Depuis plusieurs mois, M. Tran Son (40 ans, résidant à Hoang Mai, Hanoï) publie régulièrement des annonces pour un domaine d'hébergement de plus de 3 hectares à Ba Vi sur de nombreux canaux d'information. Son terrain comprend plus de 500 mètres carrés de terrain résidentiel, acquis pour 20 milliards de VND. Fin 2021, sa famille a investi 15 milliards de VND supplémentaires pour construire un domaine d'hébergement comprenant plus de 5 villas spacieuses et pratiques, dans l'espoir de développer un modèle économique de tourisme de villégiature, en exploitant un important fonds foncier et en offrant davantage de travail et de revenus à toute la famille. Cependant, gérer un domaine d'hébergement n'est pas simple ; sa famille a constaté que les problèmes et les coûts étaient trop importants.
Le marché de l'hébergement chez l'habitant est morose en pleine haute saison touristique. (Photo d'illustration)
En raison de l'importance des emprunts nécessaires pour investir, des taux d'intérêt élevés et de la faible rentabilité de l'entreprise, M. Son et son épouse ont dû vendre leur maison d'hôtes pour récupérer leur capital. Le prix de vente a été fortement réduit, mais aucun acheteur n'a encore été trouvé. Le nombre de demandes est également faible, car la valeur du terrain est importante et le marché des maisons d'hôtes n'est plus aussi dynamique qu'avant.
« Si il y a de nombreuses années, les séjours chez l'habitant prospéraient comme une nouvelle tendance dans le secteur de l'immobilier, aujourd'hui ce modèle est devenu saturé et même déficitaire », a déclaré tristement M. Son.
Partageant le même avis que M. Son, Mme Pham Loan (propriétaire d'une maison d'hôtes à Luong Son - Hoa Binh ) a admis que gérer une maison d'hôtes n'est pas simple. « Outre l'investissement dans le terrain, la conception et la construction d'une maison d'hôtes sont très coûteuses, car il ne s'agit pas seulement de construire une maison, mais aussi de disposer d'infrastructures synchrones suffisantes pour garantir un paysage naturel magnifique et attrayant. Plus une maison d'hôtes est récente, unique et bien investie, plus elle attirera les touristes. Cependant, comparés aux sommes dépensées, les bénéfices ne suffisent actuellement pas à couvrir les coûts, et la plupart des entrepreneurs doivent emprunter auprès des banques. Surtout en cette période de taux d'intérêt élevés, le paiement des intérêts représente un fardeau considérable », a déclaré Mme Loan.
Selon Mme Loan, malgré les investissements importants dans son hébergement, le nombre de touristes est instable. « L'entreprise a investi dans la prospection de clientèle sur de nombreux canaux touristiques, notamment en publicité et en sites web, mais le nombre de clients est faible et les chambres sont rarement complètes. Parallèlement, le propriétaire de l'hébergement doit maintenir ses effectifs pour assurer son fonctionnement. Même si l'activité est favorable, il faudra cinq ans à l'investisseur pour récupérer son capital. Par conséquent, ceux qui utilisent l'effet de levier financier pour exercer ce type d'activité s'exposent à de nombreux risques de faillite », a ajouté Mme Loan.
Mme Nguyen Hong Nhung, investisseuse dans l'hébergement chez l'habitant depuis de nombreuses années, a déclaré que le marché de l'hébergement chez l'habitant s'est « effondré » en partie parce que de nombreuses personnes se sont précipitées pour investir, suivant la tendance précédente, sans anticiper le creux de la vague immobilier de mi-2022 à aujourd'hui. « La plupart des amis que j'ai rencontrés plus tard dans le secteur de l'hébergement chez l'habitant étaient des amateurs, suivant la tendance lorsque le marché s'est enflammé il y a trois ans. À l'époque, le taux d'intérêt des prêts n'était que de 7 à 8 %, mais aujourd'hui, les investisseurs doivent supporter un taux d'intérêt de 12 à 13 %. Avec des taux d'intérêt toujours élevés, un marché immobilier atone et une économie difficile entraînant une faible fréquentation touristique, comment l'hébergement chez l'habitant peut-il générer des bénéfices ? De nombreux investisseurs dans l'hébergement chez l'habitant aujourd'hui, certains tentent de gérer leurs affaires avec modération, mais la plupart cherchent surtout à vendre . »
Une enquête menée par les journalistes de VTC News montre également qu'il existe aujourd'hui de nombreuses informations sur le segment de l'immobilier chez l'habitant à vendre sur les forums.
Sur la page fan de Homestay Ba Vi, à Hanoï, une zone d'hébergement de près de 7 000 m² (dont 200 m² de terrain résidentiel), récemment construite et en cours de construction, a dû être mise en vente au prix réduit de 9 milliards de VND. Selon les estimations des agents immobiliers, la valeur de la zone d'hébergement est estimée entre 13 et 15 milliards de VND. Cependant, face à des difficultés financières, le propriétaire doit vendre rapidement, acceptant une réduction sans précédent.
Faites la promotion de votre hébergement chez l'habitant sur les chaînes immobilières. (Capture d'écran)
Sur la chaîne d'hébergement Hoa Binh, une zone d'hébergement à Luong Son, d'une superficie de 6 000 m², dont 400 m² de terrain résidentiel, est également proposée à la vente pour plus de 15 milliards de dôngs. Un agent immobilier a déclaré que ce montant ne représentait que 70 % de la valeur d'investissement initiale du propriétaire de l'établissement d'hébergement.
À Ba Vi, le propriétaire d'un terrain de 1,4 hectare, considéré comme bénéficiant d'un emplacement privilégié avec un lac et un ruisseau, très adapté au tourisme de villégiature, est également proposé à la vente au prix de 26 milliards de VND.
Un complexe hôtelier chez l'habitant à Yen Bai, Ba Vi, d'une superficie de 2 500 m2, un terrain résidentiel de 500 m2, est au prix de 24 milliards de VND.
Selon M. Pham Van Nam, agent immobilier spécialisé dans les résidences de villégiature en banlieue de Hanoï, le nombre de clients souhaitant vendre des hébergements chez l'habitant a doublé à tripler cette année par rapport aux années précédentes. Malgré la baisse des prix de vente, le nombre de transactions réussies est faible. « Depuis le début de l'année, je n'ai conclu aucune transaction liée au segment des hébergements chez l'habitant. Non seulement parce que le marché immobilier touche le fond, mais aussi en partie parce que la tendance à investir dans les hébergements chez l'habitant est saturée. La tendance à « quitter la ville pour retourner en forêt » a perdu de son attrait. Aujourd'hui, la plupart des agences immobilières, même si elles disposent de fonds, privilégient encore les placements sûrs dans les grands centres, principalement des maisons en ville, afin de préserver la valeur de leurs biens, plutôt que d'acheter des hébergements chez l'habitant en banlieue. De plus, dans un contexte de resserrement du crédit bancaire, de taux d'intérêt élevés et de ralentissement du tourisme, rares sont ceux qui osent investir dans les hébergements chez l'habitant . »
S'exprimant sur le secteur actuel de l'hébergement chez l'habitant, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a mis en garde contre l'utilisation de leviers financiers pour les entreprises. Selon M. Dinh, de nombreux enseignements ont été tirés, allant jusqu'à la perte d'actifs due à des investissements effectués avec des flux de trésorerie empruntés sans tenir compte de l'équilibre entre taux d'intérêt et recettes/dépenses. L'hébergement chez l'habitant exige notamment de solides connaissances et une expérience pratique en matière de gestion de trésorerie, d'efficacité des investissements, d'exploitation et de service client.
« Tout type de bien immobilier doit éviter les investissements massifs et les tendances, car en abuser peut facilement conduire à l'effondrement. En effet, dans de nombreuses banlieues de Hanoï, on constate actuellement une situation courante où plus de la moitié des villages et des communes abritent des hébergements chez l'habitant et des complexes hôteliers, tandis que le nombre de touristes qui viennent y faire des expériences est faible et insuffisant pour générer des bénéfices par rapport au capital investi », a déclaré M. Dinh.
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