Pour que le marché immobilier se développe de manière sûre et sans risque

Le marché immobilier vietnamien recèle encore un fort potentiel et de grandes marges de développement, mais les prix des logements augmentent rapidement, dépassant largement les revenus réels et creusant l'écart entre ceux qui possèdent un bien immobilier et ceux qui ne peuvent pas se loger.

Selon l'Office général des statistiques, la contribution moyenne du secteur de la construction et de l'immobilier au PIB total du pays s'élève à environ 10 % ces dernières années. Le secteur immobilier représente à lui seul environ 3,5 % de cette contribution, soit une participation moyenne d'environ 0,5 point de pourcentage à la croissance du PIB. Toutefois, la contribution moyenne de ce secteur au PIB vietnamien n'atteint que 50 % environ par rapport aux autres pays de la région.

La part du patrimoine immobilier dans le total des actifs économiques n'a atteint qu'environ 21 %, soit un taux nettement inférieur aux 35 % observés dans les pays développés.

L'offre augmente mais la structure est déséquilibrée.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers a indiqué qu'au cours des trois dernières années, l'offre de logements sur le marché a fortement augmenté, mais que sa structure demeure déséquilibrée. La plupart des nouveaux logements proposés concernent des projets haut de gamme et de grande valeur, répondant à des besoins d'investissement, dont certains sont spéculatifs.

Même en périphérie des villes, censées proposer des logements abordables, les prix de vente réels restent nettement supérieurs au revenu moyen des habitants, et seulement « relativement » inférieurs à ceux du centre-ville. Or, la demande la plus forte sur le marché se situe dans le segment du logement abordable.

Le processus actuel de développement du marché présente encore de nombreux signes de non-viabilité, notamment l'inadéquation entre la structure des produits et la capacité de paiement des consommateurs.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande a entraîné une forte hausse des prix de l'immobilier, notamment des appartements dans les grandes villes, établissant un nouveau niveau de prix et dépassant largement le taux de croissance du revenu réel. Non seulement il réduit l'accès au logement pour la majorité de la population, mais il accroît également le risque de formation d'une bulle immobilière.

En supposant que les prix de l'immobilier et les revenus restent stables, l'accessibilité au logement diminue fortement. Pour un appartement de deux chambres en zone urbaine coûtant environ 5 milliards de VND, une famille disposant d'un revenu élevé d'environ 50 millions de VND par mois mettrait environ 8 ans à acquérir un logement en y consacrant l'intégralité de ses revenus, et 25 ans en respectant le principe selon lequel les dépenses de logement ne doivent pas excéder un tiers de ses revenus.

Selon ce principe, même le segment du logement social, conçu pour les personnes à faibles revenus en milieu urbain, n'est plus « bon marché », avec un prix d'environ 1,5 milliard de VND pour un appartement de 60 m², obligeant même les ménages dont le revenu total est « au plus haut niveau » selon les critères d'approbation - 40 millions de VND/mois - à épargner pendant environ 10 ans.

En réalité, ce chiffre est bien plus élevé lorsqu'on recourt à un prêt. De ce fait, l'écart entre ceux qui possèdent déjà des biens et ceux qui n'en possèdent pas se creuse, alors que la croissance immobilière ne profite en fait qu'à un petit groupe de personnes déjà fortunées.

Lorsque l'offre est suffisamment importante, les prix du marché s'autorégulent en fonction de l'équilibre réel entre l'offre et la demande.

Quatre solutions pour « freiner » la hausse des prix du logement

Par conséquent, l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers estime que, pour que le marché immobilier continue de croître sans risque pour le marché lui-même et pour l'économie, il est nécessaire de trouver une solution pour freiner la flambée des prix du logement.

Il est tout d'abord nécessaire d'accélérer la finalisation des documents encadrant la mise en œuvre du nouveau système juridique, parallèlement au renforcement des capacités d'application des autorités locales. Dans le même temps, il convient de consolider la décentralisation et la délégation de pouvoirs aux collectivités territoriales en matière d'ajustement des politiques, afin de garantir la flexibilité nécessaire à chaque région, au fil du temps et en fonction de ses objectifs de développement socio-économique, ainsi que de son niveau d'infrastructures et d'aménagement urbain.

Les obstacles liés au déblaiement des sites doivent également être gérés de manière transparente et efficace, afin de réduire les délais de mise en œuvre pour les entreprises tout en garantissant les droits des personnes.

L’abolition de la réglementation relative à la perception d’une majoration de 5,4 % par an en cas de retard de paiement des redevances foncières pour les personnes ayant décidé d’attribuer ou de louer un terrain avant le 1er août 2024 mais n’ayant pas encore déterminé le prix du terrain, ainsi que la promulgation rapide d’une méthode claire et stable de détermination des redevances foncières, contribueront à réduire les coûts de développement des projets et permettront ainsi de faire baisser les prix du logement.

Deuxièmement, il est nécessaire de diversifier les sources de financement afin de réduire la dépendance au crédit bancaire. Il convient de restructurer le marché des obligations d'entreprises pour en faire une source de financement efficace à moyen et long terme. Parallèlement, il est indispensable de promouvoir la création du Fonds national du logement et de développer les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

Troisièmement, les projets de logements sociaux et abordables doivent être prioritaires dans la planification et assortis de mécanismes d'incitation. Le développement urbain doit être lié aux infrastructures de transport, notamment aux rocades, au métro et aux autoroutes, afin d'étendre l'espace urbain et de réduire la pression sur les prix du foncier en centre-ville. Parallèlement, il est nécessaire de développer un marché locatif professionnel, afin de lutter contre l'idée que « posséder un logement est indispensable pour assurer sa stabilité financière ».

Quatrièmement, il est nécessaire d'accélérer la mise en place et le perfectionnement d'une base de données unifiée, synchronisée et transparente sur les marchés fonciers, du logement et de l'immobilier à l'échelle nationale. La création d'un système de données ouvert et interconnecté entre les ministères, les administrations et les collectivités locales, incluant des informations sur la planification, les transactions, les valeurs, le statut juridique et les changements d'affectation des sols, permettra non seulement d'améliorer l'efficacité du suivi et de l'élaboration des politiques, mais aussi de renforcer la transparence, de minimiser les risques, de prévenir la spéculation et la manipulation des prix, et de protéger les droits légitimes des personnes et des entreprises.

Source : https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/