Beaucoup de pression est soulagée
Immédiatement après l'adoption de la loi foncière révisée par l'Assemblée nationale le 18 janvier, lors d'un événement organisé par le ministère de la Construction, M. Le Viet Hai - vice-président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, président du groupe de construction Hoa Binh - a déclaré qu'il sentait qu'une grande pression avait été soulagée lorsque la loi foncière, la loi sur le logement, la loi sur les affaires immobilières, la loi sur les institutions de crédit... ont été révisées et adoptées.
« Je suis très reconnaissant au gouvernement et à l'Assemblée nationale pour leurs efforts visant à résoudre les problèmes dont les entreprises se plaignent depuis de nombreuses années et à se préoccuper de leur survie. Nous en sommes très reconnaissants », a déclaré M. Hai.
L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime également que l'adoption de la loi foncière permettra d'accélérer la reprise du marché immobilier. Ce dernier entrera bientôt dans une nouvelle phase de normalisation.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a salué le vote de l'Assemblée nationale visant à adopter la loi foncière pour « institutionnaliser » la résolution n° 18 du 16 juin 2022 du Comité central du Parti.
Les ressources foncières sont gérées, exploitées et utilisées pour assurer les économies, la durabilité et l'efficacité les plus élevées ; répondre aux exigences de promotion de l'industrialisation, de la modernisation, de l'équité et de la stabilité sociale ; créer une dynamique pour que notre pays devienne un pays développé à revenu élevé d'ici 2045. Le marché immobilier, y compris le marché des droits d'utilisation des terres, devient un canal pour une allocation des terres raisonnable, juste et efficace.
M. Chau a souligné que la loi foncière révisée comporte de nombreux points importants, notamment l'extension de la limite de transfert des droits d'utilisation des terres agricoles à un maximum de 15 fois la limite d'attribution des terres agricoles aux particuliers pour chaque type de terrain. Ainsi, les terres agricoles sont mises en place pour une utilisation plus efficace et contribuent au développement du secteur agricole, ce qui a un impact positif sur l' économie et le marché immobilier dans le cadre de l'urbanisation et du développement des zones résidentielles rurales.
L'Association salue la révision de la Loi foncière, qui a supprimé le cadre des prix fonciers et instauré un barème des prix fonciers. Ce barème est désormais établi chaque année et le premier barème est publié. Il est applicable à compter du 1er janvier 2026 et ajusté à compter du 1er janvier de l'année suivante, ce qui permettra de rapprocher le barème des prix fonciers du marché.
La loi foncière révisée réglemente spécifiquement l'attribution et la location de terres par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres pour les terres propres créées par l'État, ou l'attribution et la location de terres par le biais d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs afin de mettre en œuvre des projets d'investissement utilisant des terres pour des terres qui n'ont pas été défrichées.
Cela garantit que les intérêts des utilisateurs fonciers dont les terres sont récupérées sont indemnisés au juste prix du marché et que la priorité est donnée à la réinstallation sur place. Les investisseurs connaissent également clairement les coûts et les délais nécessaires à l'indemnisation et au déblaiement du site, et se voient attribuer des terres pour la mise en œuvre du projet. Il n'y a plus de spéculateurs se cachant derrière les propriétaires fonciers, ce qui pourrait leur causer des difficultés.
La rocade 3 vue d'en haut (Photo : DT).
M. Chau a déclaré que la loi foncière révisée créera des conditions très favorables à l'utilisation des terres pour promouvoir les activités d'investissement dans la production et le développement des entreprises (à l'exclusion des projets de logements commerciaux) tels que le développement de projets dans les parcs industriels, les zones économiques, les zones de haute technologie, les zones agricoles de haute technologie, les pôles industriels, les établissements de production et d'affaires, le commerce, les services, le tourisme, les soins de santé, l'éducation, la recherche scientifique, les parcs, les zones de divertissement, etc.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a commenté que la loi foncière révisée, qui a été récemment adoptée par l'Assemblée nationale le 18 janvier 2024 et entrera en vigueur le 1er janvier 2025, aura des impacts positifs sur le marché immobilier.
Premièrement, les prix fonciers augmenteront durablement, car la loi foncière révisée favorise une tarification foncière proche de celle du marché et améliore l'efficacité de l'utilisation des terres. Plus précisément, selon cette loi, le cadre de tarification foncière sera supprimé. Cela portera les prix fonciers à un niveau proche de celui du marché, garantissant ainsi des droits à indemnisation aux personnes dont les terres font l'objet d'une récupération.
En outre, la loi stipule l'utilisation polyvalente des terres, la conversion des terres agricoles pour contribuer à l'accumulation de terres pour la production ; le droit de location, la coentreprise et l'association pour les unités de service public ; la réception du transfert de terres agricoles pour les sujets qui ne sont pas directement impliqués dans la production agricole ; l'élargissement des cas de conversion à des fins d'utilisation des terres... Toutes ces réglementations amélioreront l'efficacité de l'utilisation des terres, contribueront à l'augmentation des prix des terres agricoles, des terres non commerciales... augmentant ainsi les prix de l'immobilier en général.
Deuxièmement, l'offre immobilière s'améliorera. L'une des raisons pour lesquelles de nombreux projets ont été retardés pendant longtemps est la difficulté de défricher les terrains en raison d'une indemnisation insuffisante. Le mécanisme de tarification basé sur le marché permettra un déploiement plus rapide des fonds fonciers.
Si auparavant l'accès au foncier n'était pas clairement réglementé, la loi foncière révisée prévoit désormais des réglementations spécifiques, déterminant les types de terrains destinés à des fins commerciales et ceux répondant à des besoins spécifiques, par le biais d'appels d'offres et de ventes aux enchères. Lorsque les investisseurs disposeront de méthodes et de réglementations plus claires pour accéder aux fonds fonciers, l'offre sur le marché ne sera plus aussi rare qu'elle l'est actuellement.
La loi contient également des dispositions visant à accroître l’accès à la terre pour davantage de personnes, à mieux protéger les droits des personnes, notamment en élargissant la portée des droits d’utilisation des terres pour les citoyens vietnamiens, y compris ceux résidant à l’étranger ; des politiques foncières pour les minorités ethniques ; des droits et intérêts des personnes dont les terres sont récupérées, la mise en œuvre de la planification de l’utilisation des terres ; des procédures administratives, l’octroi de certificats aux personnes et aux entreprises...
Selon M. Tuan, cette année, les investisseurs augmenteront l'offre sur le marché, car si leur liquidité ralentit maintenant, ils ne pourront pas récupérer beaucoup de capital l'année prochaine. S'ils attendent jusqu'en 2025, date d'entrée en vigueur officielle de la loi foncière révisée, les investisseurs ne pourront percevoir que 5 % ; il leur faudra alors beaucoup de temps pour honorer leurs obligations financières et remplir les conditions avant de pouvoir vendre.
M. Tuan a déclaré que de nombreux secteurs bénéficieront de la loi foncière (amendée). Les entreprises disposeront de meilleurs mécanismes et de réglementations plus claires et plus précises pour accéder aux fonds fonciers et développer des projets.
Les habitants de la zone de défrichement bénéficient également d'une meilleure indemnisation. L'accès à la terre est élargi, avec des possibilités plus flexibles et des mécanismes de tarification plus raisonnables. Les cas de récupération de terres sont clairement réglementés par la loi foncière, et les règles d'enchères sont transparentes et publiques.
Protéger le maximum d'avantages pour la population
Selon l'avocat Nguyen Thanh Ha, du cabinet SBLAW, rattaché au Barreau de Hanoi, la loi foncière révisée comporte de nombreuses dispositions adaptées pour protéger au mieux les intérêts des citoyens. Ces changements sont judicieux et positifs, contribuant au développement équitable et stable du marché immobilier.
L’adoption de la loi foncière révisée peut être considérée comme un signal positif ainsi qu’une attente de reprise du marché immobilier.
En outre, un corridor juridique strictement réglementé, conforme à la pratique, fournira aux investisseurs un cadre juridique clair pour mettre en œuvre en douceur de nouveaux projets, contribuant ainsi à gérer le marché de manière stable et transparente.
L'avocat Ha a estimé que ces dernières années, certaines réglementations n'ont pas été claires, comme la méthode de détermination des types de terrains, les projets auxquels des terrains sont attribués, les projets qui doivent passer par un appel d'offres, une vente aux enchères, le mécanisme de détermination des prix des terrains mis aux enchères, etc., ce qui conduit à une situation où les projets ont des difficultés à accéder aux terrains.
La loi foncière révisée lève les restrictions et fournit des réglementations détaillées sur les problèmes, ce qui contribue à faciliter l'accès au foncier. Les entreprises bénéficieront ainsi d'un accès plus favorable au foncier.
En outre, la loi créera un marché immobilier concurrentiel, équitable et stable, grâce à une réglementation publique et transparente de l'accès au foncier. Les entreprises expérimentées, compétentes et dotées d'un historique d'utilisation efficace du foncier bénéficieront de davantage d'opportunités et d'avantages.
Ho Chi Minh-Ville vue d'en haut (Photo : Hai Long).
Le nouveau mécanisme minimise la relation entre demander et donner, ce qui contribuera positivement à créer un environnement concurrentiel équitable pour les entreprises immobilières.
Du point de vue d'un expert du secteur, M. Nguyen Huu Thanh, directeur général adjoint et consultant stratégique de Weland Company, estime qu'il n'y aura pas de changements majeurs pour les entreprises et le marché immobilier dans un avenir proche. L'impact de la révision de la loi foncière sur le marché ne sera pas très positif.
M. Thanh a déclaré que de nombreux éléments de la loi actuelle sont réglementés de manière plus stricte, comme l'évaluation foncière, le défrichement des sites... Du point de vue des investisseurs du projet, ce n'est pas une chose très positive.
Toutefois, M. Thanh a estimé que la loi foncière révisée, avec des réglementations aussi strictes, aiderait à éviter la perte de ressources lorsque les terres de l'État louées annuellement ne sont pas approuvées et converties en projets de logement.
L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a constaté que la réglementation des barèmes de prix fonciers accroît également la pression sur les localités. La loi foncière révisée prévoit quatre méthodes d'évaluation foncière, à savoir la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix foncier, pour déterminer les prix spécifiques des terrains. Toutefois, en cas de nécessité, il est nécessaire de prévoir d'autres méthodes d'évaluation foncière qui n'ont pas été prévues.
L'Association estime qu'il est nécessaire de rechercher et de développer un projet pilote à soumettre aux autorités compétentes pour soumission à l'Assemblée nationale pour examen et émission d'une résolution permettant la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention d'autres droits d'utilisation des terres tels que prescrits par la loi foncière.
En particulier, l'Association recommande à l'Assemblée nationale d'autoriser l'application immédiate de certaines dispositions de la loi foncière révisée, telles que les dispositions sur l'évaluation foncière, l'utilisation des terres pour les projets d'empiètement sur la mer, et de supprimer les obstacles pratiques, en permettant notamment l'application immédiate des dispositions sur l'évaluation foncière.
Toutefois, M. Dinh Minh Tuan a également indiqué qu'il ne fallait pas trop s'attendre à ce que l'adoption de cette loi foncière révisée entraîne une reprise rapide du marché, car son adoption et sa mise en œuvre nécessiteraient un délai d'environ 8 à 12 mois. C'est également la raison pour laquelle l'Assemblée nationale l'a adoptée plus tôt, afin que, d'ici 2025, les acteurs du marché puissent en discuter, la comprendre et se préparer à son application.
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