Logement : d'une « bulle » à un état plus équilibré
Le marché de l'immobilier résidentiel entre dans un nouveau cycle en 2025. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), sa part dans le total des actifs économiques n'est que d'environ 21 %, bien inférieure à celle des pays développés, ce qui indique un fort potentiel de croissance. Cependant, le marché montre des signes de déséquilibre entre l'offre et la demande, ainsi qu'une hausse rapide des prix, faisant craindre la formation de bulles spéculatives locales.
Ces dernières années, le marché immobilier a enregistré une reprise positive. L'offre de logements neufs et la liquidité tendent à s'améliorer grâce à une plus grande transparence du système juridique, notamment à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Les transactions de logements neufs dans ces deux villes affichent également des signes positifs par rapport aux périodes précédentes.
Les experts affirment que le marché immobilier passe progressivement d'une période de forte croissance, alimentée par un déséquilibre entre l'offre et la demande, à un état plus équilibré. Selon Tran Manh Hung, expert en économie et marchés, le marché doit s'adapter à de nouvelles exigences telles qu'une plus grande transparence, des solutions de financement plus viables pour les acquéreurs et des logements adaptés aux classes moyennes. D'un point de vue commercial, M. Ha The Anh, agent immobilier indépendant à Hanoï, estime que si l'offre reste majoritairement issue du segment haut de gamme, les véritables acheteurs continueront d'être négligés.
Les investisseurs et les acheteurs passent du simple « surf » à l'investissement à long terme ou à une utilisation réelle.
Par ailleurs, VARS a également souligné que la pression sur les prix dans les grandes villes augmente rapidement, dépassant largement les capacités financières de nombreux acheteurs, notamment ceux appartenant à la classe moyenne. Les investisseurs et les acheteurs délaissent les transactions spéculatives au profit d'investissements à long terme ou d'une utilisation réelle, ce qui contribue à un marché plus équilibré.
Il est à noter que, lors de l'analyse du marché immobilier ces derniers temps, les experts économiques s'accordent à identifier plusieurs tendances marquantes. Premièrement, l'offre neuve se concentre sur des projets haut de gamme et onéreux, tandis que le segment du logement abordable souffre d'une grave pénurie. Deuxièmement, les prix de l'immobilier dans les grandes villes continuent d'augmenter fortement, dépassant largement les revenus. Enfin, les investisseurs et les acheteurs délaissent l'achat spéculatif au profit d'investissements à long terme ou d'une occupation réelle, ce qui contribue à un marché plus équilibré.
Les complexes touristiques montrent des signes de reprise, mais ne pourront pas « percer » sans facteurs clés.
Si le marché du logement affiche une dynamique positive, le secteur de l'immobilier touristique reste encore en phase d'exploration malgré la reprise rapide du tourisme . Le tourisme vietnamien a enregistré une forte croissance du nombre de visiteurs internationaux et nationaux en 2025, avec des taux d'occupation hôtelière atteignant en moyenne 59 % dans les principales villes touristiques.
D'après un rapport de DKRA Consulting, le secteur de l'immobilier de villégiature au Vietnam connaît une reprise lente en ce début d'année 2025. L'offre initiale augmente, mais la liquidité reste faible. Le segment des villas de villégiature compte 60 projets, soit environ 2 166 unités, mais seulement 56 unités ont trouvé preneur au cours des deux premiers mois de 2025. Malgré l'augmentation de l'offre initiale, la liquidité demeure faible et les transactions concernent principalement des unités dont le prix est inférieur à 10 milliards de VND. DKRA souligne également que les obstacles juridiques, la faible efficacité d'exploitation et le manque de confiance des investisseurs figurent parmi les raisons qui expliquent le faible essor du marché des villégiature.
Le secteur de l'immobilier touristique ne peut plus se reposer sur l'ancien modèle.
Le rapport de DKRA montre clairement que, malgré une tendance à l'amélioration, le secteur des complexes hôteliers continue de ralentir, les transactions ne se sont pas fortement redressées et les investisseurs restent prudents. Les stocks sont importants et les prix de vente ne reflètent pas le pouvoir d'achat réel.
D'après les experts économiques, la loi foncière de 2024 et les politiques connexes constituent un point positif, car elles représentent un fondement important pour le développement des résidences hôtelières, des villas de villégiature et des résidences secondaires. Ces ajustements contribuent à clarifier la propriété, l'exploitation et la gestion de ces biens, même si certains problèmes restent à résoudre pour que le marché fonctionne efficacement.
Cependant, les principaux obstacles persistent. Premièrement, la proportion de visiteurs internationaux est insuffisante, ce qui rend difficile l'adaptation des offres touristiques aux fluctuations du marché international. Deuxièmement, les infrastructures et le cadre juridique ne sont pas harmonisés dans de nombreuses régions, les projets tardent à démarrer, l'offre neuve est faible et la confiance des investisseurs est fragile. Troisièmement, l'absence d'offre neuve dans de nombreux endroits, conjuguée à un parc hôtelier existant important, crée un cercle vicieux qui freine toute progression.
M. Michael Piro, co-PDG d'Indochina Capital, a estimé que la reprise du tourisme constitue une base solide, mais que l'immobilier touristique ne peut plus se reposer sur l'ancien modèle. L'offre doit évoluer vers une véritable expérience, synonyme d'originalité et de professionnalisme accru. À ce sujet, M. Tran Manh Hung a également souligné : « Le modèle de complexe touristique communautaire, ou complexe écologique ancré dans la culture locale, représente une voie plus pertinente que la construction à outrance de complexes de très grand luxe. »
Ainsi, même si les stations touristiques bénéficient d'une « opportunité en or » grâce à la reprise du tourisme, si elles ne comptent que sur ce facteur sans perfectionner le cadre juridique, les produits et l'expérience client, il leur sera difficile de réaliser un véritable « bond en avant ».
Quelle stratégie faut-il donc mettre en œuvre pour rétablir l'équilibre du marché et favoriser la détente ?
Le marché immobilier de 2025 évolue vers un modèle où l'équilibre, la qualité et l'accessibilité financière deviennent les critères principaux. Selon les experts économiques, pour que les deux segments se développent durablement, il est nécessaire d'agir de concert sur ces facteurs clés.
En matière de logement, la stratégie devrait privilégier l'augmentation de l'offre de logements de gamme moyenne et semi-haut de gamme, tout en diversifiant les implantations vers des zones périurbaines bien desservies, afin de mieux correspondre aux capacités financières réelles des ménages. Parallèlement, la maîtrise des prix et de la spéculation, ainsi qu'une meilleure transparence de l'information, sont indispensables pour éviter une flambée incontrôlée des prix. Enfin, le développement des infrastructures et des services publics permettra aux logements périurbains de gagner en valeur et de devenir plus attractifs.
Le marché immobilier entre dans une période de transition en 2025.
Pour les complexes touristiques, l'enjeu principal est de finaliser le cadre juridique, notamment en matière de propriété, de transfert et d'attraction d'une clientèle touristique diversifiée. Ensuite, les investisseurs doivent restructurer l'offre en privilégiant les expériences, l'identité locale et les services associés, plutôt que de se contenter de construire des complexes et de les vendre. Il est également essentiel de renforcer le lien entre tourisme, transport et immobilier : les infrastructures aéroportuaires, les routes et les services hôteliers de qualité sont des éléments clés. Enfin, il est impératif de renforcer la confiance des investisseurs par une communication claire sur l'avancement des projets, une transparence financière et une exploitation effective.
On constate qu'en 2025, le marché immobilier entre dans une phase de transition, passant d'une pénurie de logements et d'une flambée des prix à un état où l'équilibre, la qualité et l'accessibilité deviennent les critères principaux. Le segment du logement montre des signes de plus grande stabilité, tandis que le segment touristique, malgré son fort potentiel, a encore un long chemin à parcourir pour atteindre sa pleine maturité. Si ces deux segments veulent se développer durablement et contribuer positivement à la société et à l'économie, il est nécessaire non seulement de sécuriser les sources de financement et d'approvisionnement, ou de relancer le tourisme, mais aussi de résoudre simultanément des problèmes tels que la légalité, les infrastructures, les produits, la structure du marché et la confiance des acheteurs. Alors seulement, le marché pourra non seulement se redresser, mais aussi s'épanouir dans une meilleure qualité et une plus grande durabilité.
Source : https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm
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