Modifier la loi foncière pour assurer la viabilité du marché immobilier.

Ce matin, 19 novembre, les députés de l'Assemblée nationale ont examiné en groupes le projet de résolution de l'Assemblée nationale prévoyant plusieurs mécanismes et politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière. Le droit foncier est depuis longtemps considéré comme l'un des domaines les plus sensibles du système juridique, car il touche directement aux intérêts vitaux de la grande majorité de la population.

Les obstacles persistants liés à l'acquisition de terrains, au déblaiement des sites, à l'évaluation foncière, à la conversion de l'usage des sols, etc., ont entraîné le blocage de nombreux projets, le gaspillage de ressources sociales, sans que les droits de la population ne soient garantis.

Dans ce contexte, la soumission par le gouvernement du projet de résolution à l'Assemblée nationale selon la procédure accélérée est perçue comme une mesure opportune et nécessaire pour traiter immédiatement les questions urgentes et éviter des retards prolongés. L'un des points les plus importants du projet concerne le champ d'application des acquisitions foncières. Le projet prévoit trois cas supplémentaires dans lesquels l'État peut acquérir des terres pour des raisons d'intérêt national et public ; il inclut notamment un mécanisme permettant aux conseils populaires provinciaux d'examiner et d'approuver l'acquisition de la superficie restante (en vue de son attribution ou de sa location) lorsque l'investisseur a conclu un accord avec plus de 75 % de la superficie et plus de 75 % des usagers.

Selon la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale, cette proposition de loi vise à lever un obstacle persistant à la mise en œuvre des projets de développement socio-économique grâce aux accords relatifs aux droits d'utilisation des terres. Ce mécanisme permet aux investisseurs, qui ont négocié l'acquisition de la majeure partie des terrains mais rencontrent des difficultés pour défricher les zones restantes, de réaliser leurs projets dans les délais impartis. La commission a toutefois demandé au comité de rédaction d'inclure des dispositions visant à harmoniser les intérêts lors du calcul des indemnisations, afin d'éviter d'éventuels litiges et contestations judiciaires liés à l'application des barèmes de prix fonciers et des coefficients d'ajustement pour les cas restants. En effet, les prix fonciers figurant dans ces barèmes sont souvent inférieurs au prix moyen convenu.

Dans ses observations sur le projet de résolution relatif à cette question, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) a également souligné que le maintien de l'écart entre les prix d'indemnisation fonciers (coefficient d'ajustement inclus) et les prix du marché – qui constituent la base de négociation entre les investisseurs et les propriétaires – pourrait engendrer des litiges, des retards de projets et des conflits d'intérêts. La VCCI a proposé que l'État joue un rôle de médiateur, en assistant les parties dans la négociation des prix. Ce n'est qu'en cas d'impossibilité de parvenir à un consensus que des travaux de remblaiement, conformément à la réglementation, devraient être entrepris.

Par ailleurs, plusieurs autres difficultés sont à prévoir lors de la mise en œuvre de la résolution, si elle est adoptée. Premièrement, la crainte d'être tenu responsable au sein de l'équipe chargée de sa mise en œuvre a déjà ralenti de nombreux projets, les responsables s'inquiétant des risques juridiques. Deuxièmement, le risque d'une évaluation foncière inexacte, due à des données incomplètes, pourrait entraîner une inflation déraisonnable des prix du foncier ou, à l'inverse, des prix inférieurs à la valeur marchande, engendrant ainsi de l'insécurité et portant atteinte aux droits légitimes des citoyens.

Malgré les inquiétudes persistantes concernant l'acquisition foncière, les barèmes de prix et les mécanismes d'évaluation basés sur le marché, l'opinion publique et les experts nourrissent toujours de grands espoirs concernant le projet de résolution. Ce dernier constituera un mécanisme transitoire important pour la loi foncière de 2024, contribuant à débloquer les projets en suspens et à minimiser les litiges prolongés. La résolution ne se contente pas de répondre aux difficultés immédiates, mais crée également un cadre juridique stable pour une application plus durable de la loi foncière. Cependant, une mauvaise mise en œuvre pourrait engendrer de nouveaux risques, notamment pour la confiance du public dans les politiques d'acquisition et d'évaluation foncières. Le principe fondamental de tout aménagement du territoire doit demeurer : le développement économique ne doit pas se faire au détriment de l'équité sociale. La pérennité du marché immobilier et l'efficacité de l'utilisation des sols dépendent largement de l'équilibre harmonieux entre ces deux valeurs.

HA MON

Source : https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html