Prévenir les risques liés aux prêts immobiliers

Dans la résolution récemment adoptée sur le plan de développement socio-économique pour 2026, outre l'objectif d'atteindre une croissance du PIB de 10 % ou plus, l'Assemblée nationale a également demandé que les flux de crédit soient orientés vers les secteurs de la production et des entreprises, les domaines prioritaires et les moteurs de croissance de l'économie.

L'Assemblée nationale a également plaidé pour un contrôle du crédit dans les secteurs à risques potentiels, ainsi que pour une gestion efficace du marché immobilier, du marché boursier, etc.

Ce n’est pas la première fois que la nécessité d’orienter les flux de capitaux vers les secteurs prioritaires, de maîtriser les risques de crédit et de gérer efficacement le marché immobilier est inscrite dans une résolution de l’Assemblée nationale. Dans un contexte de forte pression sur le crédit pour atteindre une croissance à deux chiffres, cette exigence est d’autant plus urgente.

Avec l'objectif de croissance du crédit fixé pour 2026, cela signifie qu'environ 3 500 à 4 000 milliards de VND devraient être injectés dans l' économie . Cependant, les risques pour l'économie seraient considérables si ces capitaux étaient mal utilisés.

L'expérience chinoise montre que lorsque le ratio des crédits immobiliers par rapport au total des prêts en cours atteint 50 %, le risque de défaut de paiement devient imprévisible. Au Vietnam, les statistiques officielles publiées par la Banque d'État du Vietnam font état d'un ratio supérieur à 20 %, mais les experts estiment que si l'on inclut pleinement les prêts à la consommation, le chiffre réel dépasse les 30 %.

Si le crédit continue de se développer dans les années à venir, en l'absence de mécanismes efficaces de contrôle des crédits risqués et alors que les capitaux continuent d'affluer vers l'immobilier, ce ratio atteindra rapidement 40 %. Dès lors, maîtriser la propagation des risques deviendra encore plus difficile.

D'après les rapports financiers du troisième trimestre 2025 de nombreuses banques, les prêts immobiliers représentent environ un tiers du total des prêts en cours. Si l'on inclut les prêts à la consommation, cette proportion est encore plus élevée.

Bien que le gouvernement vise à réorienter les capitaux vers la production et les entreprises, il est évident qu'une quantité importante de capitaux est allouée à la spéculation, notamment immobilière.

Le fait que le crédit immobilier « circule » entre les banques et les promoteurs — les banques prêtant aux promoteurs pour la construction de logements, puis aux acheteurs pour l'acquisition de ces mêmes biens, et enfin les promoteurs utilisant les fonds pour lancer de nouveaux projets — comporte également des risques importants. Autrement dit, les risques du marché immobilier se transfèrent naturellement au système bancaire.

Par conséquent, en l'absence de mécanismes efficaces de contrôle de ces flux de capitaux, ces risques deviendront manifestes dans les prochaines années, à mesure que le ratio crédit immobilier/PIB augmentera. Ce ratio empêche également les prix de l'immobilier de baisser, malgré tous les efforts des pouvoirs publics.

Actuellement, le ministère de la Construction pilote et coordonne avec les organismes compétents la proposition au gouvernement de plusieurs solutions, notamment la mise en place et la gestion d'un système d'information et d'une base de données sur le logement et le marché immobilier, qui serviront de fondement à la création et à l'exploitation d'une base de données nationale sur le logement et le marché immobilier ; la recherche et la proposition de mécanismes et de politiques pilotes pour un modèle de centre de transactions immobilières et de droits d'utilisation des sols ; le perfectionnement du cadre juridique et des procédures de création d'un Fonds national du logement ; et l'élaboration et la soumission au gouvernement d'une résolution sur les mécanismes de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier…

À ce jour, malgré un consensus assez large sur les mécanismes de contrôle des prix de l'immobilier, la question du contrôle du crédit immobilier reste controversée. Nombreux sont ceux qui estiment que ce contrôle est nécessaire, mais qu'il doit éviter toute ingérence excessive dans les opérations bancaires, tout en conciliant maîtrise des risques et soutien à la croissance. Pour réorienter le crédit hors du secteur immobilier, il est primordial de promouvoir un environnement favorable aux investissements et aux entreprises, de développer les marchés, de stimuler la demande des consommateurs et, par conséquent, d'encourager les flux de capitaux vers le secteur productif.

Dans le secteur immobilier, la solution immédiate pour maîtriser ce flux de crédit consiste à diversifier les sources de financement des entreprises, notamment par le biais d'obligations, de titres et de cryptomonnaies. Par ailleurs, il est crucial d'accroître l'offre de logements pour les ménages à revenus faibles et moyens. Garantir la transparence des transactions et mettre en place un cadre politique global en matière de foncier, d'investissement, d'aménagement du territoire, de crédit et de fiscalité sont des mesures essentielles pour stabiliser le marché immobilier.

La mise en œuvre coordonnée de ces solutions permettra non seulement d'orienter les flux de crédit dans la bonne direction, mais aussi d'empêcher que les risques du marché immobilier ne se transfèrent au secteur bancaire.

Source : https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html