Le 8 février, la Banque d’État a organisé une conférence sur le crédit immobilier. La conférence a réuni 20 grandes sociétés immobilières du pays.
Le vice-gouverneur a affirmé que la Banque d'État a seulement émis des documents ordonnant un contrôle strict des risques de crédit dans certains segments à haut risque dans l'immobilier, les projets spéculatifs et de grande envergure qui risquent de conduire à des bulles, ce qui peut entraîner des risques de sécurité systémique. Le crédit immobilier au service des acheteurs de maisons est considéré comme égal aux autres secteurs de l' économie , sans aucune restriction.
La Banque d'État estime qu'il est possible de constater qu'actuellement les établissements de crédit continuent d'accorder des crédits au secteur immobilier avec des taux de croissance élevés et des dettes importantes. Pour les projets et les plans de prêt réalisables, les établissements de crédit accorderont des prêts conformément à la réglementation.
Selon le vice-gouverneur, ces derniers temps, le marché immobilier a connu un déséquilibre entre l'offre et la demande, avec un excès de segments haut de gamme, un manque de logements pour les personnes à faibles et moyens revenus, une fièvre foncière localisée et des violations de certaines entreprises émettrices d'obligations d'entreprises (TPDN) conduisant à une crise de perte de confiance dans ce marché... Cependant, il n'y a pas d'histoire de resserrement du crédit par le secteur bancaire dans ce secteur.
Citant cela, le vice-gouverneur a déclaré que le taux de croissance du crédit immobilier est le plus élevé parmi toutes les industries et tous les secteurs et représente la proportion la plus élevée parmi tous les secteurs. Il y a des entreprises immobilières qui augmentent le crédit de plus de 300%, et des sociétés de crédit qui augmentent de 68 à 70% alors que le crédit moyen de l'ensemble de l'économie n'augmente que de 13 à 14%.
Selon le vice-gouverneur, le crédit au secteur immobilier représentera d'ici la fin de 2022 environ 21,2 % du total des crédits en cours dans l'ensemble de l'économie. En 2022, le crédit immobilier augmentera plus rapidement que le taux de croissance général de l’économie et le taux de croissance de ce secteur sera élevé et représentera la proportion la plus élevée parmi les secteurs économiques.
Les dirigeants de la Banque d'État ont également déclaré que l'encours des crédits immobiliers à la fin de 2022 a atteint environ 2,58 millions de milliards de VND, soit une augmentation d'environ 24,27% par rapport à la fin de 2021, l'un des secteurs à plus forte croissance et représentant une grande proportion de 21,2% de l'encours total de la dette envers l'économie, le plus élevé des 5 dernières années. Parmi ceux-ci, l'accent est mis principalement sur les besoins des consommateurs/de l'auto-utilisation, tels que les activités immobilières qui ont augmenté de 11,5 %, représentant 31,28 % ; Les encours de crédit à la consommation/auto-utilisation ont augmenté de 31,1 %, représentant 68,72 %.
En outre, par segment, les prêts en cours pour la demande de logement représentent 62,19 %, les droits d'utilisation des terres représentent 20,66 %, les parcs industriels et les zones franches d'exportation représentent 2,67 %, les logements et les maisons associatives représentent 0,71 % et les autres représentent 13,77 %.
Lors de la conférence, la plupart des entreprises immobilières ont déclaré que les difficultés et les problèmes du marché immobilier se concentrent principalement sur les questions liées aux procédures juridiques, aux procédures d'investissement et aux sources de capitaux obligataires.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh -Ville, a déclaré que la plus grande difficulté pour les entreprises immobilières d'accéder aux prêts de crédit est les « problèmes juridiques » qui représentent 70 % des difficultés des entreprises immobilières. Vient ensuite la question des « obligations d'entreprises individuelles arrivant à échéance » et des prêts de crédit arrivant à échéance, ce qui comporte le risque de se transformer en « créances douteuses » ou de « sauter dans un groupe de dettes plus graves », car les entreprises ont des prêts de crédit qui sont sur le point d'arriver à échéance et s'ils ne sont pas prolongés, ils seront classés dans le groupe des « créances douteuses », les entreprises avec des prêts de crédit en souffrance peuvent « sauter dans un groupe » vers le groupe des « dettes plus graves »... En outre, M. Le Hoang Chau a également déclaré qu'il est difficile pour les acheteurs de logements d'emprunter du capital de crédit de nos jours.
M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, a souligné certaines difficultés d'accès au capital bancaire. En termes de taux d'intérêt, l'immobilier est soumis à un coefficient de risque élevé pouvant aller jusqu'à 200%, ce qui entraîne des taux d'intérêt plus élevés que les prêts normaux.
Cependant, avec des projets ayant une base juridique complète, il n'y aura pas beaucoup de risques, l'application d'un coefficient de risque élevé affectera le taux d'intérêt des entreprises. En outre, la marge de manœuvre limitée en matière de prêts fait également grimper les taux d’intérêt.
De plus, les banques exigent également pour ce secteur un ratio garantie/prêt plus élevé que pour les prêts classiques.
M. Le Trong Khuong, vice-président de Hung Thinh Corporation et directeur général de Hung Thinh Land, a également déclaré que la levée de capitaux à partir d'obligations est une très bonne source de fonds pour les entreprises. Mais ce canal de mobilisation est actuellement au point mort. Pour résoudre cette situation difficile, le représentant de Hung Thinh a proposé que la Banque d'État élargisse la marge de crédit afin que les entreprises disposent de capitaux pour leurs activités et leurs investissements. En outre, l’extension de la dette est également une condition pour soutenir le prochain décaissement pour les entreprises.
Selon M. Le Trong Khuong, le taux d’intérêt actuel est à un niveau très élevé, ce qui affecte également le coût des produits mis sur le marché. Il est donc recommandé que la Banque d’État et les banques commerciales étudient les taux d’intérêt afin d’atteindre un niveau approprié pour aider les entreprises à créer des produits abordables pour les personnes.
Lors de la conférence, les représentants des banques ont également donné de nombreux avis. Selon le directeur général de la Banque commerciale par actions pour le commerce extérieur du Vietnam ( Vietcombank ), Nguyen Thanh Tung, en 2022, les prêts immobiliers en cours à Vietcombank représenteront plus de 20 % du total des prêts en cours, le crédit immobilier augmentera de 17 %. On peut donc affirmer que la banque n’a pas laissé ce secteur manquer de place. De même, la dette impayée des biens immobiliers des parcs industriels a été multipliée par quatre.
« Juste avant cette réunion, les directeurs généraux des banques commerciales se sont réunis et ont convenu de réduire les taux d'intérêt des dépôts afin de réduire les taux d'intérêt des prêts en général et les taux d'intérêt des prêts immobiliers en particulier », a déclaré M. Tung.
Concernant les opinions des entreprises sur la difficulté d'accès au capital, M. Luu Trung Thai, directeur général de la Military Commercial Joint Stock Bank (MB Bank), a déclaré qu'il existe actuellement de nombreuses situations dans lesquelles les entreprises immobilières ont des projets de grande valeur, mais sont bloquées dans leur capacité de paiement.
La première raison est due à la conception des problèmes financiers, les entreprises choisissent souvent l'option la plus simple à faire, choisissent des conditions de prêt faciles pour ne pas gérer les flux de trésorerie, ne donnent pas la priorité à l'achèvement juridique... En substance, c'est facile au début, difficile plus tard.
Le deuxième est le déséquilibre de l’offre. La demande de logements est très importante, mais 80 % de l’offre est constituée de produits haut de gamme, ce qui rend leur accès difficile. Alors que les banques doivent servir la grande majorité des gens.
M. Thai estime donc que la structure du secteur immobilier n’est pas adaptée. Résoudre ce problème est difficile, mais il est nécessaire de regarder le problème directement. Les deux parties conviennent d’aider à aller plus loin.
Le représentant de la Banque commerciale par actions du Vietnam pour l'industrie et le commerce (VietinBank), M. Nguyen Hoang Dung, directeur général adjoint, en charge du conseil d'administration de VietinBank, a également déclaré que les entreprises immobilières doivent « s'autostructurer ».
Les entreprises et les banques sont dans le même bateau. Nous devons ramer ensemble, rester très calmes, car si nous ne ramons pas en rythme, nous risquons de couler. « Cependant, la restructuration de la dette des seules entreprises immobilières n'est pas appropriée, car il s'agit d'un problème de marché. Si un mécanisme spécifique était mis en place pour l'immobilier, d'autres associations professionnelles exigeraient également une restructuration de la dette, ce qui ne garantirait pas le principe d'équité entre les secteurs », a commenté M. Dung.
Dans les temps à venir, pour éliminer les difficultés et les obstacles pour les entreprises immobilières, les organisations et les particuliers dans l'accès au crédit, contribuant au développement d'un marché immobilier sain sur la base de la garantie de la sécurité des opérations bancaires, la Banque d'État continuera à mener une politique monétaire de manière ferme, proactive, flexible et efficace, en coordination synchrone avec la politique budgétaire et d'autres politiques macroéconomiques pour contribuer à stabiliser la macroéconomie, soutenir la croissance économique, créer des conditions favorables pour les secteurs et domaines économiques ; y compris le secteur immobilier en croissance et en développement stable et durable conformément aux politiques et orientations de l’Assemblée nationale, du Gouvernement et du Premier ministre.
Parallèlement à cela, la Banque d’État ordonne aux établissements de crédit d’accroître le crédit de manière sûre et efficace, en garantissant l’approvisionnement en capitaux de l’économie ; y compris le secteur immobilier, en concentrant les capitaux de crédit sur les projets, les plans de prêt réalisables, en garantissant la légalité, les projets qui peuvent être achevés, mis en service prochainement, ont un bon potentiel de consommation, remboursent les prêts intégralement et à temps, répondent aux besoins réels en matière de logement. De plus, réduire les coûts d’exploitation et les procédures administratives ; Améliorer la qualité du crédit, ne pas assouplir les conditions de crédit pour minimiser les créances douteuses.
La Banque d’État a également affirmé qu’elle continuerait à demander aux établissements de crédit de contrôler les risques de crédit pour le segment de l’immobilier haut de gamme avec une offre excédentaire ; activités spéculatives, fixation des prix, manipulation du marché ; Contrôler le niveau de concentration du crédit sur un certain nombre de grands clients/groupes de clients, clients liés aux principaux actionnaires, personnes liées aux actionnaires des établissements de crédit, etc., en garantissant la sécurité des opérations bancaires.
En particulier, la Banque d'État a souligné la nécessité de revoir et de coordonner de manière synchrone avec les ministères et les succursales pour perfectionner les réglementations juridiques afin de soutenir le développement durable du marché immobilier tout en contrôlant les risques et en garantissant la sécurité des opérations des établissements de crédit.
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