Les banques se retrouvent coincées avec des actifs reçus à la suite de l’exécution de jugements.

Pour les actifs garantis reçus de l'organisme d'exécution, l'établissement de crédit ne peut pas les vendre et ne peut pas demander à l'organisme d'exécution de continuer à les vendre aux enchères car la nature de ces actifs a connu de nombreuses ventes aux enchères infructueuses.

L'Association des banques du Vietnam (VNBA) vient de publier le document n° 421/HHNH-PLNV daté du 5 août 2025, demandant au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, au ministère de la Justice et à la Banque d'État du Vietnam de résoudre les difficultés et les problèmes auxquels sont confrontés les établissements de crédit membres (IC) lorsqu'ils reçoivent des biens immobiliers en garantie pour gérer les créances irrécouvrables.

D'après les retours des établissements de crédit membres, l'une des mesures importantes pour gérer les créances douteuses consiste à accepter le bien immobilier en garantie afin de se substituer à l'obligation de remboursement du client. Cela se fait principalement de deux manières : la banque et le client conviennent de compenser la dette, ou l'établissement de crédit récupère la garantie auprès de l'organisme d'exécution après de nombreuses enchères infructueuses.

Conformément à la loi sur les établissements de crédit, les banques ne sont pas autorisées à exercer des activités immobilières, mais sont autorisées à conserver ces biens pendant une période maximale de 5 ans pour gérer le recouvrement des créances.

Cependant, la réalité est que les bureaux d’enregistrement foncier et le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement de nombreuses localités ont refusé d’enregistrer les changements et de transférer la propriété des biens immobiliers aux établissements de crédit.

Ces organismes exigent des établissements de crédit qu'ils obtiennent l'approbation écrite de la politique de transfert du Comité populaire provincial et qu'ils mettent en œuvre les procédures de conversion des terres à des fins d'utilisation.

Cette exigence, selon les établissements de crédit, n'est pas cohérente avec la nature de la détention d'actifs pour gérer les créances douteuses, qui n'est pas une activité commerciale ou l'achat d'actifs pour une utilisation directe.

L’incapacité des établissements de crédit à enregistrer la propriété a entraîné de nombreuses conséquences.

Premièrement, le bien ne peut pas être vendu aux enchères : les noms des acquéreurs ne figurant pas sur le certificat de droits d'utilisation du sol, les établissements de crédit ne peuvent ni vendre ni transférer le bien à l'acheteur eux-mêmes. Les organisations notariales refusent également de légaliser les contrats de vente pour cette raison.

Deuxièmement, l'impasse concernant les actifs issus des exécutions : les établissements de crédit ne peuvent pas vendre les actifs reçus des agences d'exécution. Il est impossible de les renvoyer aux agences d'exécution pour de nouvelles enchères, car la nature de ces actifs a connu de nombreuses échecs lors des enchères.

Troisièmement, problèmes comptables : conformément à la réglementation de la Banque d'État (Décision 479/2004/QD-NHNN), pour enregistrer la valeur des actifs au compte de bilan (compte 387), les établissements de crédit doivent disposer de documents complets prouvant la propriété légale. Faute d'enregistrement, les établissements de crédit ne peuvent comptabiliser cet actif, ce qui rend leur réception impossible.

Quatrièmement, le risque de litige : même si le client a cédé le bien, ses dettes demeurent légalement imputables à la vente et continuent de naître. Cela engendre un risque de litiges et de poursuites judiciaires à l’avenir, notamment en cas de hausse des prix de l’immobilier, où l’ancien propriétaire pourrait récupérer le bien.

Face aux difficultés susmentionnées, l'Association bancaire du Vietnam recommande au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de publier un document guidant les départements de l'Agriculture et de l'Environnement à l'échelle nationale, permettant aux établissements de crédit d'enregistrer le transfert de droits/d'enregistrer les changements dans les actifs immobiliers dans les deux cas : réception d'une garantie par le biais d'un accord et réception de celle-ci par l'organisme d'exécution, afin que les établissements de crédit aient pleine autorité pour vendre aux enchères les actifs et transférer le nom à l'acheteur.

Après l'enregistrement du transfert de droits ou de la modification, l'établissement de crédit est tenu de surveiller, de vendre, de transférer ou de racheter le bien immobilier de manière proactive dans les cinq ans suivant la date de la décision de gestion. En cas de manquement de l'établissement de crédit, les dispositions légales s'appliqueront.

Pour la Banque d'État du Vietnam, l'Association bancaire du Vietnam propose d'étudier et de publier un document d'orientation sur la reconnaissance des actifs affectés à la dette et des actifs reçus en remplacement des obligations d'exécution pour guider les établissements de crédit dans la comptabilisation des actifs immobiliers lorsque les établissements de crédit reçoivent en remplacement des obligations de remboursement de la dette des clients et détiennent des garanties pendant 5 ans et doivent vendre, transférer ou racheter des biens immobiliers pour recouvrer la dette conformément à la clause 3 de l'article 139 de la loi sur les établissements de crédit.

Orientations sur la constitution de provisions pour risques dans le cas où les établissements de crédit reçoivent des garanties en lieu et place d'obligations et les conservent pendant 5 ans.

Coordonner avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère de la Justice pour résoudre la pétition de l'Association bancaire concernant les problèmes d'enregistrement des changements de propriété, afin que les établissements de crédit aient le droit de gérer la propriété et de transférer le nom à l'acheteur.

Source : https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html