Les investisseurs hésitent face aux appartements et se tournent vers le segment haut de gamme ; évaluation du marché 2024-2025

Les investisseurs, désormais délaissés par les appartements, investissent massivement dans l'acquisition de terrains en périphérie des villes ; plus de 1 400 hectares de terres ont été gagnés sur la mer ; les dernières procédures d'attribution et de location de terrains pour les projets d'investissement en zone maritime… voici les dernières actualités immobilières.

Le marché immobilier a récemment montré des signes plus positifs concernant l'accès au capital, tant pour les entreprises que pour les particuliers. (Photo : HA)

Les commentaires des « grands acteurs » sur le marché

Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires, les dirigeants des grandes entreprises ont présenté leurs prévisions et leurs commentaires sur le marché immobilier de cette année, marqué par des opportunités mêlées de défis.

Évaluant le marché immobilier cette année, M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, a déclaré que le point positif réside dans les trois lois relatives à l'immobilier adoptées par l'Assemblée nationale , qui contribueront à rendre le marché plus transparent et plus clair. Cependant, pour que ces lois aient un impact positif sur le marché, il est nécessaire d'attendre l'entrée en vigueur des décrets d'application, a-t-il précisé.

Mme Nguyen Thu Hang, directrice générale de Vinhomes, a estimé que le marché se redressera, mais pas aussi rapidement que prévu.

D'après Mme Hang, le marché a récemment montré des signes plus positifs en matière d'accès au capital, tant pour les entreprises que pour les particuliers. Les acheteurs bénéficient désormais de taux d'intérêt plus avantageux qu'auparavant, avec un taux fixe de 6 à 6,5 % par an pendant les deux premières années. Ces conditions favorables encouragent les acheteurs à revenir sur le marché.

Concernant la société par actions Nam Long Investment, M. Nguyen Xuan Quang, président du conseil d'administration, a souligné à la fois les opportunités et les défis.

M. Quang a analysé que le premier défi est lié au marché et aux produits. Le marché présente un déséquilibre entre l'offre et la demande dans les différents segments immobiliers, et la crise de confiance entraîne une baisse des liquidités et une augmentation des stocks.

Le deuxième défi est d'ordre financier, car les dettes persistent : les échéances des obligations, bien que prolongées, resteront en vigueur en 2024 et 2025. Le troisième défi est d'ordre juridique, car certaines lois se chevauchent encore actuellement.

Toutefois, selon lui, le marché offre également de nombreuses opportunités, telles qu'une forte demande réelle, des segments de logements abordables et le développement du logement social. Les taux d'intérêt des prêts ont baissé, même à un niveau inférieur à celui d'avant la Covid-19, et sont compétitifs par rapport à de nombreux autres pays, ce qui le rend très attractif.

De nouvelles lois relatives à l'immobilier viennent notamment d'être promulguées. Le gouvernement a déployé des efforts considérables pour créer, supprimer et promouvoir les obstacles au marché afin de favoriser un développement durable.

Pour le groupe Dat Xanh, une entreprise qui compte de nombreux projets à Hô Chi Minh-Ville et à Dong Nai, M. Luong Tri Thin, président du conseil d'administration, a déclaré qu'après la fin de la Covid-19, l' économie allait décliner et affecter le marché immobilier.

Après les récentes fêtes du Têt, le marché a commencé à montrer des signes positifs de reprise. Les transactions d'appartements ont repris au premier trimestre, même si elles n'ont pas atteint les niveaux des années précédentes. Toutefois, comparé aux deux derniers trimestres de 2023 et au premier trimestre 2024, le nombre de transactions a doublé, et même triplé à Hanoï.

Dans ce contexte général, M. Thin constate que le marché présente encore des points positifs tels que la rareté de l'offre moyenne ; la demande de logements reste très forte ; les liquidités bon marché actuelles sont très favorables, de nombreux clients empruntent sur une durée de 20 ans, le taux d'intérêt fixe sur 3 ans n'étant que de 5 à 6 % par an.

Globalement, le marché devrait s'améliorer cette année et l'année 2025 connaîtra des changements positifs.

Les prix des appartements se stabilisent, les investisseurs investissent massivement dans l'achat de terrains en banlieue.

Les prix des appartements augmentent continuellement depuis de nombreuses années et ont connu une hausse spectaculaire au cours des premiers mois de cette année. Selon des informations récentes du marché, M. Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a indiqué que le prix de vente moyen de certains projets à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville oscille entre 50 et 70 millions de VND/m².

D'après M. Hai, à Hanoï, les prix des appartements à vendre sont en constante augmentation, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion. On constate notamment une forte hausse des prix dans des immeubles d'appartements anciens, même ceux construits il y a seulement 5 à 10 ans.

Le ministre de la Construction a toutefois fait remarquer que certains immeubles d'appartements ayant connu des hausses de prix soudaines n'avaient enregistré que très peu, voire aucune, transaction.

En réalité, le prix élevé des appartements a freiné de nombreux investisseurs et acheteurs potentiels. Beaucoup ont décidé de suspendre leurs transactions immobilières pour le moment.

Les prix élevés et la rareté des appartements à Hanoï actuellement dissuadent de nombreux investisseurs d'investir dans ce secteur. Les personnes expérimentées profiteront de cette période pour acheter des terrains en périphérie.

De nombreux investisseurs se tournent vers le marché foncier et résidentiel. En effet, les terrains en périphérie des villes restent bon marché, ce qui rend l'investissement dans les appartements plus attractif actuellement. Il est toutefois essentiel de privilégier les biens immobiliers bénéficiant d'un statut juridique clair, d'un plan d'aménagement adéquat et d'un potentiel d'appréciation grâce à de bonnes infrastructures.

Le marché foncier est en pleine effervescence ces derniers temps. Le rapport du marché immobilier du premier trimestre et les prévisions pour le deuxième trimestre de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que de nombreux districts de la banlieue d'Hanoï connaissent une hausse soudaine des prix des terrains, notamment pour les parcelles subdivisées.

Par rapport au quatrième trimestre 2023, les prix des terrains ont augmenté d'environ 5 %, le marché situé en périphérie de Hanoï et à proximité des parcs industriels enregistrant une hausse de 10 à 20 %.

« Dans de nombreuses régions, les prix des terrains ont cessé de baisser. Les terrains dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND en périphérie, en province et en ville, avec un statut légal garanti, des infrastructures et des services publics disponibles, ont enregistré une hausse de prix allant jusqu'à 40 % par rapport à la période la plus difficile du marché », indique le rapport de VARS.

Cette unité a également averti que les investisseurs doivent faire preuve de la plus grande prudence avant d'investir dans l'achat de terrains en ce moment, et qu'ils devraient étudier attentivement les niveaux de prix du segment afin d'éviter la formation de « fièvres virtuelles », susceptibles d'entraîner des risques dangereux, alors que le marché est encore en phase de reprise.

Concernant le marché immobilier cette année, de nombreux experts estiment que « le foncier reste roi » pour l'investissement à long terme. Les investisseurs disposant de capitaux ou ayant recours à un faible effet de levier financier peuvent envisager d'investir.

Bien que le moment soit considéré comme opportun pour envisager d'investir, les experts recommandent également aux investisseurs de bien réfléchir afin d'éviter de tomber dans le « piège » de la baisse des prix.

Récupération de plus de 1 400 hectares de terres dans le district de Yen Dung, Bac Giang

Selon le plan d'aménagement du territoire 2024 du district de Yen Dung, qui vient d'être approuvé par le Comité populaire de la province de Bac Giang, cette localité récupérera 1 411,45 hectares de terres cette année.

Plus précisément, le district de Yen Dung va récupérer 1 360,23 hectares de terres agricoles, dont 1 111,93 hectares de rizières, 20,47 hectares de terres destinées à d'autres cultures annuelles, 208,62 hectares de terres pour les cultures pérennes, 19,21 hectares de terres aquacoles et 51,23 hectares de terres non agricoles. Les communes concernées par ces travaux sont Tien Phong (32 hectares), Yen Lu (221,2 hectares), Tan An (124,66 hectares) et Nham Bien (109,53 hectares).

Un coin de la ville de Nham Bien, district de Yen Dung, province de Bac Giang. (Source : Journal XD)

Le Comité populaire de la province de Bac Giang demande au Comité populaire du district de Yen Dung d'être responsable devant la loi de l'exactitude des informations, données, documents, système cartographique et base de données figurant dans le plan d'utilisation des terres approuvé pour 2024 ; et de la cohérence des informations et données de ce plan avec l'ajustement du plan d'utilisation des terres à l'horizon 2030 et les dispositions légales lors de la proposition d'une liste de travaux et de projets dans la région.

Finaliser la publication de tous les documents approuvés du plan d'aménagement du territoire 2024 sur le portail/site web du Comité populaire du district de Yen Dung, et organiser simultanément l'annonce et la diffusion du contenu du plan susmentionné conformément aux dispositions légales.

Le Comité populaire de la province de Bac Giang a également demandé au district de Yen Dung de procéder à la gestion, à la récupération, à la conversion d'affectation, à l'attribution et à la location des terres conformément au plan d'aménagement du territoire approuvé ; de mettre en œuvre les travaux et projets conformément aux dispositions légales ; et d'organiser des inspections et un contrôle réguliers de la mise en œuvre du plan d'aménagement du territoire 2024 pour les Comités populaires au niveau communal.

Procédures d'attribution et de location de terrains pour les projets d'investissement en mer

Le gouvernement vient de publier le décret 42/2024/ND-CP relatif aux activités de remblaiement maritime. Conformément à ce décret, la zone maritime identifiée pour le remblaiement doit avoir une localisation, une superficie, des limites et des coordonnées précises, déterminées selon les dispositions de la loi sur la topographie et la cartographie. La détermination des zones maritimes destinées au remblaiement et devant être incluses dans les plans d'aménagement du territoire doit respecter les principes énoncés dans la loi foncière de 2024.

Le décret stipule clairement que pour les projets d'investissement en mer ou les projets d'investissement comportant des éléments de remblaiement utilisant des fonds publics, les modalités et procédures d'attribution et de location des terrains doivent être mises en œuvre conformément aux dispositions de l'article 68, paragraphe 3, du décret 43/2014/ND-CP. Dans le cas de projets d'investissement en mer ou de projets d'investissement comportant des éléments de remblaiement visant à constituer des fonds fonciers, une fois les travaux de remblaiement achevés et réceptionnés conformément à la réglementation, l'investisseur doit céder l'intégralité de la zone remblayée et des travaux de construction (le cas échéant) à l'organisme d'État compétent afin que celui-ci procède à l'attribution et à la location des terrains à des organismes et des particuliers, conformément à la législation foncière.

Pour les projets d'investissement impliquant une atteinte à la mer ou les projets d'investissement comportant des éléments d'atteinte à la mer utilisant des capitaux étrangers pour l'investissement public et les projets utilisant d'autres sources de capitaux, l'ordre et les procédures d'attribution et de location des terres sont les suivants : En cas d'attribution et de location des terres par le biais d'une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, l'ordre et les procédures prescrits à l'article 68, paragraphe 5, du décret 43/2014/ND-CP et à l'article 1, paragraphe 21, du décret 148/2020/ND-CP doivent être mis en œuvre ;

En cas d’attribution ou de location de terrains, en cas de sélection d’investisseurs par appel d’offres conformément aux dispositions de la loi sur les appels d’offres ou en cas d’approbation d’investisseurs conformément aux dispositions de l’article 29, paragraphe 3, de la loi sur l’investissement de 2020, l’ordre et les procédures d’attribution et de location de terrains conformément à l’article 68, paragraphe 3, du décret 43/2014/ND-CP s’appliquent ;

En cas d’attribution ou de location de terres non effectuée par le biais d’une vente aux enchères de droits d’utilisation des terres, celle-ci sera mise en œuvre conformément à l’ordre et aux procédures prescrits à l’article 68, paragraphe 3, du décret 43/2014/ND-CP.

Les investisseurs dans des projets d'investissement impliquant l'empiètement sur la mer ou des projets d'investissement comportant des éléments d'empiètement sur la mer lors du dépôt de demandes d'attribution de terres, de location de terres, d'attribution de zones maritimes avec des projets d'investissement impliquant l'empiètement sur la mer ou des éléments d'empiètement sur la mer de projets d'investissement approuvés par les agences étatiques compétentes.

Le Comité populaire provincial décide d'attribuer et de louer des terres simultanément à l'attribution de zones maritimes pour les travaux de remblaiement. Les investisseurs dans des projets d'investissement liés au remblaiement ou dans des projets d'investissement incluant des éléments de remblaiement sont exemptés de frais d'utilisation des zones maritimes pour la réalisation de ces activités.

Le délai pour déterminer que l'utilisateur du terrain doit mettre le terrain en service est calculé à partir de la date de notification d'acceptation des résultats de la totalité ou d'une partie de la zone d'empiètement maritime achevée, en fonction de l'avancement du projet d'investissement relatif à l'empiètement maritime ou des éléments d'empiètement maritime du projet d'investissement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html