Le marché des fusions-acquisitions immobilières attend une forte reprise en fin d'année.

Au cours du premier semestre de cette année, le marché immobilier n'a enregistré que quelques opérations de fusion-acquisition dans les secteurs industriel et résidentiel. Cependant, ce marché devrait s'accélérer au cours des derniers mois de l'année, avec l'entrée en vigueur des nouvelles lois foncières.

Peu d'accords sont conclus.

Malgré une forte pression à la vente, le marché des fusions-acquisitions immobilières est resté relativement calme au premier semestre 2024, avec seulement quelques transactions conclues. À titre d'exemple, fin juin 2024, la société par actions Phat Dat Real Estate Development a approuvé le transfert de la totalité de ses 49 % de parts dans la société BIDICI à un prix de cession au moins égal à 130 % de la valeur nominale (10 000 VND par action).

Quatre jours plus tard, Phat Dat a cédé avec succès 25 % des actions de la société BIDICI à un particulier pour 769,5 milliards de VND, ramenant ainsi sa participation dans BIDICI de 49 % à 24 %. Grâce à cette transaction, Phat Dat a dégagé un bénéfice de 50 milliards de VND au deuxième trimestre 2024, alors que son chiffre d'affaires n'a dépassé que 8,3 milliards de VND.

Il est connu que BIDICI a été créée en octobre 2020, avec un projet d'investissement dans le terrain d'appartements de grande hauteur, Subdivision 9, dans la zone urbaine éco-touristique de Nhon Hoi (Binh Dinh) que Phat Dat a remporté aux enchères en juin 2019.

Quant au groupe Nam Long, après de nombreux « retards » dus à des problèmes dans les procédures de mise à jour des certificats d'investissement, cette entreprise a finalisé en juin 2004 le transfert de 25 % du capital du projet Paragon Dai Phuoc (également connu sous le nom de Nam Long Dai Phuoc) à son partenaire Nishi Nippon Railroad (Japon), pour une valeur de 662 milliards de VND.

Le projet Paragon Dai Phuoc s'étend sur 45 hectares et se situe sur l'île de Dai Phuoc (province de Dong Nai ). En réalité, depuis 2022, le groupe Nam Long a perçu la somme mentionnée ci-dessus, correspondant à un acompte pour le transfert de 25 % des parts de Paragon Dai Phuoc. Grâce à la finalisation de cette transaction, Nam Long a évité des pertes au deuxième trimestre 2024, période durant laquelle son chiffre d'affaires total a chuté de près de 74 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Outre les deux transactions mentionnées ci-dessus, le marché a également enregistré un certain nombre d'autres transactions, telles que la coopération du groupe Kim Oanh avec 3 sociétés : Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development pour développer le projet One World à Binh Duong .

One World s'étend sur près de 50 hectares et représente un investissement total de plus d'un milliard de dollars américains. Le projet est divisé en six sous-projets. L'investisseur prévoit d'y construire un centre de congrès et d'expositions, le centre commercial Aeon, un hôtel 5 étoiles et un établissement scolaire international. Ces infrastructures devraient ouvrir leurs portes en 2025.

Parallèlement, le secteur de l'immobilier industriel a également enregistré la transaction de Tripod Technology Corporation acquérant un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria - Vung Tau auprès de Sonadezi Chau Duc.

Avec un investissement de 250 millions de dollars américains, l'usine Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) contribue à la réalisation du plan d'expansion et de développement de l'industrie électronique de pointe du groupe Tripod Technology. Il s'agit également du plus important projet de haute technologie jamais réalisé dans le parc industriel de Chau Duc.

Les attentes d'accélération

La pression sur les vendeurs reste très forte et les fusions-acquisitions sont considérées comme une solution pour aider les entreprises à surmonter temporairement les difficultés actuelles, d'autant plus que la loi foncière, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur le logement, entrées en vigueur le 1er août, devraient lever les obstacles juridiques et accélérer ainsi les procédures d'achat et de vente de projets.

Après une longue période de planification infructueuse de la vente du projet, le conseil d'administration de Van Phat Hung Company a récemment adopté une résolution approuvant le transfert de 99 % des actions de Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land), investisseur du projet de zone résidentielle Nhon Duc à Nha Be (Hô-Chi-Minh-Ville). Ce transfert constitue également le principal objectif commercial de la société pour 2024.

De nouvelles réglementations plus ouvertes sont la condition préalable pour que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d'investissements étrangers dans les prochains mois.

Avocat Nguyen Truc Hien, membre de Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

En effet, depuis 2021, Lotte Land a transféré 200 milliards de VND à Van Phat Hung pour faciliter l'acquisition de 55 % des actions de Nha Be Land, mais selon le dirigeant de cette entreprise, au cours de la récente période difficile, l'attente de l'application de nouvelles lois ainsi que la dépendance aux décisions des agences et des ministères ont ralenti le processus de mise en œuvre.

M. Phung Dien Trong, directeur général adjoint de Van Phat Hung, a déclaré que la finalisation du transfert de capital dépendait avant tout des aspects juridiques du projet, et plus précisément de l'approbation de la politique d'investissement. Ces dernières années, l'achèvement des procédures juridiques a été conditionné par l'obtention de l'approbation des autorités, ce qui a considérablement allongé les délais et entraîné des retards dans la plupart des projets à Hô Chi Minh-Ville, y compris celui de la société.

Il est toutefois probable que le projet de zone résidentielle Nhon Duc Nha Be soit approuvé pour l'investissement au troisième trimestre 2024, après l'entrée en vigueur de la nouvelle législation foncière. Cette approbation est indispensable non seulement pour Lotte Land, mais aussi pour les autres partenaires intéressés, afin de procéder au transfert de propriété.

Outre les exigences légales – condition nécessaire à la réussite d'un projet de fusion-acquisition –, les dispositions de la nouvelle loi offrent également de nombreuses perspectives aux investisseurs étrangers.

Par exemple, la loi sur les transactions immobilières stipule que les investisseurs qui transfèrent des projets doivent s'acquitter des obligations financières relatives au terrain du projet, notamment les frais d'utilisation du terrain, les loyers fonciers, ainsi que les taxes, redevances et charges foncières ; après avoir accompli les procédures de transfert et rempli les obligations financières liées à la transaction, l'acheteur se verra remettre un livre rose.

Contrairement à la situation antérieure, après avoir réglé leurs obligations financières relatives au terrain, les investisseurs doivent désormais consacrer beaucoup de temps à l'obtention du titre de propriété (livre rose) et au transfert de propriété. Il s'agit d'un point positif qui devrait contribuer à accélérer les procédures de transfert des projets immobiliers.

L'avocat Nguyen Truc Hien, membre du cabinet d'avocats international vietnamien (VILAF), a estimé que le secteur immobilier a toujours attiré l'attention des investisseurs nationaux et étrangers, mais que par le passé, de nombreux obstacles, notamment juridiques, ont empêché les activités de fusions-acquisitions de projets de se développer.

La loi foncière de 2024 offre également de nombreux avantages aux investisseurs étrangers, tels que l'obtention de transferts de droits d'utilisation des terres dans les parcs industriels, les pôles industriels, les zones de haute technologie, l'utilisation des terres issues de transferts de projets immobiliers et l'élargissement des modalités d'obtention de droits d'utilisation des terres pour les entreprises à capitaux étrangers.

« Ces nouvelles réglementations, plus ouvertes, constituent la condition préalable à ce que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d'investissements étrangers dans les prochains mois », a souligné Mme Hien.

Source : https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html