Selon les données de recherche du groupe DKRA, en juin 2023, le parc immobilier de villégiature à Phu Quoc comptait plus de 17 600 produits. Ce qui en fait le troisième marché en termes de parc immobilier de villégiature, représentant 24 % du parc immobilier total du pays, juste derrière Binh Thuan et Ba Ria-Vung Tau .
L'offre excédentaire est également le principal facteur qui met en difficulté le secteur immobilier touristique de Phu Quoc. Actuellement, Phu Quoc compte près de 300 projets d'investissement touristique , mais seuls 47 projets ont été mis en service, ce qui pourrait gravement affecter le marché local en raison d'une offre excédentaire et entraîner la dégradation de nombreux projets.
De plus, de nombreux investisseurs se sont précipités sur le marché, sans tenir compte d'une orientation commerciale à long terme, se concentrant sur le développement de l'hébergement de luxe, ce qui a entraîné une surabondance de ce segment. On compte actuellement environ 14 000 chambres d'hôtel de milieu et haut de gamme à Phu Quoc, soit près de 50 % du parc hôtelier local. Cependant, le nombre de chambres du segment économique est sous-exploité, alors que la demande y reste élevée.
De nombreux investisseurs qui ont acheté des maisons à Phu Quoc pour les louer ont dû les vendre à perte en raison des difficultés d'exploitation.
Concurrentielles sur un même segment, les performances de l'exploitation immobilière des complexes hôteliers de Phu Quoc sont très faibles. Selon le groupe DKRA, même en haute saison, les hôtels-boutiques, les villas de villégiature et les mini-hôtels affichent des taux d'occupation de 28 à 32 %, majoritairement composés de clients locaux. Avec un taux d'occupation inférieur à 30 %, la marge bénéficiaire n'est que de 0,5 à 1 %.
Le prix moyen des chambres des hôtels haut de gamme sur ce marché oscille actuellement entre 100 et 120 USD/nuit, et le taux d'occupation n'est que de 30 à 35 % en raison d'une concurrence excessive à un même niveau de prix. Cependant, il semble impossible de résoudre ce problème, car baisser les prix pour répondre à la demande rend difficile la rentabilité de l'investissement.
De plus, selon les experts, l'un des facteurs qui rendent l'immobilier touristique peu attractif à Phu Quoc est son manque d'originalité. Ce manque d'originalité est considéré comme un effet néfaste du manque d'études de marché et de culture locale. Au lieu de cela, on observe des modèles stéréotypés, copiés sur d'autres cultures. Ce problème affecte l'expérience des touristes qui viennent ici, mais qui ne ressentent pas l'esprit de la culture locale. Il s'agit d'une faiblesse difficile à corriger dans l'immobilier touristique de Phu Quoc, lorsque le tourisme durable n'est pas pris en compte par les investisseurs.
Avec de nombreux avantages à exploiter l’immobilier de villégiature, de nombreux investisseurs sont confrontés à des difficultés en raison du problème de l’offre excédentaire.
Comparée aux autres destinations touristiques du Vietnam, Phu Quoc bénéficie d'un avantage concurrentiel en matière d'exemption de visa pour les visiteurs internationaux. Selon cette politique, les touristes de toutes nationalités sont exemptés de visa à condition d'entrer directement à Phu Quoc et de ne pas se rendre dans d'autres localités.
Cependant, le nombre de lignes et la fréquence des vols constituent un obstacle à la promotion de la politique concurrentielle de Phu Quoc. Par exemple, d'autres destinations touristiques célèbres du Vietnam, comme Phuket (Thaïlande) et Bali (Indonésie), proposent des vols très diversifiés en provenance de nombreuses grandes régions du monde . Les vols vers ces deux destinations représentent respectivement 150 % et 430 % de ceux de Phu Quoc, sans compter les correspondances intérieures dans les deux pays mentionnés ci-dessus.
De nombreux avis s'accordent à dire que pour améliorer la situation actuelle et favoriser le développement du marché immobilier touristique de Phu Quoc, il est nécessaire que la localité s'engage à améliorer les infrastructures, les liaisons routières et à promouvoir son image afin d'attirer les touristes. Parallèlement, il faut se concentrer sur le développement d'un tourisme durable, respectueux de la culture locale, et enrichir l'expérience des touristes, notamment des touristes étrangers potentiels.
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