intérêt, le jeonse devient moins attractif que le loyer mensuel, ce qui réduit le montant des dépôts de garantie perçus par les propriétaires. Ces derniers utilisent souvent les nouveaux dépôts de garantie pour rembourser les anciens baux arrivés à échéance, ce qui les empêche de respecter leurs obligations.
Le risque de défaut de paiement des propriétaires d'appartements devrait rester élevé en 2024, car le nombre de contrats expirant a été signé à un moment où les prix de l'immobilier en Corée étaient en hausse.
Parallèlement, le marché immobilier de Hong Kong a été touché par le ralentissement de la croissance chinoise, les déplacements de population et les taux d'intérêt élevés, qui ont freiné la croissance des prix de l'immobilier. La monnaie de la ville étant indexée sur le dollar américain, la politique monétaire adoptée par le régulateur financier de Hong Kong doit suivre de près les actions de la Fed.
Les prix de l'immobilier dans les quartiers autrefois les plus chers de la ville sont tombés à leur plus bas niveau depuis six ans, mais personne n'en achète. Les entreprises de construction sont donc contraintes d'accorder des rabais importants, tandis que le gouvernement réduit les frais d'enregistrement pour stimuler le marché.
Les prix de l’immobilier à Hong Kong (Chine) ont baissé mais restent encore hors de portée de nombreuses personnes (Photo : Bloomberg).
Mais à moins d'une baisse des taux d'intérêt, le marché immobilier de la ville ne se redressera pas. Les prix de l'immobilier ont augmenté si rapidement ces dix dernières années que le rêve d'être propriétaire est inaccessible pour beaucoup. Malheureusement, la récente baisse des prix de l'immobilier n'a pas été suffisante pour compenser la hausse du coût de l'emprunt.
« Dans de nombreux pays, les marchés immobiliers sont en pleine effervescence depuis deux décennies, soutenus par des taux d'intérêt historiquement bas et une offre limitée », a déclaré Shah de Bloomberg Economics. « Mais la décennie à venir sera douloureuse », a-t-il averti.
Source
![[Photo] Signature d'un accord de coopération entre les ministères, les branches et les localités du Vietnam et du Sénégal](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/24/6147c654b0ae4f2793188e982e272651)
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