Resserrement des prêts immobiliers : le marché pourrait ralentir mais devient plus transparent

M. Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté de Finance et de Banque de l'Université Nguyen Trai, a déclaré qu'à court terme, la réglementation susmentionnée pourrait entraîner une stagnation temporaire du marché, en particulier sur le segment primaire et pour les projets en début de mobilisation de capitaux. Certains investisseurs utilisant un effet de levier à court terme verront leurs opportunités réduites et la liquidité diminuer légèrement.

Il s’agit toutefois, à moyen et long terme, d’un processus de purification nécessaire : les flux de crédit seront régulés vers de vrais acheteurs et de vrais projets ; la qualité des garanties bancaires sera améliorée et la confiance du marché sera renforcée sur une base plus transparente et plus stable.

Mise en œuvre de manière coordonnée, avec des directives claires, des mécanismes de blocage transparents et des processus de contrôle des risques standardisés, cette politique permettra non seulement d'empêcher les flux de capitaux, mais aussi de créer un cadre opérationnel plus sûr pour les banques, les entreprises et les acheteurs. Dès lors, le marché immobilier pourra passer d'une « croissance par effet de levier » à un « développement fondé sur la capacité financière réelle et la valeur réelle des actifs ».

Resserrement des prêts de dépôt immobilier : Le marché sera purifié. (Photo d'illustration : Minh Duc).

M. Huy a en outre analysé que la Banque d'État de la région 2 exige des banques qu'elles arrêter de prêter des paiements de dépôt Le recours à un « accord écrit » (ou à un formulaire similaire) lors de l’achat d’un bien immobilier est une mesure stratégique de régulation du crédit, démontrant la direction prudente de l’agence de gestion dans le contrôle des risques et la réorientation des flux de capitaux vers les objectifs de développement durable.

Il ne s’agit pas en substance d’une mesure de resserrement extrême, mais d’une mesure d’ajustement nécessaire pour garantir la sécurité du système financier et bancaire, tout en rétablissant la discipline sur le marché immobilier après une période de forte croissance et d’endettement élevé.

En matière de crédit immobilier, les banques ne prêtent généralement que 50 à 70 % de la valeur estimée du bien et ne déboursent que lorsque le client a complété les fonds propres. Cependant, on observe récemment un phénomène où certains clients empruntent des fonds pour verser l'acompte, c'est-à-dire lorsque le bien n'est pas encore constitué, que le projet ne remplit pas encore les conditions légales, ou encore qu'il n'existe que sous la forme d'un contrat de réservation ou d'un contrat d'acompte initial.

À cette époque, les banques octroyaient des prêts sur la base d’« accords » dépourvus de base juridique claire, ce qui entraînait des flux de crédit vers des zones à haut risque, conduisant facilement à des litiges et à des créances douteuses.

De plus, les prêts sur dépôt alimentent par inadvertance des activités spéculatives, lorsque certains investisseurs utilisent le même montant de capital pour déposer de nombreux produits différents, en espérant que la banque continuera à débourser en fonction du ratio.

Ce cycle d'endettement crée une forte demande d'investissement, contribuant à la hausse des prix, affectant fortement l'équilibre offre-demande et rendant le marché vulnérable à la surchauffe. Lorsque la tendance s'inverse, les transactions à effet de levier se retirent rapidement, entraînant un risque d'annulation des dépôts et de suspension des paiements, exerçant une pression sur les investisseurs et augmentant les risques pour le système de crédit.

Dans ce contexte, la suspension des prêts de dépôt peut être considérée comme une mesure de précaution raisonnable, contribuant au retour du marché à une orbite financière saine. Cette politique vise à protéger les acquéreurs immobiliers en obligeant les transactions à revenir à un cadre juridique standard : ce n'est que lorsque le projet est éligible à la vente, que le bien est évalué de manière transparente, que la banque accorde le crédit et effectue les versements en fonction de l'avancement des travaux. Les acquéreurs doivent disposer d'un montant de fonds propres correspondant, ce qui les incite à réfléchir plus attentivement avant de verser un dépôt, minimisant ainsi le risque de se retrouver pris dans des projets juridiquement inachevés ou aux contrats complexes.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également déclaré qu'il était nécessaire d'exiger des établissements de crédit qu'ils ne prêtent pas ou ne paient pas de dépôts pour effectuer des transactions futures qui, au moment du dépôt, ne remplissaient pas les conditions.

« En cas de lotissement et de vente illégaux de terrains ou de projets d'appartements dont les fondations n'ont pas été achevées et ne remplissent pas les conditions de mobilisation de capitaux réglementaires, les clients ne pourront pas emprunter de capital pour effectuer un dépôt. Cette mesure vise à protéger les droits et intérêts légaux et légitimes des clients qui achètent ou louent des biens immobiliers et des futurs logements, et à contribuer à la construction d'un marché immobilier sain », a déclaré M. Le Hoang Chau.

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a également exprimé son accord avec cette nouvelle exigence, car elle contribuera à assainir le marché et à réduire les risques pour les banques et les emprunteurs. M. Tuan a également indiqué que les investisseurs ne disposant pas du statut juridique suffisant pour vendre des produits doivent mobiliser des capitaux par le biais des dépôts. Par conséquent, le resserrement des conditions de crédit contribuera à éliminer les investisseurs aux finances fragiles.

Quant aux clients qui empruntent dès le dépôt, cela témoigne également d'une faible capacité financière et d'un comportement spéculatif qui les conduit à attraper des voleurs à mains nues. Un assouplissement des conditions de remboursement des prêts pour le dépôt pourrait réduire le nombre d'acheteurs spéculatifs, de surfeurs et de personnes n'ayant pas de réels besoins en matière de logement, aidant ainsi les acquéreurs ayant de réels besoins à se rapprocher de l'accession à la propriété.

Selon lui, cette exigence vise à contrôler strictement l'utilisation du capital des emprunteurs et à contrôler les risques de crédit.

Pour les projets éligibles à la mise en œuvre conformément aux dispositions légales, au moment du dépôt, les établissements de crédit continuent de prêter pour rémunérer les dépôts nécessaires à la réalisation des transactions futures normales. Il ne s'agit donc pas d'une mesure de restriction des fonds propres ; le marché immobilier ne sera donc pas fortement affecté.

Les entreprises immobilières qui respectent la loi ne sont pas concernées car les futurs projets immobiliers et de logements qui remplissent les conditions de mobilisation de capitaux peuvent toujours être utilisés par les clients pour emprunter du crédit afin de payer les dépôts.

Les acheteurs de maisons limiteront les risques. (Illustration : Minh Duc).

S'exprimant précédemment sur cette question, l'expert économique Dr Dinh The Hien a également déclaré que le principe de fonctionnement des banques est la gestion des risques. Les banques accordent généralement des prêts en fonction de la nature du dossier. De plus, l'apport initial est très faible et ne constitue qu'un début. Si l'acheteur immobilier ne le possède pas, comment la banque peut-elle oser prêter ?

L'annulation de dépôts et de biens immobiliers ne répondant pas aux conditions requises pour mener à bien les procédures légales est normale et fréquente. Dans ce cas, le prêt sera trop risqué pour devenir une créance irrécouvrable pour la banque.

Selon lui, les activités d'investissement telles que les dépôts et les apports initiaux en capital ne justifient pas de prêter aux banques. Outre la réglementation imposant de prouver la capacité financière lors de l'envoi d'enfants étudier à l'étranger et de garantir un apport en capital pour la création d'une entreprise, les banques accordent des prêts, ce qui rend inutile la preuve de la capacité financière pour ces activités.

Par conséquent, ce travail est nécessaire et approfondi pour accroître la sécurité du système bancaire, sans affecter la situation générale des prêts des banques ni le marché immobilier.

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