Développement du logement social à Hô-Chi-Minh-Ville - Partie 2 : Pourquoi y a-t-il toujours une pénurie de logements sociaux ?

Les entreprises ont peur des... procédures

Selon le département de la construction de la ville d' Hô Chi Minh -Ville, le taux d'achèvement des logements sociaux n'a pas atteint les objectifs, car les travaux d'indemnisation et de déblaiement des sites dans certains projets de logements sociaux sont difficiles, prolongés, et l'avancement des projets est lent, voire impossible.

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Une série de projets d'appartements dans le quartier d'An Lac (Hô Chi Minh-Ville).

Pour les projets de logements commerciaux (NƠTM) dont la superficie d'utilisation des terres dépasse 10 hectares, bien que le fonds foncier de 20 % destiné à la construction de logements sociaux ait été déterminé, l'investisseur du projet tarde à mettre en œuvre l'indemnisation pour le déblaiement du site ou à investir dans la construction d'infrastructures techniques, de sorte que l'investissement dans la construction n'a pas été réalisé.

« Les investisseurs des projets NƠTM tardent à céder 20 % du fonds foncier à l'État pour la réalisation d'investissements dans la construction de logements sociaux, ou à mettre en œuvre ces projets sur ces 20 % de terrain. Les sources de financement à long terme nécessaires aux investisseurs pour financer ces projets, aux emprunts pour la construction et aux bénéficiaires des politiques de logement social pour acquérir des logements ne sont pas stables », a ajouté un représentant du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville.

Par ailleurs, selon M. Nguyen Duy Chuyen, expert en finance et en immobilier, Hô Chi Minh-Ville ne manque pas de terrains, mais plutôt d'une planification systématique. « Si un quartier est entièrement aménagé avec des infrastructures, des écoles, des parcs et des transports, il est tout à fait possible d'y construire des dizaines d'immeubles d'habitation. Mais lorsque la planification est fragmentée et que le terrain est divisé en petites parcelles, seules quelques dizaines de maisons individuelles peuvent être construites, ce qui entraîne un gaspillage considérable de fonds publics », a déclaré M. Nguyen Duy Chuyen.

De plus, les procédures d'investissement pour les projets de logements sociaux demeurent complexes. Outre les procédures d'approbation des politiques d'investissement, d'agrément des investisseurs, d'approbation du plan détaillé à l'échelle 1/500, d'approbation de l'investissement, d'attribution des terrains, de calcul des redevances foncières et de constitution des dépôts, similaires à celles requises pour le logement commercial, les projets de logements sociaux doivent procéder à des évaluations des prix des logements sociaux, confirmer les bénéficiaires des acquisitions et des contrats de location-acquisition, et examiner les documents, etc. Ces démarches allongent les délais, augmentent les coûts d'opportunité et découragent les investisseurs. Par ailleurs, le mécanisme d'évaluation foncière et de détermination des obligations financières reste lourd et implique des chevauchements entre les organismes.

« Les raisons du manque de logements sociaux sont multiples, mais la principale réside dans la complexité des procédures d'obtention des permis de construire. Or, la construction de logements commerciaux est plus simple et plus rentable ; pourquoi donc opter pour une solution plus complexe et moins lucrative ? Par ailleurs, la planification urbaine est inadaptée. De nombreux terrains ne permettent que la construction de maisons individuelles de faible hauteur et à faible densité, ce qui rend impossible la réalisation de projets de logements sociaux de grande envergure », a déclaré M. Nguyen Duy Chuyen.

Les entreprises de ce secteur sont confrontées non seulement à des difficultés procédurales, mais aussi à de nombreuses difficultés financières. M. Nguyen Van Thanh Huy, directeur général adjoint de Becamex IDC Corporation, a déclaré : « Le principal défi pour les entreprises réside dans la pression sur les capitaux et le coût des intrants. Les dépenses liées au déblaiement des terrains, aux investissements dans les infrastructures et aux intérêts des emprunts ont toutes fortement augmenté, tandis que la marge bénéficiaire du segment du logement social reste faible, ce qui complique la gestion de la trésorerie. »

De plus, la mise en œuvre d'un projet de logement social prend souvent de nombreuses années en raison des procédures juridiques, depuis le changement de destination du sol et l'approbation du plan d'aménagement jusqu'à l'obtention des permis de construire, la construction elle-même et les démarches pour la délivrance des attestations de logement social… « Ces longues procédures entraînent la stagnation de nombreux projets, une augmentation des coûts et des risques financiers. Sans mécanisme de soutien spécifique, il est très difficile pour les entreprises de maintenir leur motivation à investir sur le long terme », a souligné M. Huy.

Selon M. Nguyen Van Thanh Huy, une autre difficulté réside dans la nécessité de concilier objectifs sociaux et efficacité économique . Le logement social est contraint de maintenir des prix de vente bas, tandis que les coûts des matériaux, de la main-d'œuvre et des infrastructures restent alignés sur les prix du marché. En l'absence de sources de crédit préférentielles ou de mécanismes de soutien des prix, les entreprises ne dégagent quasiment aucun profit. Ceci explique pourquoi le nombre d'entreprises investissant dans le logement social est très faible comparé au secteur du logement commercial.

Il subsiste encore de nombreuses lacunes.

Outre la lourdeur des procédures juridiques, le logement social souffre également d'un problème d'emplacement géographique inadapté. Mme Pham Thi Hang, enseignante dans l'arrondissement de Chanh Hung (Hô-Chi-Minh-Ville), témoigne : « Mon lieu de travail se situe en plein centre-ville, tandis que la plupart des logements sociaux sont construits dans des zones périphériques comme Binh Duong ou Hoc Mon. Il m'est donc très difficile de me déplacer, d'enseigner et de m'occuper de ma famille. »

Le Dr Nguyen Kim Duc, directeur adjoint de l'Institut de recherche et de conseil en développement régional de l'Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le foncier disponible pour le logement social à Hô Chi Minh-Ville demeure très limité. Dans de nombreux endroits, le terrain existe, mais les infrastructures techniques et sociales nécessaires, telles que les transports, les écoles et les hôpitaux, font défaut, ce qui complique la mise en œuvre efficace des projets. « Il est impossible de créer un quartier résidentiel durable sans infrastructures de services ni espaces de vie connectés », a commenté M. Duc.

De plus, bien que la ville d'Hô Chi Minh dispose d'une politique de prêts aux personnes à faibles revenus par le biais du Fonds municipal de développement du logement (jusqu'à 900 millions de VND avec un taux d'intérêt préférentiel de 4,7 %/an), le montant de ce prêt reste faible par rapport à la valeur de la maison et le nombre de bénéficiaires est limité.

« Les conditions d'acquisition d'un logement social sont également inadéquates. Seuls ceux qui rencontrent de réelles difficultés et ne possèdent pas de bien immobilier peuvent acheter, mais la réglementation actuelle ne s'applique qu'à une seule province. Par conséquent, il arrive que des personnes possédant plusieurs maisons dans d'autres provinces puissent acquérir un logement social si elles n'en possèdent pas à Hô Chi Minh-Ville. À l'inverse, des travailleurs percevant un revenu d'environ 16 millions de yuans par mois sont exclus du marché car ils ne remplissent pas les conditions requises », a analysé M. Chuyen.

De plus, il subsiste une situation où de nombreux logements sociaux sont enregistrés au nom de personnes qui n'en ont pas réellement besoin. Cela fausse les politiques de protection sociale et nuit à la confiance du public dans le programme de logements sociaux.

Article final : Créer un mécanisme transparent pour prévenir la spéculation

Source : https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm