Les obligations ne se sont pas améliorées, l'immobilier a toujours soif de capitaux de crédit...

Les obligations immobilières fleurissent à nouveau chez certains « grands noms »

Selon les statistiques de l'Association du marché obligataire du Vietnam, au cours de la première moitié de mai 2025 (au 16 mai), le marché a enregistré 10 émissions d'obligations d'entreprises d'une valeur totale de 10 450 milliards de VND.

Le secteur bancaire continue de jouer un rôle de premier plan avec 6/10 émissions, il convient toutefois de noter le retour des obligations immobilières après une longue période de stagnation.

Plus précisément, il y a eu trois émissions d'entreprises immobilières, dont Vingroup Corporation et Van Phu Real Estate Joint Stock Company, pour une valeur totale allant jusqu'à 4 150 milliards de VND, soit près de 40 % du montant total des obligations d'entreprises émises au cours de la première moitié du mois. Vingroup a émis à lui seul jusqu'à 4 000 milliards de VND.

Auparavant, au premier trimestre 2025, le marché des obligations immobilières s’était presque complètement gelé. Cependant, en avril, ce canal de mobilisation de capitaux a commencé à redevenir actif avec 4 émissions, dont Vingroup en a représenté 3 pour une valeur totale de 9 000 milliards de VND, soit 80 % du volume d'émission de l'ensemble du secteur immobilier. Cette réalité montre que le marché obligataire ne s’est pas encore complètement rétabli, mais qu’il se concentre encore principalement sur un certain nombre d’entreprises de grande envergure.

Dans un contexte de sources limitées de nouvelles émissions, les entreprises immobilières sont confrontées à une pression énorme pour renouveler leur dette et faire arriver à échéance leurs obligations. Selon VIS Rating, jusqu'à 73 % du total de 13 200 milliards de VND d'obligations non financières émises au cours des quatre premiers mois de l'année ont été utilisés pour restructurer la dette - principalement des obligations immobilières.

Depuis le début de l'année, les entreprises de ce secteur ont racheté environ 27 416 milliards de VND d'obligations avant leur échéance. Cependant, d’ici la fin de 2025, ils seront confrontés à une échéance de dette de près de 82 000 milliards de VND.

Avec la pression financière croissante, la situation de retard de paiement du principal et des intérêts sur les obligations dans le secteur immobilier continue de se propager. Selon M. Nguyen Ba Khuong, analyste chez VNDirect Securities Joint Stock Company, la plupart des plus de 90 entreprises qui tardent actuellement à payer leurs dettes obligataires sur le marché appartiennent au secteur immobilier.

Les obligations ne se sont pas améliorées, l'immobilier a toujours soif de capitaux de crédit — La plupart des entreprises immobilières dépendent encore principalement des prêts bancaires. Illustration

Le crédit est en tête, les obligations promettent une percée

Selon les dernières données de la Banque d'État, à la fin du mois de mars 2025, l'encours de crédit pour le secteur immobilier dépassait 1 560 000 milliards de VND, soit une augmentation d'environ 20 % par rapport à la fin de 2024.

Ce chiffre est 5 à 6 fois supérieur au taux de croissance moyen du crédit de l’ensemble du système, ce qui montre la forte dépendance du secteur immobilier aux prêts bancaires.

Les rapports financiers du premier trimestre 2025 de 12 banques cotées montrent que la tendance des prêts immobiliers continue d'augmenter fortement. Par exemple, chez Techcombank, les prêts immobiliers en cours représentent près de 34 % du total des prêts en cours et ont augmenté de près de 15 % par rapport à la fin de l’année dernière. Chez PGBank, l'augmentation a atteint 34,4 %, tandis que VIB a enregistré une augmentation de 25 %, KienlongBank de 20,5 % et HDBank de 17 %...

Bien que les banques affirment que le crédit se concentre sur des segments avec une « demande réelle » et des projets juridiquement transparents, la réalité montre que l’argent afflue principalement vers des projets haut de gamme. Le marché manque presque totalement d’offre de logements abordables, un segment où la demande est forte.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a commenté : « Le fait que les flux de crédit continuent de se concentrer sur le segment haut de gamme entraîne un déséquilibre croissant de l'équilibre entre l'offre et la demande, tout en augmentant les risques pour le système bancaire. » Dans ce contexte, il est urgent de diversifier les canaux de mobilisation des capitaux – notamment l’émission d’obligations – pour réduire la pression sur le système de crédit.

Un avertissement notable est que le ratio dette/fonds propres des entreprises immobilières est à son plus haut niveau depuis 2018. Les experts de S&I Ratings ont commenté que la pression financière continuera de peser sur les entreprises dans les temps à venir, prédisant ainsi que les activités d'émission d'obligations d'entreprises exploseront au cours des trois trimestres restants de l'année.

VIS Rating partage également le même point de vue, affirmant que le marché des obligations non financières en 2025 sera dirigé par les émissions des promoteurs immobiliers résidentiels. Dans un contexte d’amélioration progressive de l’environnement des affaires, les entreprises immobilières continuent de bénéficier de l’accès au crédit bancaire, mais ont toujours tendance à augmenter les émissions d’obligations pour diversifier leurs sources de capitaux et optimiser leurs stratégies financières.

Durcissement des conditions d'émission des obligations d'entreprises individuelles

Le projet de loi sur les entreprises (modifié) soumis à l'examen de l'Assemblée nationale contient une disposition supplémentaire proposée : pour les sociétés non publiques, la condition d'émission d'obligations individuelles est que la dette totale à payer (y compris la valeur des obligations devant être émises) ne doit pas dépasser 5 fois les capitaux propres de l'entreprise émettrice.

Selon le ministère des Finances, cette réglementation n’empêche pas les entreprises de lever des capitaux pour la production, les affaires ou la réalisation d’objectifs de croissance économique. En particulier, les entreprises ayant des ratios d’endettement élevés peuvent toujours accéder au capital par le biais d’émissions d’obligations publiques ou de prêts bancaires, en plus de l’émission d’obligations individuelles.

Les données de la Bourse de Hanoi montrent qu'en 2024, seulement 13 entreprises (à l'exclusion des banques commerciales) ont émis des obligations d'entreprise avec un ratio d'endettement supérieur à 5 fois les capitaux propres au moment de l'offre. Cela montre que la nouvelle réglementation n’aura pas d’impact trop important sur le nombre d’entreprises ou sur le marché des obligations d’entreprises en général.

Source : https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html