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| La liquidité du marché immobilier s’améliore progressivement. (Photo : Thanh Son) |
Les prix de location des terrains industriels pourraient encore augmenter dans les deux prochaines années
Une enquête menée par CBRE Vietnam Co., Ltd. montre que la demande positive de nombreux secteurs et de nombreuses nationalités contribue à stimuler la croissance des loyers dans de nombreuses localités. Dans le même temps, les prix de location des entrepôts prêts à être construits devraient augmenter légèrement de 2 à 4 % par an au cours des deux prochaines années. Les nouveaux projets avec de bonnes spécifications et des emplacements pratiques auront des prix de location plus élevés que la moyenne du marché.
Au cours des trois trimestres de 2023, les locataires de Chine, du Vietnam, du Japon, des États-Unis et de l'Union européenne (UE) sont des investisseurs actifs à la recherche de terrains industriels et d'entrepôts sur le marché vietnamien ; représentant environ 70 à 80 % du nombre de demandes de location adressées à CBRE, tant dans le Sud que dans le Nord.
En évaluant les tendances futures, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam - succursale de Hanoi , a déclaré que le marché immobilier industriel du Vietnam continuera de connaître de nombreux changements avec l'attente d'une croissance des investissements directs étrangers (IDE), du changement et de la diversification des industries des entreprises d'IDE.
En particulier, selon Mme An, la tendance se concentrera davantage sur le secteur de la haute technologie. Parallèlement, de plus en plus d’entreprises et de locataires intègrent les objectifs de développement durable dans les critères de choix des emplacements pour développer des usines et louer des entrepôts. Cela constituera un facteur favorisant le développement d’une nouvelle offre de bâtiments écologiques à l’avenir.
Cushman & Wakefield Vietnam estime également que le marché de la logistique sera la « poule aux œufs d'or » au Vietnam, car c'est la destination - le premier choix des investisseurs mondiaux dans le secteur de la logistique dans la région Asie- Pacifique .
L'enquête annuelle de Cushman & Wakefield auprès des principaux clients mondiaux en 2022 a révélé que plus de 60 % des répondants ont classé l'Inde comme leur marché émergent préféré (à l'exclusion de la Chine continentale) pour l'investissement. Sur la base des première et deuxième préférences, le Vietnam a été le marché émergent choisi, capturant près de 80 % des votes, dépassant de loin les 75 % de l'Inde, a cité la société.
Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, a déclaré qu'au cours des derniers mois de l'année, lorsque la demande du marché de détail devrait augmenter, la « soif » d'approvisionnement des usines et des entrepôts deviendra encore plus intense.
Actuellement, l'offre totale des entrepôts à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh-Ville n'a atteint que 2 022 000 m2 et 5 130 000 m2 respectivement. Les parcs industriels et les entrepôts logistiques des grandes villes, en particulier Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, connaissent des taux d'occupation élevés, certains endroits atteignant près de 100 %.
La demande va augmenter dans les temps à venir. Surtout lorsque l’offre ne peut pas répondre à la demande, la pression concurrentielle sur les entreprises de vente au détail et de transport s’accroît.
Pourquoi le marché est difficile mais les prix des appartements ne baissent pas ?
Lors de l'annonce du rapport « Évaluation du processus de reprise du marché immobilier vietnamien au troisième trimestre 2023 et prévision de la situation du marché au quatrième trimestre 2023 » par l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) dans l'après-midi du 12 octobre, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe du département de conseil en études de marché et en promotion des investissements immobiliers (VARS) a déclaré que la liquidité du marché immobilier s'améliore progressivement.
Selon Mme Mien, au troisième trimestre, le marché a enregistré 5 750 transactions dans tous les segments ; Ce chiffre est 1,5 fois supérieur à celui du deuxième trimestre et plus de deux fois supérieur à celui du premier trimestre. En particulier, les transactions proviennent principalement du segment des appartements et des produits dont le prix est inférieur à 3 milliards de VND.
Toutefois, au cours des 9 premiers mois de cette année, le volume des transactions n’a augmenté que d’environ 50 % par rapport à la même période de l’année dernière.
En marge de l'annonce du rapport, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a déclaré que le marché immobilier est actuellement très « paradoxal ». Autrement dit, même si le marché est difficile, les prix de l’immobilier ne baissent pas, notamment dans le segment des appartements résidentiels.
« Le phénomène de prix élevés, en hausse ou stables concerne principalement les produits vendus au cœur des grandes villes. L'absence de baisse s'explique par la rareté de l'offre et le manque de fonds fonciers. Bien que le gouvernement s'efforce de lever les obstacles aux nouveaux projets, les progrès restent lents et la disponibilité des produits prendra du temps », a déclaré M. Chung.
En outre, ce dirigeant a également déclaré qu'en raison des coûts d'intrants plus élevés tels que la taxe foncière selon le nouveau cadre de prix, il est assez proche du marché. Auparavant, les impôts pouvaient être payés à chaque phase du projet, mais maintenant ils doivent être payés dans un court laps de temps, obligeant les investisseurs à préparer des flux de trésorerie importants et il n'est pas facile d'emprunter auprès des banques.
Le prix des matières premières a augmenté et les produits mis sur le marché plus tard sont plus chers que ceux mis sur le marché plus tôt en raison de la nécessité d'investir dans des équipements supplémentaires et d'un niveau de finition plus élevé. Compte tenu de ces facteurs, M. Chung a affirmé que les prix des appartements dans les centres-villes ne peuvent que rester les mêmes ou augmenter, mais ne peuvent pas diminuer.
Sur la même route, les prix des terres agricoles à Binh Duong sont trois fois plus élevés qu'à Ho Chi Minh-Ville.
Informations sur Vietnamnet, relatives à l'indemnisation des ménages dont les terres ont été récupérées dans la ville de Thu Duc, lors de la réunion avec les électeurs avant la 6e session de la 15e Assemblée nationale, Unité n° 1 de la ville. Le 11 octobre, certains électeurs ont exprimé leur opinion selon laquelle, bien que sur la même route du quartier de Long Binh, le prix des terres agricoles à Binh Duong soit 3 fois plus élevé qu'à Ho Chi Minh-Ville.
Concernant cette question, le Département de l'économie foncière du Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN&MT) de Ho Chi Minh-Ville a déclaré que le prix spécifique du terrain pour le calcul de l'indemnisation du projet de la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville via la ville de Thu Duc est proche du prix de transfert réel sur le marché.
Le Comité populaire de la ville de Thu Duc a engagé une unité de conseil pour préparer un certificat avec des échantillons d'informations comparant les prix des terres agricoles et d'autres types de terres qui ont été transférés avec succès sur le marché.
Avant de soumettre le dossier au Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement pour qu'il soit soumis au Conseil d'Évaluation Foncière de Ho Chi Minh-Ville pour examen, évaluation et approbation, le Comité Populaire de la Ville de Thu Duc a publié et recueilli publiquement les avis des personnes dont les terres ont été récupérées.
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| Une section du projet composant 1A, section Tan Van - Nhon Trach, phase 1 de la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville est en cours de construction. (Source : Vietnamnet) |
Auparavant, dans la ville de Thu Duc, le projet composant 1A, section Tan Van - Nhon Trach, phase 1, appartenant à la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville, a été mis en œuvre. Le Comité populaire de la ville de Thu Duc a approuvé le plan de compensation, la majorité des gens sont d'accord avec le prix du terrain, donc le Comité populaire de la ville de Thu Duc a terminé le paiement pour mettre en œuvre l'acquisition du terrain.
Selon la Division de l'économie foncière du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, le prix spécifique du terrain pour calculer l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans le cadre du projet Ring Road 3 a été équilibré avec les projets mis en œuvre dans la ville de Thu Duc.
Il est connu que certaines localités déterminent les prix des terres agricoles en collectant des données sur les prix des terres résidentielles, puis en soustrayant les obligations financières à remplir. Les prix des terres agricoles collectés de la manière ci-dessus ne sont pas conformes à la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Le Comité de pilotage du volet 2 du projet d'investissement pour la construction de la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville vient de mettre à jour les résultats de l'acquisition de terrains, de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation dans la ville de Thu Duc et les districts de Cu Chi, Hoc Mon et Binh Chanh.
Au 12 octobre, sur un total de 410.439 hectares de terres à récupérer auprès de 1.678 ménages, les localités ont récupéré et cédé 390.069 hectares de terres à des investisseurs, atteignant un taux de 95,04%.
Parmi ceux-ci, seul le district de Hoc Mon a achevé l'acquisition du terrain et a remis le site à l'investisseur du projet de la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville d'une superficie de près de 90 hectares.
À ce jour, 1 243 ménages touchés ont reçu une indemnisation d'un montant total de plus de 6 510 milliards de VND, atteignant un taux de 74,08 %.
Réglementation sur la construction de logements sur des terrains destinés aux cultures pérennes
Aux termes de l'article 6, clause 1, et de l'article 170, clause 1, de la loi foncière de 2013, les utilisateurs de terres agricoles sont tenus d'utiliser les terres conformément à la planification, au plan d'utilisation des terres, à l'usage des terres, aux limites des parcelles, aux réglementations sur la profondeur souterraine et la hauteur sous plafond, de protéger les travaux publics souterrains et de se conformer aux autres dispositions légales pertinentes.
Dans le même temps, conformément à l’article 10, clause 1, de la loi foncière de 2013, les terres destinées à la culture de cultures pérennes appartiennent au groupe des terres agricoles non destinées à des fins résidentielles. Par conséquent, les ménages et les particuliers ne sont pas autorisés à construire des maisons sur des terres utilisées pour la culture de cultures pérennes.
Si un ménage ou un particulier souhaite construire une maison sur un terrain utilisé pour des cultures pérennes, il doit effectuer des démarches pour changer l'usage du terrain de terrain agricole à terrain résidentiel (ou en fait, on l'appelle aussi terrain résidentiel).
Conformément à l'article 57, clause 1, de la loi foncière de 2013, les cas suivants de changement d'affectation des sols doivent être autorisés par les agences d'État compétentes :
Convertir les terres rizicoles en terres de cultures pérennes, en terres forestières, en terres aquacoles et en terres de production de sel.
Conversion de terres destinées à la culture d’autres cultures annuelles en terres destinées à l’aquaculture en eau salée, en terres de production de sel ou en terres destinées à l’aquaculture sous forme d’étangs, de lacs ou de lagunes.
Conversion de terres forestières à usage spécial, de terres forestières de protection et de terres forestières de production à d’autres fins au sein du groupe des terres agricoles.
Convertir des terres agricoles en terres non agricoles.
Conversion de terres non agricoles attribuées par l'État sans redevance foncière en terres non agricoles attribuées par l'État avec redevance foncière ou bail foncier.
Convertir des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles.
Conversion de terrains destinés à la construction de travaux publics, de terrains utilisés à des fins publiques à des fins commerciales, de terrains destinés à la production non agricole et d'activités commerciales qui ne sont pas des terrains commerciaux ou de service en terrains commerciaux ou de service ; Conversion de terrains commerciaux, de terrains de services, de terrains destinés à la construction de travaux publics en terrains destinés à des installations de production non agricoles.
En bref, si un ménage ou un particulier souhaite changer l’usage d’un terrain destiné aux cultures pérennes en terrain résidentiel, l’autorisation de l’organisme d’État compétent est requise. En d’autres termes, si vous souhaitez convertir un terrain destiné aux cultures pérennes en terrain résidentiel, vous devez demander l’autorisation à l’organisme d’État compétent.
Conformément à l'article 59, clause 2, de la loi foncière de 2013, le Comité populaire au niveau du district décide d'attribuer des terres, de louer des terres et d'autoriser un changement d'utilisation des terres dans les cas suivants :
Attribution de terres, bail foncier, autorisation de changement d'affectation des terres pour les ménages et les particuliers. En cas de location de terres à des ménages et à des particuliers, permettant la conversion de terres agricoles à des fins commerciales et de services d'une superficie de 0,5 hectare ou plus, il doit y avoir une approbation écrite du Comité populaire provincial avant de prendre une décision.
Attribution de terres aux communautés résidentielles.
Par conséquent, si un ménage ou un particulier souhaite changer l'usage d'un terrain destiné aux cultures pérennes en terrain résidentiel, il doit obtenir l'autorisation du Comité populaire du district où se trouve le terrain.
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