Hô-Chi-Minh-Ville utilise le TOD pour reconstruire un espace super-urbain

Le modèle de développement urbain axé sur le transport en commun (TOD) doit être identifié comme l’épine dorsale de la reconstruction de Hô Chi Minh-Ville après la fusion.

Le métro ouvre de nouveaux espaces à l'économie d'Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

La fusion de Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau n’est pas simplement un changement sur la carte administrative.

La résonance entre un centre de services financiers, une capitale industrielle et une porte d’entrée maritime internationale promet de créer un pôle de croissance économique unifié doté d’une compétitivité exceptionnelle.

Locaux pour la mise en œuvre du TOD

Parallèlement, la pression sur les infrastructures, le logement et les services publics augmente de manière exponentielle, ce qui exige une planification et un cadre institutionnel plus rigoureux. À défaut, la mégapole d'Hô-Chi-Minh-Ville risque de devenir un géant incontrôlable. À ce moment-là, les problèmes anciens non seulement ne seront pas résolus, mais s'aggraveront.

Dans ce contexte, le modèle de développement urbain axé sur les transports en commun (TOD) a été identifié comme l'épine dorsale de cette reconstruction. La décision de fusion a involontairement rendu obsolètes les plans individuels précédents, tout en créant une occasion en or de façonner un réseau ferroviaire urbain entièrement nouveau, d'une échelle d'environ 1 000 km.

Il ne s'agit pas simplement de la somme de projets anciens, mais d'une stratégie de création d'espace, avec un réseau de métro non seulement radial, mais aussi de grande envergure, reliant les régions de manière significative. Des projets tels que le prolongement de la ligne de métro 1 jusqu'à Binh Duong , la ligne ferroviaire Thu Thiem - Long Thanh ou la ligne Hô-Chi-Minh-Ville - Can Gio (qui peut atteindre Vung Tau) constituent les premiers éléments de cette épine dorsale.

Le réseau de transport décrit ci-dessus servira de base à la mise en œuvre du modèle TOD à un niveau supérieur, à l'instar de ce que Tokyo ou Séoul ont déjà fait. Cette approche fera de chaque station de métro non seulement un point de transit, mais aussi le cœur d'un centre urbain dynamique, autonome en services et en emplois.

Le réseau ferroviaire devient un outil de réorganisation de l'espace de Hô-Chi-Minh-Ville, favorisant un développement équilibré et réduisant la pression sur le centre-ville. Cependant, pour concrétiser cette vision, la municipalité doit lever trois obstacles politiques inhérents, désormais plus complexes à l'échelle régionale.

Réaménagement de l'espace urbain

Le premier problème est celui du foncier . La concentration d'importants fonds fonciers pour les projets TOD par les mécanismes traditionnels de recouvrement administratif révèle de nombreuses lacunes, telles que des retards, des coûts exorbitants et des conflits sociaux. De nombreux pays ont appliqué avec succès un outil plus efficace : le modèle de « réaménagement foncier ».

Hô-Chi-Minh-Ville décide de développer des centres commerciaux et de services de haute qualité associés au TOD - Photo : QUANG DINH

Dans ce modèle, l'État et la population coopèrent pour réaménager l'espace, partageant les bénéfices de la plus-value foncière après les investissements en infrastructures. Les citoyens deviennent partenaires plutôt que sujets de la récupération des terres. Bien que ce concept n'ait pas été clairement institutionnalisé dans la loi foncière de 2024, la recherche et l'application pilote sont des exigences urgentes pour accélérer la mise en œuvre des projets et minimiser les conflits.

Deuxièmement, et c'est crucial, la question financière . Le budget de l'État ne peut assumer à lui seul le coût de centaines de milliers de milliards de dongs pour le réseau d'infrastructures de transport, alors que ces projets créent une valeur ajoutée considérable pour le patrimoine immobilier privé environnant. Sans mécanisme efficace de « captation de la plus-value foncière », les bénéfices reviendront à un groupe de propriétaires fonciers, tandis que le budget devra supporter l'intégralité du coût d'investissement.

Heureusement, les récentes avancées juridiques telles que la résolution 98/2023/QH15 et la résolution 188/2025/QH15 ont donné à Hô-Chi-Minh-Ville des outils pilotes importants.

En conséquence, la ville est autorisée à utiliser le budget d’investissement public pour la compensation et la réinstallation afin de créer des terrains propres autour des stations de métro et des principaux carrefours de circulation, puis à vendre aux enchères des terrains pour attirer les ressources sociales.

Parallèlement, 100 % des revenus issus de la plus-value foncière dans la zone TOD seront conservés et réinvestis dans le réseau ferroviaire urbain. C'est la clé pour créer un cycle financier durable et réduire la dépendance au budget de l'État.

Troisièmement, le défi de l'équité sociale . L'expérience internationale montre que la rénovation urbaine conduit presque inévitablement au phénomène de « gentrification », la flambée des prix de l'immobilier poussant les populations à faibles revenus à quitter leurs logements traditionnels.

À l'échelle des méga-urbains, ce risque pourrait entraîner une profonde ségrégation spatiale. Pour prévenir un tel scénario, des politiques de logement inclusives doivent être intégrées à tout projet TOD.

La loi sur le logement de 2023 et ses décrets d'application ont créé un cadre juridique flexible, permettant aux collectivités locales d'obliger les projets de développement urbain à contribuer substantiellement au fonds du logement social, soit par l'attribution de terrains, soit par l'échange de terrains, soit par un versement financier. Une mise en œuvre cohérente et rigoureuse de ce principe garantira un partage équitable des bénéfices du développement, plutôt qu'une concentration entre les mains d'un seul groupe bénéficiaire.

Pour transformer cette opportunité historique en une formule de reconstruction urbaine, Hô-Chi-Minh-Ville doit prioriser la construction de fondations institutionnelles, une tâche silencieuse mais fondamentale. Plutôt que de disperser les ressources, privilégier un projet pilote stratégique situé sur l'ancienne limite administrative, comme la zone de connexion entre Thu Duc et Di An, le long de la ligne 1 du métro.

La région est bien placée pour devenir un « laboratoire politique », testant et perfectionnant une série d’outils allant du réaménagement foncier, de la récupération de la valeur foncière et de la politique de logement inclusive.

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NGUYEN THANH HUNG

Source : https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm