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| Au troisième trimestre 2023, l'ensemble du pays compte environ 16 projets immobiliers touristiques et de villégiature à vendre, fournissant environ 970 produits sur le marché, soit le double du trimestre précédent. (Photo d'illustration) |
Segment de villégiature illiquide
Le récent rapport sur le marché immobilier de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montre qu'au troisième trimestre, le pays comptait environ 16 projets immobiliers touristiques et de villégiature à vendre, offrant environ 970 produits sur le marché, soit le double du trimestre précédent, mais seulement 20 % de plus qu'à la même période l'an dernier. L'offre est principalement concentrée dans les régions du Centre et du Sud.
Outre la lente amélioration de l'offre, la demande du marché pour ce segment est également faible, ce qui conduit à un taux d'absorption de seulement 1/10 de la même période en 2022 où il atteignait 23%, soit l'équivalent de 225 transactions.
Compte tenu du stock, principalement constitué de villas de villégiature aux prix élevés, il est difficile de les écouler. La plupart des biens immobiliers de villégiature sont restés inactifs ces derniers temps.
Au troisième trimestre de cette année, les prix de vente de ce segment ont continué de stagner, sans grande fluctuation. Les investisseurs ont mis en place des programmes d'incitation, des remises et des mesures de soutien des taux d'intérêt pour stimuler la demande.
L'unité de reporting prévoit une amélioration des transactions à venir, mais en quantité limitée et avec une différenciation entre les gammes de produits. Les transactions Condotel devraient connaître la plus forte croissance, car l'offre principale de ce segment est revenue après une longue absence du marché.
Selon la société immobilière DKRA, au troisième trimestre, le pays comptait trois projets de villas de villégiature mis en vente pour la phase suivante, avec un taux de consommation de 10 %. Au total, 81 unités ont été ajoutées à l'offre, bien qu'en légère hausse par rapport au deuxième trimestre, mais toujours à un faible niveau, en baisse de 93 % par rapport à la même période en 2022.
DKRA a commenté que les investisseurs sont toujours assez prudents dans la mise sur le marché de produits, ce qui fait que l'offre continue de maintenir une tendance à la baisse depuis la fin du deuxième trimestre 2022 jusqu'à aujourd'hui.
Poursuivant cette tendance morose, la demande est restée faible au troisième trimestre, la consommation de nouveaux logements ayant enregistré 8 unités, soit une baisse de 2 % par rapport à la même période l'an dernier. En général, les ventes de nouveaux projets ont été plutôt lentes, la plupart des transactions se concentrant sur des produits dont le prix unitaire était inférieur à 10 milliards de VND.
Concernant le marché au troisième trimestre de cette année, le ministère de la Construction a indiqué que l'immobilier de villégiature était un segment qui suscitait de grandes attentes, mais aussi de grandes déceptions. En juillet et août de cette année, le nombre de transactions immobilières de villégiature nouvellement ouvertes était très limité.
La croissance de l'immobilier industriel est en plein essor
La forte vague d'investissements étrangers affluant au Vietnam a entraîné une explosion de la demande de logements pour les experts et d'infrastructures commerciales et de services pour les parcs industriels, entraînant une forte croissance du segment de l'immobilier industriel.
Selon l'Association immobilière vietnamienne, le marché immobilier connaîtra des difficultés en 2023, mais les segments du logement social et de l'immobilier industriel ne se sont guère refroidis, la demande étant toujours bien supérieure à l'offre. Le marché connaît une vague d'implantation d'entreprises internationales dans de nombreux pays d'Asie du Sud-Est, notamment au Vietnam.
Le marché du travail, l'important fonds foncier et les infrastructures de transport interprovinciales investies par le gouvernement stimuleront le développement de l'immobilier industriel. Ainsi, les services liés à l'immobilier industriel, tels que l'hébergement, la restauration, les commerces, les terrains de sport , les boutiques et les marchés, se diversifient de plus en plus, permettant ainsi aux petits établissements et aux petits commerces de détail de se développer.
M. Nguyen Van Khoi, président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré : « Du deuxième au troisième trimestre 2024, le marché immobilier entrera officiellement dans une phase de reprise. Les projets seront mis en œuvre avec plus d'intensité, créant ainsi une offre importante sur le marché. Le logement social et l'immobilier industriel y restent dominants. »
Lors du Forum sur l'immobilier industriel du Vietnam qui s'est tenu à Ho Chi Minh-Ville fin octobre 2023, le ministère de la Planification et de l'Investissement a également déclaré que depuis le début de 2023 jusqu'à aujourd'hui, le montant des capitaux d'IDE a continué d'augmenter, entraînant une croissance positive de la demande de biens immobiliers dans les parcs industriels.
En 2023, le Vietnam comptera 397 parcs industriels créés, couvrant une superficie totale de 122 900 hectares. Parmi eux, 292 sont en exploitation, pour une superficie totale de plus de 87 100 hectares ; 106 autres sont en construction, pour une superficie totale de 35 700 hectares.
Les parcs industriels à l'échelle nationale ont un taux d'occupation de plus de 80 %, dont 83 % dans les principales provinces du nord et 91 % dans les principales provinces du sud.
La zone économique Northern Key a enregistré 68 projets de parcs industriels, représentant une superficie de 12 000 hectares loués. Les prix de location des terrains ont augmenté de 30 % sur un an, atteignant une moyenne de 138 USD/m²/période de location.
Malgré un marché difficile, le pouvoir d'achat de l'immobilier industriel n'a pas faibli, démontrant le potentiel durable de ce segment. Il est à noter que, selon les études de marché menées par de nombreuses agences commerciales, outre les infrastructures des parcs industriels, les produits immobiliers auxiliaires et la logistique pour ces parcs sont de plus en plus prisés par les investisseurs.
Binh Dinh organise des enchères et des offres pour de nombreux projets à grande échelle
Selon le Département de la planification et de l'investissement de Binh Dinh, la province prévoit de trouver des investisseurs pour 9 projets par appel d'offres et de préparer des enchères pour 21 projets d'investissement utilisant des terrains en 2023.
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| De nombreux projets attirent les investissements dans la zone économique de Nhon Hoi, à Binh Dinh. (Photo : Dung Nhan) |
Concernant les projets d'enchères, la province compte 14 projets hors zone économique et 7 projets dans la zone économique de Nhon Hoi. Le plus grand projet hors zone économique est la construction de logements et de services commerciaux au sud-ouest du pont de Long Van, dans le quartier de Tran Quang Dieu, à Quy Nhon, sur une superficie de près de 9 hectares.
D'autres projets comprennent la construction d'une nouvelle gare routière de Phu Dong dans le district de Phu My (près de 2 hectares), la construction d'un centre de formation professionnelle et la fourniture de main d'œuvre pour partir à l'étranger dans la zone urbaine de Long Van, ville de Quy Nhon (plus de 2 hectares)...
Dans la zone économique de Nhon Hoi, de nombreux projets seront mis aux enchères pour les droits d'utilisation des terres tels que la zone écotouristique d'Eo Gio (plus de 10 hectares), la zone de villas du Golf Academy Resort (près de 20 hectares), le projet au point 2 (2-1) Nhon Ly - zone touristique de la plage de Cat Tien (plus de 28 hectares), le projet au point 2 (2-2) Nhon Ly - zone touristique de la plage de Cat Tien (plus de 40 hectares), le projet de la zone urbaine du sud-ouest de la commune de Nhon Ly (plus de 20 hectares)...
Concernant les projets en préparation d'appel d'offres, le quartier de divertissement Night Paradise Nhon Hoi, d'une superficie de près de 8 hectares, devrait continuer à annoncer sa liste de projets pour la deuxième fois en novembre. Auparavant, ce projet avait été annoncé sur le réseau national d'appels d'offres, avec un investisseur inscrit, mais ne remplissait pas les conditions préliminaires de capacité et d'expérience.
D'autres projets notables seront organisés pour appel d'offres tels que la zone touristique de Tan Thanh (près de 40 ha), la zone urbaine de Tuong Van 2 - ville de Quy Nhon (plus de 42 ha), la zone résidentielle de la route N4A étendue à l'est de la zone B du projet 1, la ville d'An Nhon (plus de 10,5 ha)...
Binh Dinh soumissionnera notamment pour le projet d'investissement dans une zone agricole de haute technologie destinée au développement de la crevetticulture dans la commune de My Thanh, district de Phu My, sur une superficie de près de 229 hectares. Le projet a été annoncé pour inviter les investisseurs, et la liste des projets a été publiée sur le Réseau national d'appels d'offres. La période d'inscription pour la mise en œuvre du projet est fixée au 6 novembre.
Règlement sur la base du calcul des redevances d'utilisation du sol
L’article 5 du décret 45/2014/ND-CP stipule clairement la base de calcul des redevances d’utilisation du sol.
Plus précisément, comme suit, pour les ménages et les particuliers :
Français La conversion d'un terrain de jardin, d'un terrain d'étang dans le même terrain qu'une maison dans une zone résidentielle qui n'est pas reconnue comme terrain résidentiel selon les dispositions de la clause 6 de l'article 103 de la loi foncière en terrain résidentiel ; la conversion d'un terrain qui était à l'origine un terrain de jardin, un terrain d'étang attaché à une maison mais que l'utilisateur du terrain a séparé pour transférer le droit ou l'unité d'arpentage lors du mesurage et du dessin du plan cadastral avant le 1er juillet 2004 l'a mesuré et séparé en parcelles séparées en terrain résidentiel, la taxe d'utilisation du terrain sera perçue à 50 % de la différence entre la taxe d'utilisation du terrain calculée selon le prix du terrain résidentiel et la taxe d'utilisation du terrain calculée selon le prix du terrain agricole au moment de la décision de changer l'usage par l'organisme d'État compétent.
Lors de la conversion de terres agricoles attribuées par l'État sans perception de droits d'utilisation du sol en terres résidentielles, les droits d'utilisation du sol doivent être perçus à la différence entre les droits d'utilisation du sol calculés sur la base du prix des terres résidentielles et les droits d'utilisation du sol calculés sur la base du prix des terres agricoles au moment de la décision de changement d'objet de l'organisme d'État compétent.
Ainsi, les frais d'utilisation du sol à payer lors du changement d'affectation du sol d'un terrain de jardin, d'un terrain d'étang dans la même parcelle de terrain avec une maison dans une zone résidentielle qui n'est pas reconnue comme terrain résidentiel à un terrain résidentiel, les frais à payer sont égaux à :
50% x (frais d'utilisation du sol calculés sur la base du prix du terrain résidentiel - frais d'utilisation du sol calculés sur la base du prix du terrain agricole).
Conformément à l'article 7 du décret 10/2022/ND-CP, le prix de calcul des droits d'enregistrement des biens immobiliers est stipulé comme suit :
Le prix pour le calcul des frais d'enregistrement des terrains est le prix du terrain figurant sur la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire de la province ou de la ville gérée par le gouvernement central conformément aux dispositions de la loi sur les terrains au moment de la déclaration des frais d'enregistrement.
Si le terrain est loué à l'État sous forme de paiement unique de loyer foncier pour toute la durée du bail, et que la durée du bail foncier est plus courte que la durée du type de terrain spécifié dans la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire de la province ou de la ville gérée par le gouvernement central, le prix du terrain pour la durée du bail foncier pour le calcul des frais d'enregistrement est déterminé comme suit :
Prix du terrain pour la durée du bail foncier pour le calcul des frais d'enregistrement = Prix du terrain dans la liste des prix fonciers x Durée du bail foncier.
En conséquence, le prix pour le calcul des frais d'enregistrement des terrains est le prix du terrain figurant dans la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire de la province ou de la ville gérée par le gouvernement central conformément aux dispositions de la loi sur les terrains au moment de la déclaration des frais d'enregistrement.
Dans le cas où le terrain est loué à l'État sous forme de paiement unique de loyer foncier pour toute la durée du bail, et que la durée du bail foncier est plus courte que la durée du type de terrain spécifié dans la liste des prix fonciers publiée par le Comité populaire de la province ou de la ville gérée par le gouvernement central, le prix du terrain pour la durée du bail foncier pour le calcul des frais d'enregistrement est déterminé comme suit :
Le prix pour le calcul des frais d'enregistrement foncier est calculé = Prix du terrain dans la liste des prix des terrains x Durée du bail du terrain.
Source
![[Photo] Le président de l'Assemblée nationale participe au séminaire « Construire et exploiter un centre financier international et recommandations pour le Vietnam »](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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