Délivrance étape par étape du livre rouge pour les biens immobiliers achetés et vendus au moyen de documents manuscrits

État complexe des dossiers immobiliers

Début décembre 2023, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville demande aux comités populaires des districts, à la ville de Thu Duc, au bureau d'enregistrement foncier de Hô Chi Minh-Ville et à ses antennes de traiter les dossiers relatifs aux changements arbitraires de destination des terres, aux divisions arbitraires des parcelles et aux transferts de droits manuscrits.

Selon un rapport du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, il existe dans cette ville des cas de ménages et de particuliers utilisant des terres agricoles , titulaires d'un certificat de droit d'utilisation des terres délivré par le Comité populaire de district. Au cours de cette utilisation, des changements sont survenus, tels que la séparation des ménages, l'héritage, le don ou le transfert d'une partie de la superficie des terres.

Pour répondre à ce besoin pratique, les utilisateurs de terres ont arbitrairement divisé les parcelles, transféré une partie de la parcelle de terrain manuellement (sans conclure de contrat pour le transfert des droits d'utilisation des terres et des biens attachés à la terre comme prescrit), changé arbitrairement la destination des terres (construction de maisons, travaux sur des terres agricoles...).

Parce que le droit foncier n'a pas été, pendant de nombreuses périodes, assorti de réglementations opportunes et complètes, le bénéficiaire de ces transferts n'a pas reçu de certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété sur la maison et d'autres actifs attachés au sol (certificat).

Le problème existant ci-dessus a perduré jusqu'à ce que le règlement de l'article 82, paragraphe 2, du décret n° 43/2014/ND-CP autorise le règlement des cas de réception de transfert, d'héritage et de donation par documents manuscrits avant le 1er juillet 2014.

Cependant, comme le terrain a été divisé arbitrairement pour transférer les droits de mutation, la majeure partie de la superficie transférée n'était pas conforme aux règlements du Comité populaire provincial.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré : « Actuellement, il n'existe pas de statistiques précises, car les déclarations et les enregistrements ne sont pas encore organisés. Toutefois, d'après nos données, ces cas se concentrent principalement dans les zones périurbaines, notamment dans les districts connaissant une urbanisation rapide tels que Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan, etc. »

Pour obtenir un chiffre relativement précis, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville doit mener une déclaration et une enquête à l'échelle de la ville, en étroite coordination entre les districts, la ville de Thu Duc, les quartiers, les communes ainsi que les personnes qui « possèdent » des biens immobiliers dans cette situation.

Les citoyens doivent clairement comprendre leurs responsabilités et leurs droits à coopérer dans le cadre d'une déclaration transparente afin d'obtenir des chiffres précis et exacts.

Pour délivrer des certificats pour les biens immobiliers achetés et vendus de gré à gré, la ville d'Hô Chi Minh-Ville doit prendre en compte des éléments tels que la date d'achat et de vente ; le traitement des infractions foncières et de construction (amendes, démolition ou enregistrement forcés, restitution forcée des profits illégaux, etc.) ; l'examen des plans, le respect des réglementations relatives aux limites de division des terrains et aux infrastructures, etc., afin de déterminer l'éligibilité de chaque cas particulier.

Parallèlement, l'achat et la vente d'actes manuscrits n'étant pas validés par l'autorité compétente, la vérification de leur authenticité est sans fondement et peut facilement être exploitée pour enfreindre la réglementation. Faute d'une application stricte, cela peut aisément conduire à des pratiques illégales et à des morcellements de parcelles de terrain sans respect des limites légales.

« Par conséquent, la délivrance des certificats dans ces cas, conformément à la réglementation en vigueur, doit être envisagée et les infractions administratives dans le secteur foncier doivent être traitées. La délivrance de chaque certificat doit également se fonder sur la planification, les plans d'aménagement du territoire, les conditions de lotissement et les infrastructures. Ces questions relèvent de la compétence du Comité populaire du district », a affirmé M. Thang.

Les questions juridiques nécessitent des éclaircissements.

L'avocat Quach Thanh Luc, directeur du cabinet LSX Law Firm LLC, a déclaré qu'actuellement, les transactions immobilières entre particuliers utilisant des documents manuscrits sans notarisation ni certification sont relativement courantes.

La raison pour laquelle les deux parties ont conclu une telle transaction est qu'elles ne comprenaient pas clairement la réglementation légale, que le bien immobilier ne disposait pas d'un certificat de droits d'utilisation du sol, qu'elles se faisaient confiance, qu'elles ne souhaitaient pas rendre la transaction publique, afin d'éviter de payer des impôts...

La loi stipule que le transfert de propriété immobilière doit faire l'objet d'un acte notarié et certifié. Au fil des siècles, la législation foncière a unifié les dispositions exigeant que l'acte de transfert des droits d'usage d'un terrain soit soit notarié par un notaire public, soit certifié par le comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où se situe le bien.

L'avocat Luc a souligné que les transactions immobilières effectuées au moyen de documents manuscrits ne sont pas conformes aux réglementations formelles et ne permettent pas de transférer le nom de l'utilisateur sur les documents prouvant le droit d'utilisation ; elles ne sont donc pas reconnues par la loi.

L'acheteur n'est pas légalement identifié comme le propriétaire ou l'utilisateur légal du bien immobilier.

Si l'acheteur n'est pas reconnu comme utilisateur légal du terrain, il ne peut ni le convertir, ni le céder, ni en hériter, ni l'hypothéquer. En cas de reprise du terrain par l'État, il incombe toujours au vendeur de déterminer l'utilisateur.

En cas de litige entre les deux parties concernant le montant de l'indemnisation ou le déblaiement du site, ce montant sera déposé sur un compte bancaire temporaire jusqu'à ce qu'un jugement ou une décision permette de régler le litige entre les deux parties.

En cas de désaccord ou de tentative de conciliation entre le vendeur et l'acheteur, l'une des deux parties devra intenter une action en justice devant le tribunal du lieu où se situe le bien immobilier afin de régler le différend.

Actuellement, les transactions immobilières sans certificat restent relativement courantes. Bien que ces transactions comportent des risques importants, beaucoup s'y adonnent car plus le risque est élevé, plus le potentiel de profit l'est également.

« Dans ce cas précis, afin de garantir les droits de l'acheteur, il est conseillé de rédiger un contrat de vente manuscrit comportant une clause de dépôt stipulant que, dès l'obtention du certificat de droit d'utilisation du terrain et de la maison, le vendeur est tenu d'effectuer les démarches légales de transfert de propriété à l'acheteur. À défaut, il sera condamné à une amende équivalant au double du montant perçu. Cette clause permettra de minimiser les risques de litiges et, en cas de litige, de garantir les droits de l'acheteur conformément à la loi », a déclaré l'avocat Luc.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html