Prévenir les risques liés au crédit immobilier

L'Assemblée nationale exige également un contrôle du crédit dans les secteurs potentiellement risqués ; une gestion efficace de l'immobilier, du marché boursier, etc.

Ce n’est pas la première fois que la demande d’orienter les flux de capitaux vers les secteurs prioritaires, de maîtriser les risques de crédit et de gérer efficacement le marché immobilier est formulée dans une résolution de l’Assemblée nationale. Dans un contexte de forte pression sur le crédit pour soutenir une croissance à deux chiffres, cette demande est d’autant plus urgente.

Avec l'objectif de croissance du crédit fixé pour 2026, il est probable que 3,5 à 4 millions de VND seront injectés dans l' économie . Cependant, le risque pour l'économie sera très élevé si ces capitaux venaient à être mal utilisés.

L'expérience chinoise montre que lorsque le crédit immobilier représente 50 % de l'encours total de la dette, le risque d'effondrement devient imprévisible. Au Vietnam, les statistiques officielles de la Banque d'État font état de plus de 20 %, mais les experts estiment qu'en incluant le crédit à la consommation, le chiffre réel dépasse les 30 %.

Si le crédit continue de se développer dans les années à venir, en l'absence de mécanismes efficaces de contrôle du risque de crédit et alors que les capitaux continuent d'affluer vers l'immobilier, ce ratio atteindra rapidement 40 %. Dès lors, la maîtrise de la dispersion des risques deviendra plus difficile.

D'après les rapports financiers du troisième trimestre 2025 de nombreuses banques, les prêts immobiliers en cours représentent environ un tiers du total des prêts en cours. Si l'on inclut les prêts à la consommation, cette proportion est bien plus élevée.

Bien que le gouvernement souhaite orienter les flux de capitaux vers la production et les entreprises, il est facile de constater qu'une part importante de ces capitaux est allouée à la spéculation, notamment immobilière.

Le fait que le crédit immobilier circule entre les banques et les investisseurs (les banques prêtent aux investisseurs pour la construction de logements, puis prêtent aux acheteurs pour l'acquisition de ces mêmes logements, et les investisseurs réutilisent ensuite les fonds pour lancer de nouveaux projets) comporte également de nombreux risques potentiels. Autrement dit, les risques du marché immobilier se répercutent naturellement sur le système bancaire.

Ainsi, en l'absence de mécanisme efficace de contrôle des flux de capitaux, ces risques se manifesteront dans les prochaines années, à mesure que le ratio crédit immobilier/PIB augmentera. Ce ratio empêche également la baisse des prix de l'immobilier, malgré tous les efforts du gouvernement.

Actuellement, le ministère de la Construction supervise et coordonne avec les organismes compétents la proposition au gouvernement de plusieurs solutions, notamment la création et la gestion d'un système d'information et d'une base de données sur le marché du logement et de l'immobilier, servant de fondement à la mise en place et à l'exploitation d'une base de données nationale sur ce même marché ; la recherche et la proposition de mécanismes et de politiques pour expérimenter le modèle de Centre de transactions immobilières et de droits d'utilisation des sols ; le perfectionnement du cadre juridique et des procédures pour la création du Fonds national du logement ; et l'élaboration et la soumission au gouvernement, pour promulgation, d'une résolution relative au mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier.

À ce jour, si les mécanismes de contrôle des prix de l'immobilier font largement consensus, la question du contrôle du crédit immobilier reste controversée. Nombreux sont ceux qui estiment que ce contrôle est nécessaire, mais qu'il convient de ne pas interférer de manière excessive dans les activités bancaires et de trouver un équilibre entre la maîtrise des risques et le soutien à la croissance. Pour freiner l'afflux de crédit dans l'immobilier, il est primordial de promouvoir un environnement favorable à l'investissement et aux entreprises, de développer le marché et de stimuler la consommation, favorisant ainsi les flux de capitaux vers le secteur productif.

Pour le seul secteur immobilier, la solution immédiate pour maîtriser ce flux de crédit consiste à diversifier les sources de financement des entreprises, notamment par le biais des obligations, des actions et des crypto-actifs. Il s'agit ensuite d'accroître l'offre de logements pour les ménages à revenus faibles et moyens. Plus précisément, les efforts visant à garantir la transparence des transactions et à mettre en place un système de politiques cohérentes en matière de foncier, d'investissement, d'aménagement du territoire, de crédit et de fiscalité sont considérés comme essentiels pour stabiliser le marché immobilier.

La mise en œuvre synchrone des solutions susmentionnées permet non seulement d'orienter le flux de crédit dans la bonne direction, mais aussi d'empêcher que les risques du marché immobilier ne soient transmis au secteur bancaire.

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