Le revenu moyen des habitants d'Hô Chi Minh-Ville et le prix des logements varient d'un facteur 30.

Công Luận•21/07/2023

Dans son évaluation globale du marché immobilier à Hô Chi Minh-Ville, Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills, a déclaré que le premier semestre 2023 n'avait pas montré beaucoup de signes d'amélioration en raison d'une offre limitée et des inquiétudes des acheteurs dans un contexte économique difficile.

Le revenu moyen des habitants et les prix des maisons à Ho Chi Minh-Ville diffèrent jusqu'à 30 fois (Figure 1). — Performance du segment du marché des appartements à Hô Chi Minh-Ville - Source : Savills

Selon les données de Savills, sur le segment des appartements, l'offre neuve a chuté de 86 % sur un an pour atteindre 1 980 unités, dont seulement 19 % au deuxième trimestre. Aucune nouvelle offre d'appartements de catégorie A n'a été enregistrée, tandis que les appartements de catégorie C représentaient 77 % du marché. L'offre primaire s'élevait à 6 700 unités (en baisse de 59 % sur un an) ; les appartements de catégorie C représentaient 45 %, ceux de catégorie B 35 % et ceux de catégorie A 20 % du marché.

Le prix de vente moyen pour ce segment immobilier est de 125 millions de VND/m2 (surface utile nette), soit une augmentation de 44 % sur un an en raison du prix élevé des biens de catégorie A et B.

Mme Giang Huynh, directrice adjointe de la recherche et du développement chez S22M Savills à Hô Chi Minh-Ville, a fait remarquer que les prix actuels des appartements sont environ 30 fois supérieurs au revenu moyen des habitants de la ville.

« Le revenu moyen d'un ménage à Hô Chi Minh-Ville n'est que d'environ 15 millions de dongs par mois. Parallèlement, le prix moyen d'un appartement dans un programme immobilier neuf se situe actuellement entre 5,5 et 6 milliards de dongs. L'écart est de plus de 30 fois », a commenté un expert de Savills.

Le revenu moyen des habitants et les prix des maisons à Ho Chi Minh-Ville diffèrent jusqu'à 30 fois (Figure 2). — Mme Giang Huynh, directrice adjointe du département Recherche et S22M, Savills Hô Chi Minh-Ville

Mme Giang Huynh a analysé qu'avec ce niveau de revenu, si les gens sont capables d'épargner 40 à 50 % par mois, il leur faudrait plusieurs décennies pour pouvoir acheter une maison, en supposant qu'ils n'utilisent pas de crédit ni ne reçoivent d'aide de leurs proches.

« Il serait très difficile pour un ménage disposant d'un revenu net moyen d'acheter une maison à Hô Chi Minh-Ville actuellement. Par conséquent, pour acheter un logement, il faut un revenu assez élevé, ainsi qu'un effet de levier financier, afin de pouvoir acquérir un appartement moyen », a déclaré Mme Giang.

D'après une étude de Savills, les ventes d'appartements au premier semestre ont atteint 1 170 unités, soit une baisse de 90 % sur un an ; plus de 300 transactions ont été enregistrées au deuxième trimestre. Le taux d'absorption pour les six premiers mois s'est établi à 17 %, en recul de 56 points de pourcentage sur un an. Les appartements de catégorie C ont été les plus prisés, représentant 62 % des ventes. Les appartements dont le prix était inférieur à 5 milliards de dongs ont répondu aux besoins de nombreux acheteurs.

Le taux d'absorption des villas et des maisons de ville est à son plus bas niveau depuis 10 ans.

À noter que Savills n'a enregistré aucun nouveau projet de villa ou de maison de ville au cours du premier semestre 2023, en raison des difficultés rencontrées par les promoteurs pour lever des capitaux, de la rareté des terrains vacants et de la complexité des procédures juridiques.

Durant cette période, seuls trois projets existants ont lancé 414 nouveaux logements. Les logements dont le prix dépassait 30 milliards de VND représentaient 78 % de l'offre, principalement situés à Thu Duc. À Hô Chi Minh-Ville, seulement 13 % de l'offre neuve était proposée à moins de 10 milliards de VND par logement.

Toutefois, le taux d'absorption au premier semestre 2023 a atteint son niveau le plus bas en 10 ans, à 15 %. Le nombre de transactions au premier semestre 2023 n'a été que de 158 unités, soit une baisse de 74 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Le département de recherche de Savills estime que les stocks élevés et les nouveaux produits coûteux mettent à l'épreuve la liquidité, car les prix sur le marché primaire ont augmenté de 48 % en glissement annuel pour atteindre plus de 300 millions de VND/m2 de terrain au cours des six premiers mois de l'année.

Cette année, certains promoteurs ont proposé des programmes de location garantis avec des rendements fixes, des périodes prolongées de taux d'intérêt préférentiels et des échéanciers de paiement plus longs.

« La prudence des acheteurs continue de peser sur la liquidité du marché. Toutefois, les perspectives s'amélioreront grâce à des mécanismes immobiliers spécifiques, à la politique monétaire et aux investissements dans les infrastructures », a prédit Troy Griffiths.

Au second semestre 2023, Savills Vietnam prévoit la mise sur le marché de 8 450 appartements. La catégorie B représentera 54 %, la catégorie C 39 % et la catégorie A 7 %. Parmi les projets phares, citons Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 et La Partenza ; les réservations sont actuellement ouvertes pour ces projets, dont le lancement est prévu au troisième trimestre 2023. Concernant les villas et maisons de ville, 500 unités devraient être proposées à la vente d’ici la fin de l’année.

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