Les banques se retrouvent avec des actifs saisis suite à l'exécution de jugements.

L'Association des banques du Vietnam (VNBA) vient de publier le document n° 421/HHNH-PLNV daté du 5 août 2025, demandant au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, au ministère de la Justice et à la Banque d'État du Vietnam de s'attaquer aux difficultés et aux problèmes auxquels sont confrontés les établissements de crédit membres (EC) lorsqu'ils reçoivent des biens immobiliers en garantie pour gérer les créances douteuses.

D'après les retours des établissements de crédit membres, l'une des principales mesures de gestion des créances irrécouvrables consiste à accepter un bien immobilier en garantie pour compenser le client. Cette pratique s'effectue principalement de deux manières : soit la banque et le client conviennent d'une compensation, soit l'établissement de crédit récupère le bien immobilier auprès de l'autorité de recouvrement après plusieurs ventes aux enchères infructueuses.

Selon la loi sur les établissements de crédit, les banques ne sont pas autorisées à exercer des activités immobilières, mais peuvent détenir ces biens pendant une période maximale de 5 ans pour le recouvrement de créances.

Cependant, la réalité est que, dans de nombreuses localités, les bureaux d'enregistrement foncier et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ont refusé d'enregistrer les changements et de transférer la propriété des biens immobiliers aux établissements de crédit.

Ces organismes exigent que les établissements de crédit obtiennent une approbation écrite de la politique de transfert de la part du Comité populaire provincial et qu'ils mettent en œuvre les procédures de conversion des finalités d'utilisation des terres.

Selon les établissements de crédit, cette exigence n'est pas compatible avec la nature de la détention d'actifs destinés à gérer les créances douteuses, qui ne constitue pas une activité commerciale ni l'acquisition d'actifs pour un usage direct.

Le défaut d'enregistrement de la propriété par les établissements de crédit a entraîné de nombreuses conséquences.

Premièrement, la propriété ne peut être vendue aux enchères : comme leurs noms ne figurent pas sur le certificat de droits d’utilisation du sol, les établissements de crédit ne peuvent ni vendre ni transférer la propriété à l’acheteur. Les ordres notariés refusent également d’authentifier les actes de vente pour cette raison.

Deuxièmement, blocage des actifs issus du recouvrement : les établissements de crédit ne peuvent pas vendre les actifs reçus des organismes de recouvrement. Il est impossible de les renvoyer à ces organismes pour de nouvelles ventes aux enchères, car ces actifs ont déjà fait l’objet de nombreuses ventes infructueuses.

Troisièmement, des problèmes comptables : conformément à la décision 479/2004/QD-NHNN de la Banque d’État, pour inscrire la valeur des actifs au bilan (compte 387), les établissements de crédit doivent disposer de tous les documents attestant de leur propriété légale. Faute d’inscription, ces établissements ne peuvent comptabiliser cet actif, ce qui rend impossible la réalisation de l’objectif visé.

Quatrièmement, le risque de litiges : même si le client a cédé le bien, ses dettes restent juridiquement inscrites et continuent de s’accumuler. Cela engendre un risque de litiges et de poursuites judiciaires, notamment en cas de hausse des prix de l’immobilier, où l’ancien propriétaire pourrait récupérer le bien.

Face aux difficultés susmentionnées, l'Association bancaire vietnamienne recommande au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de publier un document à l'intention des directions de l'Agriculture et de l'Environnement à l'échelle nationale, autorisant les établissements de crédit à enregistrer le transfert de droits/les modifications d'inscription des actifs immobiliers dans les deux cas suivants : réception de garanties par le biais d'un accord et réception de celles-ci auprès d'un organisme d'exécution, afin que les établissements de crédit aient pleine autorité pour vendre aux enchères les actifs et en transférer le nom à l'acheteur.

Une fois l'inscription du transfert de propriété/modification effectuée, l'établissement de crédit est tenu d'assurer un suivi proactif, la vente, le transfert ou le rachat du bien immobilier dans un délai de cinq ans à compter de la date de la décision relative à la gestion du bien. Tout manquement à cette obligation sera passible de poursuites judiciaires.

Pour la Banque d'État du Vietnam, l'Association bancaire vietnamienne propose d'étudier et de publier un document d'orientation sur la comptabilisation des actifs affectés à la dette et des actifs reçus en lieu et place d'obligations de paiement, afin de guider les établissements de crédit dans la comptabilisation des actifs immobiliers lorsque ces établissements reçoivent en lieu et place des obligations de remboursement de dettes de leurs clients et détiennent des garanties pendant 5 ans et doivent vendre, transférer ou racheter des biens immobiliers pour recouvrer la dette conformément à l'article 139, paragraphe 3, de la loi sur les établissements de crédit.

Recommandations relatives à la constitution de provisions pour risques dans le cas où les établissements de crédit reçoivent des garanties en lieu et place d'obligations et les conservent pendant 5 ans.

Se coordonner avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère de la Justice pour résoudre la requête de l'Association bancaire concernant les problèmes d'enregistrement des changements de propriété, afin que les établissements de crédit aient le droit de gérer la propriété et d'en transférer le nom à l'acheteur.

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