Croissance « fulgurante » du crédit immobilier : optimisme face à l’anxiété ?

VTV.vn - Le crédit immobilier a fortement augmenté au cours des 10 premiers mois de 2025, créant un flux de capitaux abondant mais une faible liquidité ; de nombreux experts s'inquiètent de la pérennité du marché.

Bien que le crédit immobilier s'accélère, la réalité ne se traduit pas par le mouvement escompté.

Le crédit immobilier a connu une forte hausse au cours des dix premiers mois de 2025, générant une abondance de capitaux mais une faible liquidité. De nombreux experts avertissent que cette situation affecte non seulement l' économie, mais soulève également de nombreuses questions quant à la pérennité du marché.

La croissance du crédit inquiète

Au cours des dix premiers mois de 2025, le crédit immobilier a connu une forte croissance, devenant l'un des principaux moteurs du développement économique. Selon M. Pham Chi Quang, directeur du département de la politique monétaire de la Banque d'État du Vietnam (SBV), le crédit dans l'ensemble du système bancaire a enregistré un taux de croissance de 13,4 %, dont une part importante est imputable au crédit immobilier. Ceci illustre une tendance très nette : l'immobilier demeure un secteur attractif pour les flux de crédit. Toutefois, cette hausse engendre une conséquence majeure : un déséquilibre du marché.

L'achat et la vente, le « surf » sans réelle valeur en termes de flux de trésorerie ou de revenus locatifs, ont fait grimper les prix de l'immobilier à des niveaux excessifs, ce qui a engendré une faible liquidité.

Les rapports financiers du troisième trimestre 2025 des principales banques montrent que, malgré une accélération du crédit immobilier, la réalité ne se traduit pas par l'évolution escomptée. Chez VPBank , les activités immobilières représentent 22,97 % du total des prêts en cours, tandis que chez MB, ce taux est de 10,42 %. Cela démontre clairement que les flux de capitaux vers l'immobilier dominent l'économie dans son ensemble. Cependant, dans certaines régions comme Hô Chi Minh-Ville, malgré un marché dynamique marqué par le nombre d'appartements neufs, le nombre de transactions ne suit pas l'augmentation de l'offre.

Lors du Forum d'investissement 2026 qui s'est tenu récemment à Hô Chi Minh -Ville, l'expert économique Dinh The Hien a déclaré que la principale cause de ce déséquilibre réside dans le fait que le marché immobilier est, depuis le début de l'année, en proie à une spéculation excessive sur les prix. Si cette tendance se poursuit, le marché risque de former une bulle. Cet avertissement est d'autant plus préoccupant que le marché immobilier est de plus en plus dépendant de la spéculation à court terme. Ces achats et ventes compulsifs, ces « surfaçages » sans réelle valeur en termes de flux de trésorerie ou de revenus locatifs, ont fait grimper les prix de l'immobilier à des niveaux excessifs, engendrant une forte pénurie de liquidités.

Malgré la forte croissance du crédit immobilier, le marché n'est pas parvenu à instaurer le cycle durable escompté. Selon Property Guru, les prix de l'immobilier dans les grandes métropoles comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont fortement augmenté, avec une hausse impressionnante de 112 % à Hanoï en seulement cinq ans. Toutefois, cette augmentation des prix est disproportionnée par rapport à l'évolution des revenus des ménages et à la capacité d'absorption du marché. La liquidité du marché s'en trouve donc affaiblie, ce qui constitue l'une des principales causes de la vacance de nombreux logements.

Avertissement : le marché est déséquilibré

La spéculation immobilière galopante représente une menace majeure pour le marché et l'économie. Lorsque les prix des logements s'envolent, de nombreuses personnes, notamment les classes moyennes et populaires, ne peuvent plus se loger. Cela réduit non seulement la liquidité, mais déséquilibre également l'économie, car les abondantes liquidités ne sont pas investies dans le développement durable, mais principalement dans la spéculation.

Actuellement, le stock des entreprises immobilières dépasse 570 000 milliards de VND, ce qui témoigne du déséquilibre entre le développement des projets et la capacité de consommation réelle du marché.

Bien que le secteur immobilier attire d'importants flux de capitaux du système bancaire, la transition entre le crédit et les transactions effectives reste difficile. À ce jour, les stocks des entreprises cotées dépassent 570 000 milliards de VND, révélant un déséquilibre entre le développement des projets et la capacité de consommation réelle du marché. Cette situation constitue la faiblesse du marché immobilier actuel, où les flux de trésorerie ne se convertissent pas en liquidités.

L'une des solutions proposées par les experts consiste à contrôler le flux de crédit vers l'immobilier, notamment les prêts à des fins spéculatives. L'expert Dinh The Hien a mis en garde : « La mentalité du “acheter cher, revendre cher” permet à certains investisseurs de réaliser des profits à court terme, mais crée un cycle de surchauffe qui risque de provoquer un krach boursier. » C'est là le cœur du problème de la non-durabilité du marché immobilier. Maintenir des prix immobiliers excessivement élevés, sans lien avec les revenus et la rentabilité réels, ne peut qu'engendrer de l'instabilité et compromettre le développement durable.

Une autre solution envisageable, proposée par M. Vu Thanh Le, membre du conseil d'administration de la société Phat Dat, consiste à appliquer des mesures fiscales telles que la taxation des résidences secondaires et des terrains non bâtis, ainsi que la déduction des intérêts sur les premiers prêts immobiliers. Cette stratégie a fait ses preuves dans de nombreux pays en période de forte croissance du crédit immobilier. Un contrôle strict des flux de capitaux spéculatifs contribuera à stabiliser le marché et à créer des produits immobiliers répondant aux besoins réels de la population.

Les capitaux affluent « fortement » vers l'immobilier

Indice	Échelle	Croissance
Encours total de la dette immobilière (31 août 2025)	> 4 millions de milliards de VND	+19 % en glissement annuel
Compter la dette totale en cours de l'économie	23,68%	(niveau le plus élevé de l'histoire récente)
Prêts immobiliers aux entreprises	1,79 million de milliards de VND	+24% (le plus chaud)
Prêts à la consommation/à usage personnel	2,28 millions de milliards de VND	+12%

Source : Banque d'État

Les experts estiment également que, pour que le marché immobilier se développe durablement, les projets doivent être juridiquement transparents, répondre à de réels besoins en logement et s'inscrire dans une vision à long terme. Dès lors, le marché immobilier ne sera plus soumis aux fluctuations erratiques de la hausse et de la baisse, mais connaîtra un développement stable, créant une réelle valeur ajoutée pour l'économie et la population.

Bien que l'afflux important de crédits dans l'immobilier puisse stimuler la croissance économique à court terme, un contrôle insuffisant peut avoir de graves conséquences sur la liquidité et la pérennité du marché. Les organismes de gestion doivent prendre des mesures drastiques pour freiner la spéculation et ainsi favoriser un développement substantiel et durable du marché immobilier vietnamien.

Source : https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm